Banka Sahibi Tapu Alınır
Bankalar kendi mülk sahibi oldukları için bankalar konutları ihaleyle satın aldı. Bir bankanın kitaplarındaki evlere, “taşınmazın” kısaltması olan REO'lar denir. Bankaların haciz yoluyla evlere tapuları teslim ettikleri zaman, çoğu zaman mahkeme binası üzerinde kimsenin mevcut ipotek (ler) in asgari miktarını veya hiç kimsenin dokunmayacağı kadar yüksek bir asgari teklifi teklif etmek için ortaya çıkmadığı farkına varır.
Yüzeyde, hacizler kârlı gibi gelebilir, özellikle banka envanterini bir önceki mortgagorun bankaya borçlu olduğu miktar için açık pazarda satmak istiyorsa. Ancak, burada bir REO'nun sizin için karlı olabilmesi için en az iki neden vardır:
- Eğer iki kredinin mülkiyeti güvence altına alınmışsa (ki bu günlerde yaygındır), ikinci borç veren bazen para kazanmaz. İkinci borç veren, ilk borç verene geri ödemeleri yapmaz ve kendi haciz işlemlerine başlarsa, ikinci borç veren iadelerde silinir. Birçok ikinci ipotek ,% 20 veya daha fazla orijinal piyasa değerinden oluşur .
- Banka genellikle envanterinde oturmak istemiyor. Mahkeme salonunda ihaleye çıkma satışı sırasında bir yatırımcı veya ev alıcısından asgari teklifi almadığı için, banka REO'yu daha az ücret karşılığında ödeyebilir . İç muhasebesine göre değişir.
REO Listeleme Acentelerinin Bulunması
Haciz bulmak için online olarak birçok yer var. Ancak, bunları MLS'de de bulabilirsiniz. Alıcının aracısının "REOs" için MLS'yi aramalarını rica ederseniz, muhtemelen çok az sayıda emlak acentesinin mahallenizde satılık REO'ların listelenmesinde uzman olduğunu görürsünüz .
REO listeleme aracıları hakkında ipuçları:
- Çoğu REO listeleme aracı yalnızca REO'ları listelemektedir , başka hiçbir mülk türü yoktur.
- REO listeleme aracıları , işletmeleri karşılığında genellikle bankalara indirim yaparlar, çünkü bu aracılar hacim ile ilgilenir ve bazen varlık yöneticisi bir kesintiye uğrar.
- REO listeleme aracıları, ya çok sayıda REO satmakta ya da ikili bir aracı olarak faaliyet göstererek para kazanmaktadır. İkili ajans altında, REO listeleme aracı hem listeleme komisyonunu hem de alıcının acentesinin komisyonunu kazanacaktır.
- Alıcının temsilciliğini çekmek için, birçok banka komisyoncuya komisyonu indirirken komisyonun büyük bir yüzdesini alıcının acentesine sunuyor.
- REO listeleme aracıları genellikle satıcıyı değil, alıcıyı temsil eder. Kendi temsilinizi isteyip istemediğinizi düşünün, olabilir.
- REO listeleme aracıları, yürüttükleri iş hacminden ötürü genellikle en çok üreten aracılardır. Alıcılar ile genellikle çok fazla zaman harcamazlar.
- Bazı REO listeleme aracıları, saha aramalarına asistanlık almaları için çok meşguldür. Birçoğu, özel cep telefonu numaralarını vermez, bu da iletişimi zorlaştırabilir.
Bir Alıcının Acentesini Kiralama
Bankalarla görüşme konusunda doğrudan deneyime sahip değilseniz, kendi alıcınızın acentesini işe alarak daha iyi temsil alabilirsiniz.
Bir aracı seçmeden önce, birkaç tane seçin ve iyi bir uyum bulmak için emlakçılarla görüşün.
- Alıcının temsilcisinin, menfaatlerinizi korumak için güvenilir bir sorumluluğu vardır .
- Alıcının acenteleri satıcıyı temsil etmemektedir. Satıcı komisyonlarını öderken bile.
- Alıcının acenteleri genellikle satıcı tarafından ödenir. Bu, bir alıcının aracını tutmanıza mal olmayacağı anlamına gelir.
- Alıcının acenteleri, aracının görevlerini size verecek ve komisyonu kimin ödeyeceğini belirleyebilecek bir komisyoncu sözleşmesini imzalamanızı isteyebilir.
- REO'larla çalışma deneyimi olan bir alıcının temsilcisi ile çalışmayı düşünün.
REO'larla görüşme
Liste piyasaya göreceli olarak yeniyse, bankanın sorma fiyatından çok fazla sapmadığı çok olasıdır. 30 günden uzun bir süredir piyasada olan evlerde teklif verirseniz daha fazla müzakere gücüne sahip olacaksınız.
İşte daha fazla ipucu:
- Bankalar, tapu ve isletme şirketleri ile toplu fiyat indirimlerini pazarlamaktadır. Bankanın ünvanını / emanet şirketini kullanmayı seçerseniz, bu şirketlerin sizi ücretlendireceği ücretleri kontrol edin. Genel olarak, banka tarafından ödenmeyen ancak alıcı tarafından ödenen ücretler daha yüksek olacaktır çünkü ünvan ve emanet genellikle alıcıları daha fazla şarj ederek bu indirimleri telafi etmektedir.
- Birçok banka alıcı için tipik kapanış masraflarını ödemekten kaçınıyor. Transfer vergileri , ilçe ve devlet ücretleri gibi bazı ücretler, banka tarafından değil alıcı tarafından karşılanır. Bankalar genellikle zararlı raporları , onarımları veya ev garanti planları için ödeme yapmazlar.
- Bazı bankalar taraflar arasında karşılıklı olarak mutabakata varılana kadar karşı teklif vermeyeceklerdir.
- Bankayı, kendi satın alma sözleşmesini veya standart satın alma sözleşmenizin ekini çizmek için bekleyiniz. Bunu tam olarak okuyun ve anlamadıysanız tavsiye için emlak avukatı isteyin. Banka avukatının bu sözleşmeyi hazırlamasına bahse girebilirsiniz ve bu sizin lehinize değildir.
- Banka ödeme yapmayacaksa ve teklif reddini alırsanız, 30 gün daha bekleyip orijinal teklifinizi, orijinal tarihini ve yeni tarihinizi ekleyerek yeniden gönderin.
- Bankadan teklifinize yanıt olarak 10 gün bekleyebilirsiniz. Sabırlı ol. Bazı bankaların cevap vermek için uzun zaman alabileceğini kulağa çılgınca geldiğini biliyorum ama yapabilirler.
- Banka size kredi başvurusunda bulunmanızı isteyebilir; Ancak, kredinizi o bankadan temin etmek zorunda değilsiniz.
- Önceden belirlenen kapanış tarihine kadar kapatamazsanız, banka bu tarihi geçtiğiniz her gün için bir ceza talep edebilir. Bir teklif göndermeden önce kendi borç vereninizden bir kredi ön onay mektubunuz olduğundan emin olun ve borç verenden beklenmedik gecikmelere yol açmadan finansmanı alacağınıza dair güvence alın.
- Muhtemelen evini "olduğu gibi" satın almanız istenecektir. Haciz satın almak için dezavantajlar var. Teklifinizi ev teftişine tabi tutun. Bazı satıcılar ipotekli konutlardan ipotekli konutlardan .
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.