REO Haciz Alma Satın Alma Teklifleri Nasıl Yazılır
Bankalar, REO hacizlerini benzer satışlar altında fiyatlandırdıklarında, birden fazla teklif çoğu zaman cevaptır. Bu, banka sahibi olduğu ev için katı rekabete karşı olabileceğiniz anlamına gelir.
Ya da değil. Düşük fiyatları pazarlamak istiyorsanız pazarda daha uzun günler geçirin.
Sattığım Sacramento'daki bazı REO hacizlerinin 15 veya 20 teklif alması olağandışı bir durum değil. Bazen banka bir avuç dolusu teklifin hepsini fırlatacak ve ardından seçilen alıcılardan "En Yüksek ve En İyi" teklifini yeniden göndermesini isteyecek. Bazen banka, başlangıçta en iyi teklifi kabul eder.
Eğer REO'nuzun geri kalanını her şeyin üstünde parlatacağınızı ve kazanan teklifin nasıl olabileceğini merak ediyorsanız, doğru fiyat ve şartları seçmenize yardımcı olacak birkaç ipucu:
1) Bu REO Rehine'nin Mülkiyet Tarihini Alın
Alıcınızın acentesinden , Borçlunun Tapu veya Şerif'in Tapusu'nda bankanın alım fiyatını öğrenmesini isteyin. Genel olarak, vergi bültenlerinden veya bir başlık şirketinden alabileceğiniz belgenin kendisinde belirtilir. Bu fiyatı bankanın sorduğu fiyatla karşılaştırın. Bazen banka rehin almak istiyor ve bu kadar yüksek bir teklif fiyatı belirleyecek.
Bir zamanlar tesise güvence altına alınan kredi miktarına bak. Orijinal ipotek bakiyesi (bakiyeleri) ile ipotek satış fiyatı arasında bir yerde, ev düşük fiyatlı ise banka kabul edeceği miktardır.
2) REO Foreclosure için Karşılaştırılabilir Satışları Belirleme
Birçok durumda, liste fiyatı evin değeri üzerinde çok az etkiye sahiptir.
Piyasa değeri en fazla ağırlığı taşır. Eğer rakip tekliflere karşı iseniz, diğer alıcılar liste fiyatından daha fazlasını sunacaktır.
- Karşılaştırılabilir satışların son üç ayında, bu REO rehincinin değerinin ne kadar olduğunu belirlemek için bu mahalle için bir mini CMA'ya bakın . Sadece kare görüntüleri, yatak odalarını, banyoları, olanakları ve koşuluyla ilgili olarak REO ile en yakından eşleşen evleri kullanmayı deneyin.
- Bekleyen satışlara bakın . Kabul edilen teklif fiyatını öğrenmek için satıcınızdan bekleyen satışların listeleme ajanlarını aramasını isteyin. Bazı listeleme aracıları bu bilgileri paylaşacak ve bazıları olmayacaktır.
- Aktif listelere bakın. Bunlar büyük olasılıkla diğer alıcıların bir fiyat formüle etmek için kullanacakları listelerdir, çünkü bu alıcılar aslında tur yapan tek evlerdir.
3) Listeleme Temsilcisinin REO'sunu Analiz Et
Çoğu REO temsilcisi bir veya iki banka için çalışır. Bazı listeleme aracıları, REO'lar için özel listeleme aracılarıdır ve başka herhangi bir mülk türü listelemezler. REO temsilcileri hacmi ele aldığından, genel olarak aynı fiyatlandırma ilkelerini tüm REO listelerine uygularlar.
- Alıcının acentesinden MLS’de listeleme aracısına bakmasını isteyin.
- Arayanın son üç ila altı ayını bulmak için bu listeleme aracısının adını kullanarak bir arama yapın.
- Satış fiyatı fiyatına liste fiyatını belirlemek için bu listelemelerin tarihini çekin. Bu listelerin çoğunun liste fiyatı için% 5'i satması durumunda liste fiyatının% 6'sını sunmanız gerekebilir, bunun tersi de doğrudur.
4) Bu REO Rehini için Alınan Tekliflerin Sayısı Hakkında Sor
REO evinizde teklif bulunmuyorsa, muhtemelen liste fiyatından daha az teklif verebilir ve teklifinizi kabul edebilirsiniz. Ancak, ikiden fazla teklif varsa, muhtemelen fiyatın üzerinde teklif vermeniz gerekecektir.
20 teklif varsa, bu tekliflerden bazılarının tümünün nakit olabileceğini unutmayın. Bankalar tüm nakit para teklifleri gibi. Eğer finansman elde ediyorsanız, teklifinizin fiyatını dikkate almanız gerekebilir.
5) Ön Onay Mektubu Gönder
Prequal letter istemediğinizi söylemeden gider. Önceden bir mektup istiyorsun.
Borç veren seçiminizden önceden onay alın.
Ayrıca, mülk sahibi olan borç veren tarafından ön onay alın. Bu borçlunun krediniz için kullanılmasını beklemeyin, ancak bu borç verenden ön ödeme mektubunu ve kendi borç vereninizdeki mektubu gönderin. Bankalar, diğer borç veren ön onaylarına her zaman güvenmezler ancak kendi bölümlerine güvenme eğilimi gösterirler. Eğer Wells Fargo'dan bir REO alıyorsanız, ön provizyonunuz Wells Fargo'dan geliyorsa bir kenarınız olabilir.
6) REO Bank'a Onarımlar / Denetimler İçin Ödeme İsteme
Bazen bankalar onarım için ödeme yapacaklardır, ancak genellikle teklif aşamasında bunu kabul etmeyecektir. Ev teftişinde problemler varsa, teklifiniz kabul edildikten sonra yeniden müzakere edin. Geçmişte inoperabl bir HVAC gibi büyük bilet kalemleri için indirimler yapabildim. Ancak, kendi gözlerinizle görebileceğiniz şeyler ve daha küçük eşyalar, çoğu REO haciz satışında yer alan AS IS fıkrası nedeniyle uğraşmanız gerekenler.
7) Denetim Süresini Kısaltın
Diğer alıcılar, örneğin, denetimler yapmak için 17 gün boyunca talepte bulunurlarsa ve sizden 10 tane talep ederseniz, daha ciddi bir alıcı olarak kabul edilmiş olabilirsiniz. Bir muayene, genellikle sadece alıcının düzenlemesi için geçerlidir. Bankanın herhangi bir onarım talebine cevap vermesi pek olası değildir. Yüksek gelip daha sonra yeniden görüşme yapabileceğinizi düşünmeyin.
Uzun süre boşaldıktan sonra terkedilmiş evlerde meydana gelebilecek şüpheli küflere özellikle dikkat edin.
8) REO bankası ile bölünmüş ücrete teklif verme
Bazı bankalar örneğin transfer ücretlerini ödemeyecektir. Alıcı bu ücretleri ayırmayı teklif ederse, banka teklifi kabul etmeye daha uygun olacaktır. Emanet ücretleri için aynı şey.
Birçok banka, isim sigortası için indirim ücretlerini pazarlamaktadır . Banka, sahibinin politikası için ödeme yapacaksa, ALTA politikası biraz daha maliyetli olabilir. Ancak teklifinizin kabul edilmesini istiyorsanız bankanın başlığı seçmesine izin vermek yine de iyi bir fikirdir.
Değerleme Sonuçlarını Değerlendirin
Eğer liste fiyatı üzerinden teklif verirseniz, değerlemenin bu fiyatı doğrulaması gerekeceğini aklınızda bulundurun. Kendinizi düşük bir değerleme ile uğraşırken bulursanız, seçenekleriniz vardır, bu yüzden umutsuzluğa kapılmayın. Unutmayın, banka finansmanı alan bir sonraki alıcı ile büyük ihtimalle bu soruna girecektir.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.