Kısa bir satış yapmak gayet açık, yeterince açık, ama iki krediniz olduğunda daha da zorlaşıyor - iki katı baş ağrıyor. Acını hissediyorum. Çünkü sadece ilk borç verenin işbirliğine ihtiyaç duymuyorsunuz, ikinci ipotek sahibinin de bu krediyi serbest bırakması gerekiyor.
Öncelikle, hacizde neler olduğuna bakalım:
Kreditörler arasında ipotek pozisyonları
Ev satın almanıza yardımcı olacak ikinci bir ipotek almanız veya gerçeğe uygun bir konut kredisi temin etmeniz fark etmez.
İkinci borç veren, birincisi itaat etmeye istekli olmadıkça her zaman ikinci pozisyonda olacaktır. Normalde, ilk pozisyonda olan bir ipotek veren borç veren pozisyonu alt etmeyecektir.
İlk olarak, icra takibinden toplanma hakkı ilk sıradadır. Bu, bir İflas Bildiriminde bulunulduğunda, ikinci borç veren ihalenin veya satıştan elde edilen geliri almak veya mülkiyeti almak için ilk sırada olmak istiyorsa, ikinci borç verenin kendi haciz işlemlerini başlatması gerekir.
Ülkenin çoğu bölgesinde, bu ikinci borç veren ilk ödünç geri ödemelerini telafi etmek zorundadır, ilk borç verenin Varsayılan ve ilgili masrafları Bildirme masrafını ödemek ve sonra kendi Varsayılan Bildirimini dosyalamak zorundadır. İkinci borç veren bunu yapmazsa, ikinci borç veren, hacizden silinebilir ve hiçbir şey alamaz, özellikle de etrafta dolaşmak için yeterli para yoksa.
İkinci borç veren, ikincisinin mahsup edildiğini bildiren bir ihbar aldığında, evdeki değeri kontrol ettikten sonra, ikinci kredi verenler kendi haciz işlemlerini başlatmazlar. Bu duruşu alırlar, çünkü ikinci borç veren için haciz maliyetinin karlı hale getirilmesi için yeterli öz sermaye olmayabilir.
Bu eylemsiz, ikinci borç vereni savunmasız bir konumda bırakır.
Kapanış maliyetlerinin ne kadar kısa olduğu ödenir
Satıcı, bir emlakçıyla bir liste anlaşması imzalamış olsa da, borç verenin komisyonu yeniden müzakere etmesi büyük olasılıktır. Kredi verenler geleneksel ücretlerden daha az ödeme yaparlar ve işlem maliyetlerini mümkün olan her şekilde kesmeye çalışırlar.
Kapatma maliyetlerini daha da azaltmak için, borç verenlerin genellikle ödemeyi reddedecekleri ücretler de vardır. Onlar:
- Ev Garanti Planları
- Haşere Denetimleri ve Haşere İle İlgili Çalışmalar
- Çatı Sertifikaları
- Kanalizasyon Denetimleri
- Onarım İsteği gibi Alıcılar Tarafından Talep Edilen Onarımlar
- Alıcının Kapanış Maliyetleri için Krediler
Kısa vadede ikinci borç veren ile görüşme
Durumunuzun kısa satış yeterliliklerine uyduğunu belirledikten sonra ve tüm borç veren taleplerine uydunuz - artı, istekli ve nitelikli bir alıcı buldu - henüz ormandan çıkmadınız.
Kapanış maliyetlerinizin% 5 veya 4,250 dolar olduğunu varsayalım. 85.000 $ 'lık satış fiyatından kapanış masrafları düşüldükten sonra, yaklaşık 81.000 $' a sahip olacaksınız. Şimdi, iki borç veren arasında bir savaş çekişmesi oluyor.
Genel olarak, ilk görüşme, ikinci borç veren kişiye küçük bir miktar, yani 1000 dolar teklif etmektir. Şimdi, bu kredi, 55.000 $ 'lık ikinci kredi bakiyesiyle kıyaslandığında çok fazla görünmeyebilir çünkü borçlunun 54.000 $ kaybetmesini istiyorsunuz.
Öte yandan, eğer ikinci borç veren reddederse, sonuçta hiçbir şey elde edemez.
Görünüşe göre, genç ödünç verenlerin burunlarını kestikleri için kesmeye başladıkları görülmektedir. Ancak, ilk borç veren, anlaşmanın yapılması için biraz daha fazla para verebileceği yerdir. Tecrübemde, ilk pozisyondaki borç verenlerin çoğu,% 90'ını almaktan heyecan duyuyorlar. Bu, 85.000 $ 'lık bir kredi anlamına geliyor, borç veren 76.500 dolar kabul edebilir.
Net 81.000 $ ise, maliyetleri kapattıktan sonra, ilk borç verenin ikinci borç verene verebileceği 4.500 dolarlık bir para bırakır. İkinci borç veren, krediyi serbest bırakmayı kabul etmelidir. Olmazsa, kısa satış reddedilir ve ilk borç veren büyük olasılıkla ikinci krediyi ortadan kaldırarak rehindeki malları ele geçirecektir.
Bir çözüme ulaşılana kadar pazarlık yapmaya devam edin. Unutmayın, hem ilk hem de ikincisi, kısa satış işini yapmanın bir payı var.
NOT: Kaliforniya'daki bir küçük sermayedarın işbirliği yapmayı reddetmesinin bir nedeni, kredinin 1 - 4 ünite ikametgahına sabitlenmiş bir parasal borç olması. Bu durumda, ikinci borç veren , bir mütevelli satışında bir haciz sırasında silindiyse, bu ikinci borç veren bir eksiklik kararı almaya hak kazanabilir. (Roseleaf Corp. - Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)