Çift Ajans vs Tek Ajans
Örneğin Kaliforniya'da kullandığımız bu form bir anlaşma değildir; bir açıklamadır. Olası kurum ilişkilerinin çeşitli doğasını açıklar ve tüm tarafların, istenen ajans ilişkisinin türünü seçmek için daha iyi hazırlanmasını okuması önemlidir.
Tek ajans
Alıcıları temsil eden satın alma aracıları , alıcı ajansı olarak tek bir ajans kapasitesinde çalışmaktadır. Satıcıları temsil eden satıcıların temsilcileri, tek bir ajans kapasitesinde liste aracı olarak çalışıyor .
Tek bir ajans altında müşterileri temsil eden temsilciler müşteriye bir sorumluluk sorumluluğu borçludur. Gizli bilgileri diğer tarafla veya diğer tarafın temsilcisi ile paylaşamazlar. Tek temsilcilik görevlileri, görevlerini yerine getirmek, tüm maddi gerçekleri açıklamak ve dürüst olmak için özen ve özen göstermelidir.
Alıcının acenteleri ve alıcı genellikle aracının görev ve yükümlülüklerini ortaya koyan bir alıcının komisyoncusu sözleşmesini imzalar. Bazı eyaletlerde, alıcılar aracıyla bir alıcı broker anlaşması imzalamazlarsa , bu aracı alıcıyı temsil etmez, bunun yerine satıcının bir alt temsilcisi olur. Alt-aracılar aynı görevi satıcıya satıcı olarak borçludur.
Satıcı'nın aracıları ve satıcı, acentenin görev ve yükümlülüklerini de ortaya koyan bir liste anlaşması imzaladı .
Listeleme aracıları ve alıcıların her biri, müşteri sadakati, gizliliği ve hesap verebilirliği borçludur.
Birçok ajan, alıcının aracı olarak alıcılarla ve satıcılarla satıcı olarak çalışır. Bununla birlikte, bazı aracılar yalnızca münhasır alıcıların aracıları olarak çalışırlar ve asla bir liste almazlar. Diğer aracılar yalnızca satıcılarla çalışır ve asla mal göstermez.
Genel aracılar üzerinde uzmanlaşmış acentelerle ilgilenmek, müşterilere daha odaklı ve kültürlü bir bakış açısı sunabilir.
İki Ajanlar ile Çift Ajans
Tüm emlakçılar bir emlak komisyoncusu altında lisanslandığı için, aynı aracı tarafından liste aracı olarak lisanslanan bir aracı ile çalışmak mümkündür. Bu durum ikili bir ajans yaratıyor. Temsilciler ayrı ofislerde çalışabilirler ve birbirlerine yabancı olabilirler, ancak aracı tarafından lisanslandıkları için, bir temsilci alıcıyı temsil ettiğinde ve diğeri satıcıyı temsil ettiğinde ikili ajans altında faaliyet gösterirler.
Başlangıçta, bir aracı alıcıyla tek bir ajans ilişkisi oluşturmuş olabilir, ancak alıcı o aracının acentesi tarafından listelenen bir evi seçtiğinde, aracın alıcıyla olan ilişkisi değişir. Tek ajanların hepsi ayrım değil. Gerçek dünyada, bu ikili ajanların çoğu ikili ajansın konuşmasını konuşuyorlar ancak tek ajans temsilinin yürümesine devam ediyorlar.
Taraflar arasında ikili ajansın yazılı olarak kabul edilmesi gerekir. Kanunlar devletten devlete değişir. Örneğin, Kaliforniya'da, münhasır alıcı broker anlaşmaları , ikili ajansa izin veren yetkilendirmeyi içerir, bu nedenle çoğu alıcı, alıcılarının brokerinin ikili ajansa tabi olabileceğini fark etmez.
Uygulaması yalnızca listelemelere odaklanan yalnızca özel alıcılar ve listeleme aracıları asla ikili aracı değildir.
Aynı Ajan ile İkili Ajans
Alıcıyı da temsil eden bir mülk için bir listeleme aracı, ikili bir araçtır. İkili ajanlar, her iki tarafla da güven ilişkisi içinde çalışamaz ve hem satıcılara hem de alıcılara eşit davranmalıdır. Gizli bilgileri paylaşamazlar, ancak gizli tavsiye veremezler.
Kaliforniya'da bir çift ajan satıcı tarafından dava edildi çünkü satıcıya satıcıdan bir halı yardımı talep etmesini söyledi. Satıcı ayrıca alıcıyı temsil ettiğinde satıcı için en yüksek ve en iyi fiyatı elde etmek çok zordur. İkili ajan, ev fiyatını veya şartlarını tavsiye edemez veya kimsenin adına pazarlık edemez.
Bazı alıcılar, acentenin komisyonun iki ucunu, yani listeleme komisyonu ve alıcının acentesi komisyonunu aldığını bildikleri için yalnızca liste acenteleriyle çalışmayı tercih ettiklerini söylüyorlar.
Bir alıcı , bu teklifi kabul etmek için bir satın alma teklifi yaptığında, listeleme aracısının "motive" olduğunu düşünüyorlar. Her ne kadar bazı ajanların bu şekilde işlediğini söylemediysem, haksızlık etsem de, gerçek şu ki en çok değil. Eğer bir alıcı bana bu tür bir düşünceyle yaklaştıysa, bir komisyon için herşeyi yapardım sanki, ima etmeyi hakaret olarak bulurdum.
Ayrıca, ikili aracının, satıcının karını düşük teklifte arttırmak için emlak komisyonunu daha fazla müzakere etmesini isteyebilirler.
İşlem Ajanlar
İkili ajanstan kaçınmak için, bazı aracılar işlem acenteleri olarak çalışacaktır. İşlem ajanları taraflardan herhangi birini temsil etmez ve satıcının veya alıcının menfaatini korumaz. Sadece işlemi kolaylaştırıyorlar.
Bir işlem acentesi, satın alma sözleşmesinin yükümlülüklerini yerine getirmeye yardımcı olur ve her bir taraf için gerekli belgeleri sağlar. Acentelerin ikili ajansa katılması ve aracıyı sadakatten kaldırmasıyla ortaya çıkan sorumluluğun bir kısmını giderir.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.