Kısa Satış Bankası'nın Uzlaşma Ücretlerini Onaylamasını Sağlama
HUD nedir? Bankalar neden bir HUD istiyor?
HUD-1, bir gayrimenkul işleminde tüm borçları ve kredileri tekdüze biçimde açıklayan bir RESPA belgesidir. Bir HUD aslında alıcının yararınadır.
Bu, kısa vadeli satış bankasının yararına değildir ve satış fiyatından düşülen ücretler haricinde, kısa satış bankasının işinin hiçbiri değildir. Bir şey olursa, HUD, satıcının bankasını değil, alıcının bankasını içerir.
Ancak bu, kısa bir satış bankasının bunu talep etmesini ve onay sürecinde değişiklik talep etmesini engellemez. Neyse ki, her banka HUD onayı gerektirmez. Örneğin, birçok genç sığınmacılar HUD'ları onaylamamaktadır. Bunun nedeni, çoğu küçük kredi sahiplerinin sadece kendilerine ödenecek çek miktarını önemsemesidir.
Ne kadar ve ne kadar komisyon ödenirse ödediği satış fiyatı, ikinci sığınmacılar oldukça gevşek. Diğer şekilde aynı şekilde değil. Birincil sermayedarlar, genç sermaye sahiplerine ne kadar ödeme yapıldığını ve bunu kimin ödeyeceğini çok önemsiyor. İkinci borç verenlerin ipotek sahtekarlığı işlemek için satıcılar almaya çalıştığı bazı durumlar vardır. Çünkü, ikinci borç verenler, satıcıya büyük miktarda para ödediğinde, ilk borç verenlerin HUD'yi reddedeceğinden şüphelenir, bu yüzden satıcılara kanunları ihlal etmelerini söylerler.
Hangi bankalar kısa bir satış için bir HUD üzerinde incelemek
Bir HUD'daki açık ve en önemli sayı satış fiyatıdır. Bazen bir banka belirli bir miktarın netleşmesi gerektiğini söyler ve net tutar HUD'daki netden daha fazla olabilir. Bu tür durumlarda, bankaya daha fazla para ayırmanın en iyi yolu, alıcının alış fiyatını artırmasını istemektir.
Bankaların onayladığı alım fiyatları nadiren tam teşekküllü bir değerlendirmeye dayanmaktadır. Söz konusu çok parayla, bir bankanın değeri değerlendirmek için bağımsız bir değerleme uzmanı almak isteyeceğini düşünürdüm. Ancak, çoğu banka, bir mahalle uzmanına bile rastgele bir emlakçıya para ödemektedir - bankaya bir BPO dedikleri değerin aşağı-kirli bir fikrini vermek. Bir BPO için 50 $ ile 100 dolar ödüyorlar. Bu, annenin söylediği gibi kuruş bilge ve kiloluk olmanın mükemmel bir örneğidir.
Birçok kısa satış acentesinin kısa bir satış fiyatını kısa bir satış fiyatıyla ödeyecekleri için bir BPO temsilcisinin değer atayacağı gerekçesidir. Satış fiyatının BPO ile aynı olduğu sürece piyasa değeri olup olmadığı önemli değildir.
Banka daha sonra HUD üzerindeki satıcıya ödenen diğer ücretleri inceleyecektir. Kısa bir satışın satıcısı kim olduğunu merak edebilir ve bu kişi satıcıdır. Banka, satıcının ödeyeceği ücretleri onaylar. Satıcının kapanış ücretleri için normal ücretler:
- Emlak komisyoncusu / acentelerine komisyon
- Başlık ve emanet ücretleri
- Transfer ücretleri
- Kayıt, noter, doktor hazırlık ve tel ücretleri
- Doküman pulları
- Geciken emlak vergileri
- Vergi iadesi
- Genç konut sahiplerine indirimli kazançlar
- HOA ücretleri, varsa
- Kapanış maliyetleri için alıcı kredisi
Kısa satış bankalarının ücretleri HUD'de reddedilir
Her zaman bir banka bir zararlı raporu veya ev garantisini ödemeyi kabul etmez, ancak nadiren de olsa. Bankalar neredeyse hiçbir zaman kısa bir satışta tamir için ödeme yapmazlar . Ayrıca bir bankanın suçlu HOA harçları veya UCC başvuruları ödemesi de çok sıra dışıdır.
Banka belli bir ücreti yetkilendirmezse, örneğin, emanet ücretinin 1,500 $ 'dan 500 $' a düşürülmesini istiyorsa, bakiye ne olur? Biri bu ücreti ödemek zorunda. Satıcı olabilir ya da alıcı olabilir. Emanet ücretini düşürmeye karar verebilir, ancak bu olası değildir.
Muhtemelen, kısa bir satış HUD'ında yer alan en büyük problem, birçok müzakerecinin bunları okumayı bilmemeleri gerçeğidir. Bir HUD'daki satıcı kredilerinin her zaman alıcı için bir kredi olmadığını anlamıyorlar.
RESPA'daki değişiklikler, alıcının iyi niyet değerlendirmesine yansıtılan ücretlerin, satıcı tarafından ödenmesi halinde alıcıya bir kredi olarak gösterilmesini gerektirmektedir. Müzakerecilerin fark etmediği şey, aynı zamanda, alıcıya olan krediyi yıkatan bir borç olarak gösterilmesidir. Bunu bir saat 8 dolarlık bir katipliğe açıklamayı deneyin.