En İyi Listeleme Aracını Seçme Kriterleri
- Eviniz için en yüksek liste fiyatı
- En düşük komisyon
İlk bakışta, bir satıcı "Ne? Sen deli misin?" Çünkü satıcılar mümkün olan en yüksek fiyatı almak ve en az komisyon miktarını ödemek. Ancak bu iki kriterin, yetkili bir aracı işe almakla çok az bir ilgisi vardır ve çoğu durumda tamamen ilgisizdir.
Hadi nedenini görelim.
En Yüksek Önerilen Liste Fiyatı
Acenteler, evinizin ne kadar satış yapacağını size söyleyemez. Bu bir yanlışlık. Bir giriş acentesi size benzer satışları , bekleyen satışları ve aktif satışları gösterebilir. Ama satış fiyatını siz seçersiniz ve fiyatın doğru olup olmadığını bir alıcı size söyleyecektir. Bir satıcı, bir alıcıyı çekecek liste fiyatını önerebilir. Oradan nereye gittiği genellikle alıcıya bırakılır.
- Listeyi almak için bazı ajanlar gerçeği çarpıtıyor.
Acentalar satış fiyatınızı garanti edemediğinden, en yüksek fiyatı öneren listeleme aracı çok iyi olmayabilir. Aracıdan, önerilen liste fiyatını destekleyen sayıları göstermesini isteyin. Ajansın istatistikleri yoksa veya ev satışları farklı bir mahallede bulunuyorsa, bu kırmızı bayrak olabilir.
- Size bir menzil veren bir listeleme aracısı arayın.
Sık sık, ama her zaman değil, bir fiyat aralığı vardır. En yüksek seviyeye göre alt seviye 10,000 dolar olabilir, ya da daha büyük olabilir. Aralığın, pazarın sıcaklığının ve evdeki iyileştirmelerin aralığını birçok faktör belirler.
- Fiyatlandırma bir sanattır.
Bir teklif için en uygun zaman piyasadaki ilk 30 gün içinde. Yirmi bir gün ideal. Ev doğru fiyatlı ise, bir teklif alacaksınız. Çok yüksek fiyatlı olsaydı, hiç gösterim yapmayabilirdiniz; Alıcılar evinizi boşaltacak ve sonunda fiyatı düşürecek ve alıcılarınız evinizdeki neyin yanlış olduğunu merak edeceksiniz.
Komisyona Dayalı Bir Ajan Seçmeniz Gerekir mi?
Emlakçılar eşit değildir; her biri benzersizdir. Acentaların yaklaşık% 10'unun işin yaklaşık% 90'ını aldığını unutmayın. Her birinin kendi pazarlama teknikleri ve reklam bütçesi vardır. Büyük bir reklam bütçesi olan bir aracı ve buna uygun şirket dolarlarını seçerek, en fazla sayıda alıcıya daha fazla maruz kalabilirsiniz. Bu da idealdir. Daha fazla sayıda alıcıya ulaşmak, iyi bir teklifin daha iyi şansına eşittir.
- Bir ajan neden rakiplerinden daha azını isteyerek işe alır?
Bir komisyoncu veya emlakçı bir emlak ücreti indirim her zaman bir nedeni yoktur. Bazen ajanın rekabet gücü yüksek bir işte rekabet etmesinin mümkün olmasının tek yolu budur çünkü ajan, hizmet, bilgi ya da müzakere becerileri ile ilgili rekabetten ayrı olarak duramaz.
Bir ajanın masaya getirdiği tek fayda ucuz bir ücretse, kendinize nedenini sorun. Ajan iş için çaresiz mi yoksa vasıfsız mı? Umutsuz bir ajan ile çalışmak ister misin?
Bazen tam hizmet acenteleri , aşağıdaki gibi özel durumlarda daha düşük bir komisyonla görüşeceklerdir :
- Bir ev satın alıp aynı zamanda bir ev satıyorsunuz ve her iki işlemi de tek bir acenteye veriyorsunuz. Böyle bir indirim yapmadım *, ama bazı ajanlar alacak.
- Satışla ilgili tüm harcamaları, reklamları, pazarlamayı ve masrafları ödemeye hazırsınız.
- Birden fazla işlemle sonuçlanacak olan aracıya daha fazla iş vermeyi vaat ediyorsunuz.
- Birden fazla ev satıyorsun.
- Tam bir komisyon ödemek için yeterli hakkınız yok.
- Temsilci sizi bir pro bono davası olarak kabul eder.
- Ajan, bir yarışmacının ücretine uymazsa listeyi kaybeder.
- Temsilci, tam bir komisyonun aşırı şarj edilmesini (trafiğe maruz kalma) istiyor.
Benzer hizmetleri sunan ve aralarında karar veremeyen temsilcilerle görüşürseniz, her bir aracın orijinal liste fiyatı ve son satış numaralarının bir kaydını görün. Oranlar, en düşük ücret ajanı daha fazla fiyat indirimi ve daha uzun DOM gösterecektir. % 5 ve% 6 oranındaki bir ajan arasındaki fark% 1'dir. Eğer fiyatınız% 2 azalırsa kendinize sorununuzu kendinize sorun. Çünkü evinizi aktif olarak pazarlayamayacak bir düşük maliyetli aracı seçtiniz.
İpucu: Eviniz satılması zor bir mahallede bulunuyorsa, satması zor olan evlerin satıldığı bir acenteyi düşünün.
Ajan Pazarlamanın Önemi
Pahalı araba ya da süslü kıyafetlerin ötesinde, iyi bir liste aracı pazarlama ile hayat bulur ve ölür. Çünkü pazarlama evleri satıyor. Ajansın pazarlama planının tam bir kopyasını incelemeyi isteyin. Kesinlikle, ajan evinizi satmak için ne yapacak? İşte beklemeniz gereken en küçük kemikler:
- Bir ajanın cep telefonu numarası dahil olmak üzere profesyonel tabela.
- Lockbox .
- Lockbox erişiminin günlük elektronik takibi.
- Satıcıya yapılan alıcı gösterimleri / geri bildirimleri hakkında takip raporları.
- Broker önizlemeleri.
- Broker / ofis önizlemeleri için teşvikler.
- Evreleme tavsiyesi .
- Dijital hedefli pazarlama.
- Yerel gazetelerde reklam vermek, sadece garanti edilmişse. Gazeteler geçiyor.
- 36+ profesyonel fotoğraf ile MLS pozlama.
- Sanal tur
- Büyük sitelere dağıtım.
- Dört renkli el ilanları, eğer garantili ise. Çoğu baskı da passé.
- Alıcılar için finansman ilanları.
- Konumu açık olan en az 2 açık ev adaydır.
- Çevredeki komşulara, alan dışı alıcılara / brokerlere doğrudan posta.
- Emlakçı toplantıları kurulunda maruz kalma.
- Alıcıdaki satıcılara geri bildirim, çağrıları ve alıcı tanıtımlarını imzalar .
- 30 gün sonra CMA güncellendi.
- Rekabet eden yeni ilanların e-posta beslemeleri.
- Mahalle gerçekleri, trendler ve son satışlar hakkında güncellemeler.
Unutmayın, tek bir taktik ev satmaz. Evler satan tüm bu yöntemlerin bir bileşimi.
İyi Bir Listeleme Aracının Özellikleri
Bir ay veya iki veya daha uzun bir süre için listeleme aracınızla bir ilişki içinde olacaksınız. Beğendiğiniz ve ilişkilendirebileceğiniz bir ajan seçin. Satıcıda istediklerini belirttikleri özelliklerden bazıları şunlardır:
- Deneyim. Yeni ajanların işi başkasının kurbanı ile öğrenmesine izin verin.
- Eğitim. Dereceleri ve sertifikaları sorun.
- Dürüstlük. Sezginize güvenin. Aracınız kalpten konuşmalı.
- Ağ. Bu bir insan işi. Bazı evler satıyor çünkü ajanlar başka ajanlarla iletişime geçti.
- Müzakere Becerileri. Agresif bir arabulucu istersiniz, birileri sizin masraflarınızda hızlı bir satış yapmak için değil.
- İyi bir iletişimci. Satıcılar iletişim ve kullanılabilirlik anahtar olduğunu söylüyorlar.
Son olarak, kişisel bir teminat isteyin. Aracı, performansı garanti etmiyorsa ve istek üzerine sizi bir listeden yayınlamazsa, bu aracı işe almayın.
* Ekip lideri olan üreticilerin genelde indirim yapmamalarının sebebi, takım liderinin alıcılarla çalışmadığı içindir. Satıcısını satın alma işlemi için bir ekip üyesine devredebilir.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.