Bir okuyucu sorar: Kısa satışlar almaktan uzak durduk çünkü çok uzun sürdüğünü duyduk ve kabul edilmeyebiliriz. Ama şimdi tüm iyi fiyatların kısa satışlar için olduğunu düşünüyoruz. Belki de kısa bir satışta teklif vermeyi düşünmeliyiz. Ama nereden başlayacağımızı bilmiyoruz. Kaç teklif yapabiliriz? Bazılarının geçmemesi durumunda bir sürü teklif yapmamalı mıyız? Ve kısa bir satış fiyatı almak için ne kadar liste fiyatı sunabiliriz? "
Cevap: Kısa bir satış için teklif fiyatı genellikle alıcılar için çok kafa karıştırıcıdır. Sorularınızla yalnız değilsiniz. Pek çok kısa satış alıcısı, kendileri ve aracıları, körlere giden körler gibiymiş gibi hissettiriyor ve bazı yönlerden öyle. Çünkü kısa bir satış için çok fazla bileşen var. Tüm kısa satışların kapanmaması doğrudur.
Kısa Satışın Liste Fiyatı
Kısa bir satışta en büyük soru fiyattır. Bu liste fiyatı ne kadar gerçekçi? Yeni başlayanlar için, satıcı kısa bir satış yapmak için uygun değilse, liste fiyatı uygun değildir. Çünkü kısa bir satış için hak etmeyen satıcılar, kısa satışlarını reddedebilir. Bu durumlarda, piyasa değeri üzerinden ödeme yapmaya istekli olsanız bile banka kısa satışı onaylamaz.
Şapkayı kısa bir satışın liste fiyatı üzerine asamazsın. Bir liste fiyatının size söylediği tek şey, bir satın alma sözleşmesi imzalamak için satıcıyı almak için gereken süredir ve bazen bunu yapmayacaktır.
Mesela, MLS'mde, satıcılar liste fiyatını kabul etmeyecekse, alıcıların ajanlarını belirtmek zorundadır, ancak tüm MLS şirketleri bu açıklamayı gerektirmez.
Liste fiyatı çok düşükse, banka kısa satışı reddeder . Ayrıca, düşük bir liste fiyatı , kısa satışta birden fazla teklif almak için liste acentesi ve satıcı tarafından kullanılan bir strateji olabilir.
Kısacası, kısa bir satışın liste fiyatı hiç bir şey olmazsa çok az anlamına gelebilir.
Kısa bir satış için bir teklif fiyat nasıl anlamaya
Bir BPO ajanı gibi düşünmeniz gerekecek. Birkaç tür kısa satış haricinde, bankalar genellikle değerleme için ödeme yapmazlar. Yüzünü tükürmek için burnunu kesmek gibi ama bankalar biraz para kazanmak istiyor. Ayrıca, gayrimenkul değerleme uzmanlarının sahip olduğu bilgi birikimine ve deneyimlerine yeterince güven vermiyorlar. Herhangi bir sıcak bedenin bir evi değerlendirebileceğini düşünürler ve bu varsayım yanlış olur.
Bankalar kısa vadeli satış listeleme aracılarına güvendiyse, ancak onlar ve iyi bir nedene sahip olmasaydı, bu soruna sahip olmazdık. Kısa satış listeleme aracı satıcıyı değil bankayı temsil eder. Kısa satış listeleme ajanı da bu evi hızlı bir şekilde satmak istiyor. Kısa satış acentesinin fiyatı, piyasa değeri burnun üzerinde olabilir veya aldatıcı olarak düşük olabilir.
Yani, kısa satış bankası bir BPO ajanını işe alacak ve o acenteyi bir BPO üretmek için 100 dolardan daha az ödeyecek. Bu ajan yerel bir ajan olabilir veya ajan bölge dışında yaşayabilir. Bu çekilişin şansı. Ancak birçok BPO temsilcisi, satılan mülkün 1/2 mil yarıçapında satılan benzer satışlara bakacaktır.
Benzer kare görüntüleri ve yaşları karşılaştırırlar. Aynı şeyi yapabilirsin.
Kısa Bir Satış için Farklı Teklif Fiyatları
Piyasa değerinin hesaplanması için birçok yol olsa da, her BPO ajanı bir aracı için mevcut olan tüm araçları kullanmaz. Bir BPO ajanı sadece konu mülke en yakın evlerin son 3 ayını düşünebilir. Temsilci, aktif, beklemede olan listelerde daha düşük fiyatlar gibi konum, durum, benzersiz faktörler ve eğilimleri göz ardı edebilir.
İşte kısa satış teklifi fiyatlarının çeşitli türleri ve neden farklı oldukları:
- Kısa bir satış için liste fiyatı. Bu, listeleme aracı ve satıcının üzerinde anlaştığı fiyattır. Bir teklifi ikna etmek için kullanılır. Yüksek olabilir; düşük olabilir; Bu para üzerinde haklı olabilir.
- BPO ajan kısa satış fiyatı. Bu fiyat genellikle istatistiksel olarak hesaplanır, ancak bir iç denetim olmadan temelde değersizdir. Bir iç denetimle bile, BPO fiyatları her zaman doğru değildir, çünkü öncelikle acentenin mahallede çalışmayabilir. Ancak bu, kısa satış bankasının kabul edeceği teklif fiyatıdır .
- Yerel alıcının acente değeri. Bir mahalle uzmanı muhtemelen piyasa değerinin dürüst bir görüşü için ikinci en iyi bahistir. Bu ajan, o mahallede ev satın almanın tarihini ve eğilimlerini bilecek. Eğer bu fiyat bir BPO değerinden daha yüksekse, bu değerin yakınında herhangi bir fiyat teklif edip etmediğiniz, büyük ölçüde, evinizin ne kadar kötü olmasını istediğinizi ve rakip tekliflerle karşılaşıp karşılaşmadığınıza bağlıdır.
- Yerel değerleme şirketinin piyasa değeri. Bir değerlendirme ortalama 300 $ ile 500 $ arasında bir maliyete mal olacaktır, ancak o mahalledeki evleri değerlendiren deneyime sahip profesyonel bir değerleme , geçerli bir değer görüşü üretmelidir. Yine de, sadece bir kişinin fikridir.
- Bir alıcının borç verenin kısa satışı değerlendirmesi. Bu türden bir değerlendirme , bir değerlendirme havuzu aracılığıyla yapılır ve değerleme uzmanı deneyimleyebilir ya da olmayabilir ve mahalleyi bilmeyebilir. HVCC'nin neden olduğu hangover'e bağlı olarak , temel olarak piyasa değerini doğrulamak için değil, teklifi doğrulamak için bir değerlendirme.
Alt satırda, kısa bir satışın teklif fiyatını seçme hilesi, bir BPO temsilcisinin değerine ilişkin görüşüne dayanarak bankanın ne kadar isteyeceğini bulmaktır. Teklif fiyatınızın makul olması gerekir. Banka, kısa satış onayı için beklemek için indirim yapabilir veya vermeyebilir. Bununla birlikte, teklif fiyatınızın ne de BPO acentesinin fiyatının piyasa değerinde herhangi bir dayanağı bulunmayacağını unutmayın. Ödediğiniz miktar ve piyasa değeri iki farklı şey olabilir.
Teklif fiyatınız çok düşükse, kendinizi bankanın karşı teklifine hazırlayın.
Birden fazla satın alma teklifi hakkındaki sorunuza cevap vermek için. Avukatıyla konuşup, hepsini satın almaya gücünüz yetmediğinde kısa bir satış için birden fazla teklif yazmanın tuzakları ve yasal sakıncaları hakkında konuşmalısınız. Genel olarak, ahlaki ajanlar, alıcı, teklifte bu gerçeği ifşa etmedikçe, bu uygulamadan vazgeçirir.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.