Bir CMA Karşılaştırmalı Piyasa Analizi Nasıl Kullanılır?
Karşılaştırmalı Piyasa Analizi Nedir?
Raporlar, iki sayfalık karşılaştırılabilir ev satışları listesinden 50 sayfalık kapsamlı bir kılavuza kadar değişiklik gösterse de, raporun uzunluğu ve karmaşıklığı, acentenin iş uygulamasına bağlıdır.
Bununla birlikte, standart karşılaştırmalı piyasa analizi raporları aşağıdaki verileri içermeye eğilimlidir:
- Aktif Listeler
Aktif ilanlar şu anda satılık evler. Bu listeler sadece alıcılar için rekabetiniz olduğu ölçüde önemlidir. Piyasa değerinin göstergesi değildir, çünkü satıcılar evlerinde istedikleri şeyi isteyebilirler. Bu fiyatların gerçekçi olduğu anlamına gelmez. Sunulan satış fiyatları, satılıncaya kadar piyasa değerini yansıtmaz ve alıcının pazarlarında , örneğin, çoğu, çok daha az satmak.
- Bekleyen Listeleme
Bekleyen satış evleri , sözleşmeye bağlı eski aktif listeleridir. Henüz kapanmamışlar, bu yüzden henüz karşılaştırılabilir bir satış değiller. İlan acentesi bekleyen satış hakkında bilgi paylaşmaya istekli olmadıkça - ve pek çoğu - işlem gerçekleşene kadar gerçek satılan fiyatı bilmeyeceksiniz. Ancak, bekleyen satışlar piyasanın hareket ettiği yönü gösterir. Eviniz bekleyen satışların liste fiyatının üzerinde fiyatlandırılıyorsa, daha uzun DOM ile karşılaşabilirsiniz.
- Satılan İlanlar
Son üç ay içinde kapalı olan evler karşılaştırılabilir satışınızdır . Bunlar, alıcı için evinizi değerlendirirken kullanacağınız satışlardır ve bekleyen satışlarla birlikte (muhtemelen evinizin satıldığı zamana kadar kapanmış olacaktır) satışlardır. Karşılaştırılabilir satışlarda uzun ve sıkı görünün çünkü bunlar sizin piyasa değerinizdir. Üç ay ile iyi bir rapor üretmek için yeterli satış yoksa 6 ay boyunca kullanabilirsiniz.
- Pazar dışı / Geri Çekildi / İptal Edildi
Bunlar, çeşitli nedenlerden dolayı piyasadan uzaklaştırılmış mülklerdir. Genellikle, evlerin piyasadan kaldırılmasının nedeni, fiyatların çok yüksek olması. Bu grubun medyan fiyatları neredeyse her zaman karşılaştırılabilir satışların medyan fiyatlarından daha yüksek olacaktır. Ancak, listelemeler aşağıdaki nedenlerle de iptal edilir :
- Satıcının vicdanı . Satıcılar evlerine katılamayacakları ve artık satmayı istemediğine karar verdiler.
- Çok yüksek fiyatlı. Kimse bir teklifte bulunmadı ya da tek teklifler reddedilen düşük tekliflerdi .
- DOM çok uzun. Aracılar bazen listeleri geri çekerek yeni bir liste olarak geri getirebilirler ve daha fazla alıcıyı ikna edebilirler.
- Onarım istekleri . Evler bir zamanlar sözleşmeye tabi tutuldu ve ev teftişinden sonra alıcı satıcının reddettiği onarım talep etti.
- Satıcı acenteyi kovdu . Mutsuz satıcıların bir aracı görevlendirmesi ve yeni bir aracı işe alması nadir değildir.
- Süresi Dolmuş İlanlar
Bu grup, satmadığı ve muhtemelen makul olmayan fiyatlardan dolayı en yüksek medyan satış fiyatını yansıtacak. Süresi dolmuş listelemelerin bazıları yeni bir fiyatla yeni bir fiyatta listelenen aktif bir giriş olarak da gösterilebilir. Listeler de zaman aşımına uğruyor, çünkü bunlar agresif bir şekilde pazarlanmadılar ya da evlerin onarım ihtiyacı olduğu için.
Karşılaştırılabilir Satışların İncelenmesi
Karşılaştırılabilir satışlar, evinize en çok benzeyen satışlardır. Üç seviyeli bir evi tek katlı bir evle karşılaştırmak zordur. Bu listeden, çoğunlukla evinizle aynı büyüklükteki, şekil ve koşullardaki evleri seçin, örneğin:
- Benzer kare görüntüleri
Değerleme uzmanları, kare görüntüleri temel alarak evleri karşılaştırır. Daha büyük ayaklı evler, küçük ayaklı evlerden daha azdır. Bir grup medyan fiyatlı ev arasındaki fark, ideal olarak kare ayaklarda artı veya eksi% 10 ile% 20 arasında bir farkın üzerinde olmamalıdır.
- Benzer inşaat yaşı
İdeal olarak, evin yaşı - inşa edildiği yıl - diğer karşılaştırılabilir satılan evlerin birkaç yıl içinde olmalıdır. Karma yaş altbölümleri yaygındır. Örneğin, Sacramento'nun bir bölgesinde, bir altbölüm 1950'lerde inşa edilen evlerden oluşuyor ve daha sonra 1970'lere birkaç on yıl dayanıyor. Evler birbirine bitişik olsa da, 1950'lerden kalma karakterlerle yüklenen evler, yeni Brady Bunch meslektaşlarından daha fazla satıyorlar. Eviniz 1980'de inşa edilmişse, ve yeni evler kadar sokaklar daha fazla satıyorlarsa, yeni bir ev ile aynı fiyata komuta edemezsiniz.
- Benzer olanaklar, yükseltmeler ve durum
Diğer evlerin yükseltmeleri ve sizinkileri yoksa, değerleme uzmanları evinizden değer kaybedecektir. Yüzme havuzlu bir ev, havuzsuz bir evden farklı bir değere sahip olacaktır. Havuzlar düşündüğün kadar değmez. Tamamen yeniden düzenlenmiş bir ev, bir düzelticiden daha değerlidir. Bir banyoya sahip evler, iki veya daha fazla banyolu evlerden daha az değerdedir. Ertelenmiş bakım size karşı sayılacaktır.
- yer
Herkes gayrimenkulün "yeri, yeri, yeri" konusunda değerlendiğini biliyor ama bunun ne anlama geldiğini düşündün mü? Örneğin, şehir manzaralı bir ev, bir çimento duvarına bakan bir evden daha değerlidir. Yoğun caddelerde yer alan evler, sessiz sokaklardaki evlerden oldukça azdır. Evinizi benzer yerlerde bulunanlarla karşılaştırın. Eviniz bir santralden sokağa yaslanıyorsa, diğer istenmeyen yerler arasında, elektrik santrali maruz kalan veya demiryolu yolu üzerinde bulunan diğer evleri arayın.
Yazım sırasında, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, California'da Lyon Emlak'ta bir broker-ortağıdır.