Değerleme Düşük Olduğunda Kapanış
Düşük bir değerleme almaktan mı yoksa değerlendirmenizin beklediğinizden daha düşük bir değerle tamamlandığından endişe duyuyor musunuz? Başınıza gelenler için üzgünüz. Satıcının pazarlarında, birden fazla teklif durumu genellikle satın alma fiyatını bölgedeki benzer satışlardan daha fazla artırır; Bu nedenle, birçok durumda satıcıların endişeleri endişe verici şekilde düşük gelir. Alıcının pazarlarında , fiyatlar yumuşak veya düştüğünde, satıcılar da değerlendirmenin düşük bir değerleme olacağından endişe duyuyorlar.
Bununla birlikte, düşük pazarlar herhangi bir pazarda gerçekleşebilir: sıcak, soğuk veya nötr .
Düşük Değerlendirmeler Neden Olur?
Ulusal Emlakçılar Birliği Kasım 2016 ve Ocak 2017 arasında satışları için aylık GERÇEK Güven Endeksi Araştırması raporlarında, katılımcıların% 22'si değerleme konularında karşılaşmıştır. NAR'ın Mortgage Originators Araştırması'nda, ankete katılanların% 55'i değerleme konularını bildirdi.
Konutların satış fiyatında değerlenmemesi ve değer düşüklüğü olmasının birçok nedeni vardır. Burda biraz var:
- Çoklu tekliflerden kaynaklanan yapay şişirilmiş fiyatlar .
- Daha büyük alıcılar arasında alışveriş yapan daha az alıcı nedeniyle pazardaki değerlerin düşmesi.
- Özellikle başka benzer satışlar olmadığında mahalledeki haciz ya da kısa satışların bolluğundan kurtulun .
- Sigortacı tarafından yanlış değerlendirme.
- Satıcı tarafından overpricing .
- Değer üzerinde yerel etkileri anlamayan tecrübesiz değerlendirme uzmanı .
- Sınırlı envanter ve birkaç comps nedeniyle yükselen piyasa değerleri.
- Değerleme uzmanı, kapandığında daha yüksek karşılaştırılabilir satışları yansıtabilecek bekleyen satış verilerini gözden kaçırdı veya değer biçen kişi yanlış mahallelerden karşılaştırılabilir satışlar seçti.
- Alıcı, satıcıdan parayı geri alır ve borç verenin fiyatın şişirildiğine inanmasına neden olur .
Oyuna girmeyen faktörlerden biri, borç verenin kredi yapmak isteyip istemediğidir. Kredi verenler borç vermek ister ve borç verenlerin reddetmesi yasaktır.
Düşük Değerlendirmeler için Çözümler
Değer düşük olduğunda panik yapmayın. Bekleyen satışlar düşecek gibi göründüğünde sakin kalması zor, ancak her iki tarafın da seçenekleri var:
- Alıcı nakit farkı yaratabilir.
Borç veren değerleme sadece kredi-değer oranını etkilediği ölçüde değerlendirir. Düşük bir değerlendirme, borç verenin borç vermeyeceği anlamına gelmez. Bu, borç verenin değerlenen değerde sözleşmede kararlaştırılan orana dayalı bir kredi yapacağı anlamına gelir. Bazen alıcının borç vermesi, alıcının fark için nakit para vermesine izin vermeyecek ve bu durumda, alıcının satıcıya kapanma maliyetlerinin bir kısmını ödeyecektir.
- Satıcı fiyatı düşürebilir.
Ev aşırı pahalı ya da değer şişirilmişse, bu genellikle en iyi çözümdür. Alıcıyı mutlu eder ve borç veren tatmin edilir. Alıcının yürürlüğe girmesi durumunda, satıcının ikinci alıcının borç vericisinden düşük bir değer biçme alması garanti edilmez. Bazen eldeki bir kuş en iyisidir.
- Satıcı fark için ikinci bir ipotek taşımayı teklif edebilir.
Alıcının gerçekten evini istemesi ancak nakitteki fark ile ortaya çıkamaması durumunda, satıcıya daha sonraki bir tarihte ödeme yapmak veya toplu ödeme yapmak bir seçenektir. Emanet kapandıktan sonra, satıcılar genellikle ikinci ipoteği indirim hakkını saklı tutar, bir yatırımcıya yüz değerinden daha ucuza satarlar.
- İkinci bir değerlendirme siparişi verin.
Birincisi, eğer krediniz bir FHA kredisi ise, onaylanmış değerleme uzmanlarının listesi için borçludan sorun. Satıcı veya alıcı, ikinci değerlendirme için ödeme yapabilir. Bazen, ikinci değerlendirme, özellikle ilk değerlendiricinin deneyimsiz olması veya hata yapması halinde, ilkinden daha yüksek olacaktır.
Krediniz geleneksel bir kredi ise , o zaman Ev Değerleme Davranış Kuralları (HVCC) kurallarına tabidir . Akredite bir kıdemli değerlendirmeci olan Barb Torres, “Taraflar, yerel piyasaya aşina olmayan bir değerleme uzmanı bulduklarında, yerel değerlendiricilerin kullanılması için DEMAND'a borç verenle (tercihen yazılı olarak) başvurma hakkına sahiptirler. ."
- Karşılaştırılabilir satışların bir listesini verin.
Anlaşmaya varılan satış fiyatını haklı çıkaracak yeni karşılaştırılabilir satışların listesini bir araya getirme konusunda aracılara danışın. Bu listeyi yükleniciye gönderin ve değerlendirmenin gözden geçirilmesini isteyin. Değerleme uzmanı tarafından değerlendirilen comp'lerden daha çok comp konusu konu mülküne kullanmayı deneyin.
- Ayrıca, bu özelliklerin gerçek satış fiyatını bulmaya çalışmak için aracılardan bekleyen satışların listelenen ajanlarını aramalarını isteyin. Listeleme aracıları satış fiyatını açıklamak zorunda değildir, ancak çoğu kişi aynı durumda kendilerini bulabilmeleri için yardımcı olmaktan mutluluk duyar. Ajan, teklif verenin beklemede olan fiyatı açıklamayı reddetmesi halinde fiyatınızın ne kadar değer biçeceğini düşündüğünü her zaman sorabilirsiniz.
Değerden ödün ver. Bazen satıcılar tüm farkı ödeyen alıcıya biraz geri dönecek ve tam nakit katkısı arasında bir yere yerleşecek ve fiyatı tamamen düşürecektir. 10,000 dolarlık bir farkla ilgili olarak, bir satıcı 5.000 dolar nakit kabul edip fiyatı 5.000 dolar düşürmeyi kabul edebilir.
- Satıcıdan bağımsız bir değerleme için ödeme yapmasını isteyin. Örneğin, alıcı% 20 düşürüyorsa, alıcı% 10'luk bir kredi programına geçebilir ve satıcıya daha yüksek bir nakit ödeme yapmak için yeni serbest bırakılan parayı kullanabilir.
- İşlemi iptal et.
Birçok satın alma sözleşmesi bir kredi olasılığı içerir . Eğer değer düşük gelirse, alıcı sözleşmede anlaşılan şartlarda mülk satın almaya hak kazanmaz. Düzgün yazılmış bir kredi aciliyeti, alıcının sözleşmeyi iptal etmesine ve satıcının en ağır para yatırma işlemini serbest bırakmasını gerektirir .
Benzer şekilde, satıcı evi tekrar pazara sunup yeni bir alıcı bulmak için daha fazla satış yapabilir. Düşük değerleme FHA olmadığı sürece, yeni değerlendirme çok farklı olabilir. FHA değerlendirmelerine bir vaka numarası verilir, böylece ilk alıcı FHA ve ikinci alıcı FHA ise aynı değerleme kullanılırdı.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.