Satışa Konu Kredi Varsayımları Değil
Alış konusu nedir?
"Satın alma konusu", mevcut ipoteğe ev konusu satın almak anlamına gelir.
Bu, satıcının mevcut ipoteği ödemediği anlamına gelir ve alıcı ödemeleri devralır. Mevcut ipoteğin ödenmemiş bakiyesi, alıcının satın alma fiyatının bir parçası olarak hesaplanır.
Neden Bir İpotek İpoteğe Konu Bir Ev Satın Alır?
Satın almanın temel nedeni, satıcının mevcut faiz oranını devralmaktır. Mevcut faiz oranları% 7 ve bir satıcı% 5 sabit faiz oranına sahipse, bu% 2'lik fark, alıcının aylık ödemesinde büyük bir fark yaratabilir.
- % 5 faiz oranındaki 200.000 $ 'lık ipotek, aylık 1.073,64 $' lık bir ödeme ile itfa edilmektedir.
- % 7 faiz oranındaki 200.000 $ 'lık ipotek, ayda 1.330.60 $' lık bir ödemeyle itfa edilmektedir.
- Bu koşullar altında bir alıcıya yapılan aylık tasarruflar yıllık 256.96 dolar veya 3,083,52 ABD dolarıdır.
İkinci bir neden: satıcılar, alıcının kredi raporunu almaya karar vermedikçe, genellikle alıcılar finanse konu olduğunda bir ev satın almaya hak kazanamazlar.
Bir satıcı istekli ise, kötü bir kredi ile bir alıcı bile bir konu satın alabilirsiniz.
Konuya Göre Üç Tür
Satışa konu bir konu mutlaka mal sahibi finansmanı içermez, ancak bunu yapabilir. Satıcının herhangi bir tür finansman sağlayıp sağlamadığı, satıcının ipoteği ve / veya peşinat tutarını satın alma fiyatına göre mi değiştirdiğine bağlıdır.
- Krediden nakde dönüşen doğrudan bir konu: Alışılmanın en yaygın türü, alıcının nakit olarak, alış fiyatı ile satıcının mevcut kredi bakiyesi arasındaki farkı ödediği zamandır. Örneğin, satıcının mevcut kredi bakiyesi 150.000 $ ve satış fiyatı 200.000 $ ise, alıcı, satıcıya 50.000 $ nakit vermelidir.
- Satıcı taşıma ile doğrudan bir konu : Satıcı ya da sahip finansmanı olarak da bilinen satıcı geri dönüşleri , genellikle ikinci bir ipotek şeklinde bulunur . Bir satıcı geri dönüşü aynı zamanda bir arazi sözleşmesi ya da bir kira opsiyonu satışı aracı olabilir.
Örneğin, satış fiyatı 200.000 ABD dolarıysa, mevcut kredi bakiyesi 150.000 ABD dolarıdır ve alıcı 20.000 ABD Doları tutarında bir ödeme yapmaktadır. Satıcı, 30.000 ABD Doları tutarındaki kalan bakiyeyi, ayrı bir faiz oranıyla ve taraflar arasında müzakere edilen şartlarda taşıyacaktır. Alıcı, satıcının borç verene bir ödeme yapmayı ve satıcıya farklı bir faiz oranındaki ayrı bir ödeme yapmayı kabul eder.
- Sarma konuyla ilgili konu : Satıcı, satıcıya mevcut ipotek bakiyesi üzerinden para kazandığı için bir faiz oranı verir. Mevcut ipoteğin% 5 faiz oranı taşıdığını varsayalım. Satış fiyatı 200.000 dolarsa ve alıcı 20.000 dolar düşürürse, satıcının geri dönüşü 180.000 dolar olur. % 6'lık bir oranla satıcı, mevcut ipoteğe% 150, 150.000 dolar ve% 30'u da 30.000 $ 'a çıkar. Alıcı, 180.000 $ üzerinde% 6 ödeyecek.
Konu ve Kredi Varlığı Arasındaki Fark
İşlemin konusu olarak, ne satıcı ne de alıcı, mevcut borç verene satıcının mülkünü sattığını söyler ve alıcı şimdi ödemeleri yapar. Alıcı, krediyi devralmak için bankanın iznini almadı. Ödünç verenler, borç vericilere, borç verenlere yabancılaşmaları halinde borç verme hızını verme hakkı veren özel vergilerini ve güvencelerini koymaktadır.
Bankalar bu kredileri vadesi gelen ve devir sırasında borçlu mu? Değişir. Bazı durumlarda, bazı bankalar sadece birilerinin - herhangi birinin - ödemeyi yaptığını mutlu ediyorlar. Ancak bankalar ipotek veya teminat senedindeki ivme hükmünden dolayı haklara sahipler. Alıcı için riskli bir durum budur. Alıcı, bankanın talebi üzerine borcunu ödeyemiyorsa, banka ipoteği başlatabilir.
Bir alıcı bir kredi varsayımı yaparsa, alıcı resmi olarak bankanın izniyle krediyi kabul eder. Bu, satıcının isminin krediden çıkarıldığı ve alıcının diğer satın alım para kredileri gibi krediye uygun olduğu anlamına gelir . Genellikle, bankalar alıcıya bir kredi varsayımını işlemek için bir varsayım ücreti alırlar, ancak ücret geleneksel bir kredi elde etme ücretlerinden çok daha azdır. FHA kredileri, bir kredi varsayımına izin verir, ancak çoğu geleneksel krediler yoktur.