Bir Evde Kapatmak İçin Bekliyoruz
Bu, borç verenin gözden kaçırılmaması gereken önemli bir rol oynadığı anlamına gelir.
Bir alıcı ve satıcı, satın alma sözleşmesindeki daha erken bir kapanış tarihini kabul edebilir, ancak borç veren o zaman penceresi içinde performans gösteremezse, hangi tarihin seçildiği önemli değildir, çünkü tarihte kapanmayacaktır. alıcı ve satıcı belirtiniz. Borç veren kapanmaya hazır olduğunda kapanacaktır. Ayrıca, her borç veren hazineleri uygun değildir.
Emanet Kapanış Süreci
Yaşadığınız yere bağlı olarak, herhangi bir sayıda varlık kapanış işlemini yapabilir. Biraz tartışalım. Kapanış acentası, bir emanet memuru , daha yakın, ünvan şirketi veya emlak avukatı olabilir .
Kapanış süreçleri, aynı durumda bile geniş ölçüde değişebilir. Örneğin Kaliforniya'da, Kaliforniya'daki güney Kaliforniya'da emanet süreci farklıdır. İkisi arasındaki temel fark, güney Cal'da ve kuzey ucundaki arka uçta (kapanmadan hemen önce) ön uçta (teklifin kabulünden kısa bir süre sonra) çekilip imzalanır.
Ancak herhangi bir emanetçinin kapanabilmesi için, satın alma sözleşmesinin tüm şartlarının yerine getirilmesi gerekir; daha sonra satıcı tapuyu yatırır ve alıcı fonları yatırır. Burada Kaliforniya'da gerekli örnek koşullar vardır. Durum kapatma işleminiz değişebilir.
- Tamamen yürütülmüş satın alma sözleşmesi ve ekleri.
- Ciddi para yatırma depozito .
- Ev teftişi veya feragati.
- Haşere denetleme raporu ve / veya tamamlama, çatı sertifikası , ev garantisi , ön başlık politikası , faydalanıcı talebi makbuzu, varsa Onarımlar, Onarım İsteği'ne göre satıcı yükümlülüklerinin yerine getirilmesi.
- İstenirse, beklenmedik durumların serbest bırakılması dahil olmak üzere alıcı denetimlerinin tamamlanması.
- Alıcının son gözden geçirme muayenesi veya feragati.
- Mülkün değerleme uzmanı tarafından mülkün değerlendirilmesi.
- Borç verenlerin kredi onayı ve alıcı tarafından kredi koşullarının yerine getirilmesi, örneğin ev sahibi bir sigorta poliçesinin kanıtı gibi.
- Satıcının ve Alıcının imzalı emanet talimatları.
- Satıcının imzalı ve noter onaylı tapu başlığı.
- Alıcının imzalı ve noter tasdikli senedini ve icra senedini .
- Tüm kredi belgeleri için alıcının imzaları.
- Alıcının fonlarının borç verenden yatırılması.
- Alıcının peşinatının ve alıcının kapanış maliyetlerinin dengesini yatırın.
Bir Ev Kapanış Ne Kadar Sürüyor?
Kredi ön yeterliliğine karşılık kredi ön onayını alan alıcılar genellikle daha erken kapanacak konumdadır. Ön onay süreci , satın alma sözleşmesini imzalamadan önce, borçlunun kapanmaya bir kaç adım daha yaklaştırılması için belirli ürünlerin önceden doğrulanmasını gerektirir.
Bir borç veren borçlunun istihdamını, banka hesaplarını ve kredi raporunu doğruladıysa, kapanış, sigortacıların evrakları işleyebildiği ve genellikle bir veya iki hafta içinde değerlendirmeyi gözden geçirebileceği kadar hızlı bir şekilde gerçekleşebilir. Ancak, bir ön başlık raporu veya satıcının satış durumu gibi bir dosyada eksik bir belge varsa, kapanma gecikebilir.
Federal kaynaklı mortgage kredilerinin çoğu 30 gün içinde kapanabilir. Özel ilk kez ev alıcı programları, özellikle alıcının peşinat ödemeleri ile ilgili olanlar, kapatmak için 35 ila 45 gün sürebilir. Bu özel krediler genellikle iki yazma sürecinden onay gerektirir.
Diğer taraftan, TRID yönergelerine uymak bazen süreci yavaşlatabilir, çünkü birlikte çalışan varlıklar önceden var olan bir ilişkiye sahip değildir.
Ev Kapanış Gecikmeleri
En büyük sorunlar, genellikle dosyaya yazara gönderildikten sonra ortaya çıkar. Kredi memurları genellikle yazılı kurallara aşinadırlar; bununla birlikte, her zaman bir yazarın cevabını öngöremezler. Her bir sigortacı benzersizdir.
Alıcılar için, sahip oldukları her değerli eşyayı içeren kutuların üstüne oturmak, nakliyecileri beklemek ve kredilerinin bir sigortacı tarafından onaylanıp onaylanmayacağını bilmemesi biraz daha kötüdür. Kapanış son birkaç gün çok şüpheci olabilir.
Kurumsal kreditörler, ipotek komisyoncularından daha fazla gecikmeye neden oluyor gibi görünmektedir. Büyük bankaların kendi prosedürlerini takip etmeleri ya da çalışanlarının bir saat yumruk atması ve komisyonlu karşı taraflar gibi dosyayı umursamadığından emin değilim, fakat emekli maaşlarındaki gecikmelerin çoğu büyük bankalardan.
İşte, birçoğu, bir altyazıya teslim edilmeden önce ele alınması gerektiğini söyleyen, çoğu zaman söylediği gibi, kapanmayı geciktiren veya engelleyen yaygın problemlerdir, ancak bazen top düşer:
- Düşük değerleme ya da sigortacı, ilk değerlendirmeyle eşleşmeyen bir gözden geçirme değerlendirmesi emrini verir.
- Alıcının güncellenmiş kredi raporunda ek borç bulundu.
- Alıcının kredi raporunda belirtilen hatalar.
- Başlık güncellemesi üzerine alıcıya veya satıcıya karşı yeni ödemeler veya kararlar verildi.
- Bulutlar başlık.
- Alıcı veya satıcı için medeni durum değişikliği.
- Gerekli güncelleştirilmiş banka ekstresi veya finansal belgeler.
- Sigorta bilgisi eksik.
- Süresi dolmuş kredi veya program taahhüdü.
- Kredi tahmindeki ücretlerde önemli değişiklikler.
Satın alma sözleşmesi , kredi onayı ile kapanış koşulunu sağlayan bir hüküm içermiyorsa, kredinin onaylanmaması ve işlemin kapanmaması durumunda, alıcının en ağır para yatırma riski söz konusu olabilir.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.