Ev alıcılar genellikle benzer satışlar hakkında soru sormazlar, ancak yapmalıdırlar. Bir ev alıcısı evlerini gezdiğinde, bu alıcı satılık evler ile satılık evleri karşılaştırıyor. Bir alıcının bildiği tek şey, caddenin aşağısındaki satıcının benzer bir kat planı istemesi.
Karşılaştırılabilir Bir Satış Yapan Nedir?
Karşılaştırılabilir satışlar, satılan benzer evlerin satış fiyatlarıdır. Karşılaştırılabilir satışlar aktif ilanlar ve bekleyen satışlar değildir ; karşılaştırılabilmelerine rağmen, bu değerler zaten satılan bir ev ile aynı ağırlığı taşımamaktadır. Benzer satışlar, bir alıcının neden benzer bir ev için ödenen son kişiden daha fazla ödeme yapmak istemediğini doğrulamak için örnek olarak kullanılır.
Karşılaştırılabilir bir satışın ana bileşenleri şunlardır:
- Son zamanların satış çerçevesi. Yıllar önce, değerleme uzmanları, karşılaştırılabilir satışlar elde etmek için kamu kayıtlarında 6 ay geçmişti. 2007 alt mortgage kredisi erimesinden bu yana, bu zaman çerçevesi önemli ölçüde sıkılaştı. Bugünlerde, değerleme uzmanları genellikle karşılaştırılabilir satışların sadece son 3 ayını kullanmaktadır.
- En yakınlık. İdeal olarak, bir araştırmacı, belli bir yarıçap içinde istatistik satmayı düşünürdü, tipik olarak konu özelliğinin ¼ miline kadar. Daha yakın daha iyi. Yoğun bir caddeye bakan bir ev, bir göle bakan bir evden daha az değere sahip olacaktır.
- Benzer kare görüntüleri. 1.000 metrekarelik bir evin fiyatını karşılayamaz ve 2 bin metrekarelik evin değerini belirlemek için iki katına çıkamazsınız. Çünkü, daha küçük evlerin metrekare başına maliyeti, daha büyük bir evin metrekare başına maliyetinden daha yüksek. İdeal olarak, konu mülkünüzün kare çekimlerinin% 10'u içindeki evleri karşılaştırmak istersiniz.
- Benzer yaş ve inşaat. İnsanların şöyle dediğini duyacaksınız: Onlar eskiden olduğu gibi ev inşa etmiyorlar. Ancak bu, eski evlerin daha yeni evlerden daha iyi olduğu anlamına gelmez. Bununla birlikte, değerler, karakter ve temyiz nedeniyle farklıdır. Örneğin, bir kiremit çatısı, standart bir kompozisyonun 25 ila 30 yıllık ömrü boyunca 50 yıllık bir ömrün tadını çıkarabilir.
- Benzer lot boyutu. Bazı yeni ev yollarında, lot boyutlarının bir karışımını bulabilirsiniz. Örneğin, sıfır lot hattı, evin gerçekten bir avlusu olmadığı anlamına gelir. Yan ya da arka bahçe, genellikle çocuklu ailelere hitap etmeyen ot ya da bitki örtüsü olmadan çok küçük olabilir. Birçok alan, 43.560 fit kareye bölünen gerçek kare çekimlerine göre lot büyüklüğünü hesaplamaktadır. Bir dönüm 43.560 feet kare. Bir dönümün çeyreği veya 10,890 fit kare bir dönümün 25 katıdır.
- Benzer durum. Belirli bir alandaki evlerin çoğunun durumu hakkında samimi bilgiye sahip bir mahalle uzmanı ile çalışmadığınız sürece, benzer bir satışın durumunu belirlemek zor olabilir. Aletleri ve bakır tesisatı eksik olan banka tarafından sahip olunan bir soyguncu rehine ev , yeni aletleri, halı ve boya ile güncellenen bir anahtar teslim ev daha az değer.
Gerçekten şanslıysanız ve bir altbölümdeki evleri karşılaştırıyorsanız, karşılaştırılabilir satışlar olarak kullanılacak tam model kopyaları bulabilirsiniz.
Karşılaştırılabilir Satışlar İçin Neden Bir Alıcı Olmalı?
Bir satıcı, alıcıya fiyatını sorgulamak için benzer satışları kullanabilir. Ancak, sonuçta, bir alıcı, alıcının makul bir fiyat olduğuna inandığı bir miktarı ödeyecektir. Bir alıcının daha önce hiç duymadığını duymuşsunuzdur, “O ev için daha fazla para ödemeliydim .” Alıcılar genellikle daha az ödemek isterler.
Aksine, alıcılar bazen bir ev için çok fazla para ödeyeceklerinden endişe ediyorlar. Özellikle aşağı emlak piyasasında satın aldıklarında. Hiçbir alıcı yeni satın aldığı evi bulmak istemez.
Alıcı finansmanı alıyorsa, bankanın değerleme uzmanı resme girer. Bankalar ayrıca yatırımlarını ve yatırımlarının güvenliğini korumak istiyorlar. Bu nedenle bankalar, değeri belirlemek ve haklı göstermek için alıcının pahasına bir değerleme uzmanı bulundurmaktadır.
Bununla birlikte, değerlendirmeler, değerin bir düşüncesidir. Bir değerlendirme, sadece onu hazırlayan kişinin deneyimi ve bilgisi kadar iyidir.
Alıcının değerleme uzmanı düşük bir değerleme sunması durumunda , satıcı satış fiyatını düşürme seçeneğine sahiptir. Satıcı reddederse, bir alıcı değerlendirmeye itiraz edebilir. Alıcılar, karşılaştırılabilir satışlar sunarak değerlendirmelere katılabilirler.
Comps az ve çok uzak olduğunda, olağanüstü faktörler için bir değerleme ayarlamak mümkün olsa da, en iyi karşılaştırılabilir satışlar her zaman konu mülküne en uygun kriterlere sahip olacaktır. Emlakçıdan benzer satışlar hazırlamasını isteyin.