Mortgage Nasıl Çalışır?
Bir ipotek, bir borçlunun krediyi teminat altına almak için maddi teminat olarak teminat kullanmasına izin veren bir sözleşmedir.
Çoğu durumda, bu terim bir konut kredisi anlamına gelir: Bir ev satın almak için borç aldığınızda, kredi kartı üzerinde gerekli ödemeleri yapmazsanız borç verenin harekete geçme hakkına sahip olduğunu belirten bir anlaşma imzalarsınız. En önemlisi, banka konutu iadesi için alabilir - evinizi satabilmeleri için sizi harekete zorlar.
Satış gelirleri, hala üzerinde borçlu olduğunuz borçları ödemek için kullanılacaktır.
Bir İpotek bir Anlaşmadır:
“İpotek” ve “ev kredisi” terimleri sıklıkla birbirinin yerine kullanılır. Teknik olarak, ipotek konut kredinizi mümkün kılan anlaşmadır - kredinin kendisi değil. Gayrimenkul işlemleri için anlaşmaların yazılı olması gerekir ve ipotek (diğer şeylerin yanı sıra) borç vereninize evinizde mahsup etme hakkı veren bir belgedir.
İpotekler Satın Almak Mümkün
Emlak pahalı. Çoğu insanın bir ev satın almak için yeterli parası yok, bu yüzden yüzde 20'lik bir peşinat ödüyorlar ve geri kalanını ödünç alıyorlar. Bu hala birçok pazarda yüzbinlerce dolara ihtiyaç duyuyor. Bankalar, risklerini azaltmanın bir yolu olduğunda, sadece o kadar para vermeye isteklidir.
Bankalar için daha güvenli: Bankalar , satın aldığınız malları teminat olarak kullanmanız için sizi zorlarlar . Bunu yapmak için, mülkiyeti teminat olarak "rehin" edersiniz ve söz konusu "ipotek" ibaresidir. Anlaşmanızın iyi baskısında banka , evinize bir ipotek koyma izni alır;
Daha Uygun Krediler:
Borçlular ayrıca bu düzenlemeden bazı faydalar elde ederler. Borç verenin riski azaltmasına yardımcı olarak, borç alan daha düşük bir faiz oranı öder. İpotekler genellikle tüketiciler (bireyler ve aileler) tarafından kullanılır, ancak işletmeler ve diğer kuruluşlar da bir ipotek ile mülk satın alabilirler.
İpotek Türleri
Birkaç farklı türde ipotek vardır ve terminolojinin anlaşılması, durumunuz için doğru krediyi seçmenize yardımcı olabilir (ve yanlış yola girmekten kaçının).
Yine, eğer bir yapıştırıcı olmak istiyorsanız, farklı türden kredilerden bahsediyoruz (farklı ipotek türleri değil) (ipotek sadece ödeme yapmayı keserseniz, paranın kesilebildiğini söyleyen kısmıdır).
Sabit oranlı ipotekler en basit kredi türüdür. Kredinin tüm süresi için aynı ödemeyi yapacaksınız (gerekli olandan daha fazla ödeme yapmadığınız sürece, bu da borçtan daha hızlı kurtulmanıza yardımcı olur). Sabit oranlı ipotekler genellikle diğer şartların duyulmamış olmasına rağmen 30 veya 15 yıl sürmektedir. Bu kredilerin matematiği oldukça basittir: Bir kredi tutarı, bir faiz oranı ve krediyi geri ödemek için birkaç yıl verildiğinde borç vereniniz sabit bir aylık ödeme hesaplar.
Sabit oranlı krediler o kadar basit ki, ipotek ödemelerini ve ödeme sürecini kendiniz hesaplayabilirsiniz ( e-tablolar ve çevrimiçi şablonlar bunu daha kolay hale getirir). Bu hesaplamalar, borç verenleri karşılaştırmanıza ve hangi kredinin kullanılacağına karar vermenize yardımcı olacak değerli bir alıştırmadır. Daha uzun vadeli bir kredinin, kredinizin ömrü boyunca daha yüksek faiz maliyetlerine nasıl yol açtığını görünce şaşırabilirsiniz; bu da, bir evi olması gerekenden daha pahalı hale getirir.
Ayarlanabilir oranlı mortgage kredileri standart kredilere benzer, ancak faiz oranı gelecekte bir noktada değişebilir.
Bu olduğunda, aylık ödemeniz de değişir - daha iyi veya daha kötü (faiz oranları yükselirse, ödemeniz artar, ancak oranlar düşerse, daha düşük aylık ödemeler görebilirsiniz).
Oranlar genellikle birkaç yıl sonra değişir ve oranın ne kadar hareket edebileceğine dair bazı sınırlamalar vardır. Bu krediler riskli olabilir çünkü aylık ödemenizin ne olacağını 10 yıldır (ya da karşılayabilecekseniz).
Ev ipoteği kredileri olarak da bilinen ikinci ipotek , bir ev satın almak için değil - zaten sahip olduğunuz bir mülke karşı borç almak içindir. Bunu yapmak için başka bir ipotek ekleyeceksiniz (eğer eviniz ödenirse, evinize yeni bir ilk ipotek koyuyorsunuz). İkinci mortgage krediniz genellikle “ikinci pozisyonda”, yani ilk mortgage sahibinin ödenmesinden sonra kalan para varsa ödenir. İkinci ipotek bazen ev geliştirme ve yüksek öğretim için ödeme yapmak için kullanılır. Finansal krizde , bu krediler evinizdeki özsermayeyi "nakletmek" için kullanılıyordu.
Ters mortgagelar , evlerinde önemli bir öz sermayeye sahip olan ev sahiplerine (genellikle 62 yaşından büyük) gelir sağlamaktadır. Emekliler bazen geliri tamamlamak veya uzun zaman önce ödedikleri evlerden nakit para götürmek için ters ipotek kullanırlar . Ters ipotekle borç verene ödeme yapmazsınız - borç veren size ödeme yapar - ancak bu krediler her zaman sesleri kadar iyi değildir .
Sadece faiz kredileri, her ay kredinizde sadece faiz maliyetlerini ödemenizi sağlar . Sonuç olarak, daha küçük bir aylık ödemeye sahip olacaksınız (çünkü kredi bakiyenizden herhangi birini geri ödemezsiniz). Bunun dezavantajı, evinizde borç ve öz sermaye ödememeniz ve bu borcu bir gün geri ödemeniz gerekmesidir. Bu krediler, bazı kısa vadeli durumlarda mantıklı olabilir, ancak servet inşa etmeyi uman ev sahiplerinin çoğu için en iyi seçenek değildir.
Balon kredileri , krediyi tamamen büyük bir “balon” ödeme ile ödemenizi gerektirir . 15 veya 30 yıl boyunca aynı ödemeyi yapmak yerine, borcu ortadan kaldırmak için büyük bir ödeme yapmanız gerekecektir (örneğin, beş ila yedi yıl sonra).
Bu krediler geçici finansman için çalışır, ancak balon ödemesi gerektiğinde ihtiyaç duyduğunuz fonlara erişebileceğinizi varsaymak risklidir.
Refinansman kredileri , daha iyi bir anlaşma bulursanız, bir ipoteği diğeriyle değiştirmenize izin verir. Bir ipoteği yeniden finanse ettiğiniz zaman, eski krediyi ödeyen yeni bir ipotek alırsınız. Bu işlem kapanış maliyetleri nedeniyle pahalı olabilir, ancak numaraların doğru şekilde hizalanmasını sağlarsanız uzun vadede ödeme yapabilir. Kredilerin aynı tip olması gerekmez. Örneğin, ayarlanabilir oranlı ipotek ödemek için sabit oranlı bir kredi alabilirsiniz.
Ev Kredisi Nasıl Gidilir?
Ödünç almak için kredi başvurusunda bulunmanız gerekir. Konut kredileri, diğer kredilerden (oto kredileri veya kişisel krediler gibi) çok daha fazla dokümantasyon gerektirir, bu yüzden uzun bir sürece hazırlıklı olun.
Kredi ve Gelir:
Çoğu kredide olduğu gibi, kredi ve geliriniz, onaylanıp onaylanmayacağınızı belirleyen başlıca faktörlerdir. Bir ev kredisi başvurusu yapmadan önce, sorunlara yol açabilecek sorun olup olmadığını görmek için kredinizi kontrol edin (ve hatalar varsa bunları düzeltin). Geç ödemeler, kararlar ve diğer sorunlar, başvurunuzun reddedilmesine neden olabilir - veya daha yüksek bir faiz oranı elde edersiniz, bu da kredinizin ömrü boyunca daha fazla ödeme yapacağınız anlamına gelir.
Dokümantasyon ve Oranlar:
Kredi verenler, onayladıkları kredileri geri ödemek için yeterli gelire sahip olduğunuzu doğrulamak zorundadır. Sonuç olarak, gelir kanıtı sağlamanız gerekecektir (Form W-2'nizi, en son vergi beyannamenizi ve diğer belgeleri, bunları borç verene gönderebilmeniz için elverişli hale getirin).
Gelir Oranına Borç:
Borç verenler, başvurduğunuz yeni krediler de dahil olmak üzere, kredilerinizin tamamını ödemek için yeterli gelire sahip olduğunuzdan emin olmak için mevcut borçlarınıza bakacaktır. Bunu yapmak için, aylık gelirin ne kadarının aylık ödemelerle yendiğini söyleyen bir gelirden gelir oranını hesaplarlar .
Değer Oranına Kredi:
Çok düşük bir fiyatla satın almak mümkün olsa da, büyük bir peşinat ödemeyi yaptığınızda onay alma şansınız daha iyidir. Borç verenler, kredinin ne kadar değer olduğuna kıyasla borç aldığınızı gösteren değer-oran oranını hesaplar. Borcunuz ne kadar az olursa borç veren için risk o kadar düşük olur (çünkü mülkünü hızla satabilirler ve tüm paralarını geri alabilirler).
ön onay:
Evler (veya krediler) için alışverişe başlamadan önce ne kadar borç alabileceğinizi bilmek en iyisidir. Bunu yapmanın bir yolu, bir borç veren tarafından önceden onaylanmaktır. Bu, borç verenlerin kredi bilgilerinizi ve gelirinizi değerlendirdiği bir ön işlemdir. Bu bilgilerle, onaylayabilecekleri maksimum kredi miktarını verebilirler. Bu, mutlaka onaylandığınız anlamına gelmez - özellikle belirli bir mülk için değil - ama yararlı bilgilerdir ve ön onay mektubu teklifinizi güçlendirmeye yardımcı olabilir. Borçlandırmaya girdikten sonra, borç verenler her şeye daha yakından bakacak ve resmi bir onay (veya ret) verecektir.
Ödünç Ne Kadar?
Ödünç verenler her zaman ne kadar borçlanabileceğinizi söylerler, fakat ne kadar borç almanız gerektiğini tartışmazlar. Bir evde ne kadar harcamanız gerektiğine, ne tür bir kredinin kullanılacağına ve ne kadar büyük bir ödeme yapmak istediğinize ( kredi oranınızı etkileyecek şekilde) karar vermek size düşmektedir. Tüm bu faktörler her ay ne kadar ödeyeceğinizi ve kredinizin ömrü boyunca ne kadar faiz ödeyeceğinizi belirler (daha küçük krediler daha küçük aylık ödemelere ve daha küçük faiz ödemelerine yol açar). Aylık bütçenizde bir miktar “yastık” olmasını tercih ederseniz, mevcut maksimum miktarı ödünç almak risklidir.
Nerede Ödünç
Konut kredileri birkaç farklı kaynaktan temin edilebilir. En az üç farklı kredi verenlerden teklif alın ve sizin için en uygun olanı seçin.
Mortgage brokerleri çok sayıda borç verenlerden kredi sunmaktadır. Birden çok bankadan ve diğer finansman kaynaklarından kredilere erişebilirler ve bunlar, faiz oranına ve diğer özelliklere dayalı olarak bir borç vereni seçmenize yardımcı olacaktır. İpotek komisyoncuları, ödediğiniz bir menşeli ücret alabilir veya borç veren tarafından ödenebilir (veya her ikisinin bir kombinasyonu). Herhangi bir ipotek brokeri bilmiyorsanız, emlakçı ya da bir tavsiye için güvendiğiniz diğer kişilere danışın.
Bankalar ve kredi birlikleri müşterilere kredi sunmaktadır. Kontrol ve tasarruf hesaplarındaki para yatırıma yatırılmalı ve bu parayı ödünç vermek bu parayı yatırmanın bir yoludur . Bu kurumlar ayrıca kaynak ücretleri, faiz ve diğer kapanış maliyetlerinden de gelir elde ederler.
Çevrimiçi borç verenler kredileri kendileri finanse edebilir (örneğin, yatırımcı parasını kullanarak) veya ipotek komisyoncuları olarak işlev görebilirler. Bu hizmetler elverişlidir çünkü neredeyse her şeyi halledebilirsiniz ve sıklıkla teklifleri daha fazla veya daha az anında alabilirsiniz.
Her bir borç veren size farklı borç verenlerden borçlanma maliyetini karşılaştırmanıza yardımcı olacak bir Kredi Tahmini sunmalıdır. Bu belgeleri dikkatli bir şekilde okuyun ve gördüğünüz her şeyi anlayana kadar sorular sorun. CFPB, kredinizin özelliklerini anlamanıza yardımcı olmak için Kredi Tahmini'nin birkaç bölümünü açıklamaktadır.
Kredi Programları
Devletten ve yerel kuruluşlardan kredi programları kullanarak kredinizle ilgili yardım almak mümkün olabilir. Bu programlar onaylanmayı kolaylaştırır ve bazıları ev sahipliğini daha uygun ve cazip hale getirmek için yaratıcı teşvikler sunar. Bir ev satın almanın yanı sıra, bu programlarla (örneğin , evinizin değerinden daha fazla borcu olsa bile) yeniden kullanılabilir.
Hükümet kredisi programları en cömertçe. Çoğu durumda, özel bir borç veren (banka gibi) finansman sağlar ve federal hükümet bunu yapmazsanız krediyi geri ödemeye söz verir. Çok çeşitli programlar var ve en popüler olanlardan bazıları aşağıda listelenmiştir.
FHA Kredileri:
Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından sigortalanan krediler, küçük bir peşinat ödemek isteyen ev sahipleri için popülerdir. Aşağı yüzde 3,5 gibi düşük bir fiyatla satın almak mümkündür ve (örneğin, mükemmel bir krediniz yoksa) hak kazanmak nispeten kolaydır. FHA kredileri hakkında daha fazla bilgi edinin.
VA Kredileri:
Veterans, Servicemembers ve uygun eşler Gazi İşleri Bakanlığı (VA) tarafından garanti edilen bir kredi ile bir ev satın alabilirsiniz. Bu krediler, ipotek sigortası için herhangi bir zorunluluk olmaksızın ve herhangi bir peşinat ödemeniz olmadan (bazı durumlarda) ödünç almanızı sağlar. Mükemmel olmayan kredilerle ödünç alabilirsiniz, kapanış maliyetleri sınırlıdır ve kredi kabul edilebilir olabilir (eğer uygunsa başkalarının ödemelerin üstesinden gelmesine izin verebilir).
İlk Kez Homebuyer programları ilk evinize sahip olmayı kolaylaştırır , ancak ekli dizelerle gelirler. Genellikle yerel yönetimler ve kar amacı gütmeyen kuruluşlar tarafından geliştirilen bu programlar, ödemeler, onaylar, faiz oranları ve daha fazlasıyla yardımcı olabilir. Ancak, onlar bulmak (ve nitelendirmek için) zor ve onlar evinizi satarken ne kadar kar edebilirsiniz sınırlayabilir.
Para Kazanmak için 4 Yol
Konut kredileri pahalıdır, bu yüzden az bile olsa (yüzde cinsinden) tasarruf etmek, yüzlerce veya binlerce dolar tasarruf etmenizi sağlayabilir.
1. Alışveriş Etrafında
Yine, farklı borç verenlerden en az üç teklif almak önemlidir - tercihen farklı türde borç verenler (örneğin bir ipotek komisyoncusu, çevrimiçi borç veren ve yerel kredi birliğiniz). Herkesin farklı fiyatları vardır ve bu süreçte çok şey öğreneceksiniz.
2. Oranı İzle
Krediniz ne kadar büyük (ve daha uzun) ise, oranınız o kadar önemlidir. Her yıl kredi bakiyeniz için faiz ödersiniz ve bu faiz giderleri onbinlerce dolar olabilir. Bazen uzun vadede düşük bir orana kilitlenebiliyorsanız, daha fazla ödeme yapmak, hatta kredinizde “puan” almak bile mantıklıdır.
3. Mortgage Sigortasına Dikkat Edin
Yüzde 20'den daha azını düşürürseniz, büyük olasılıkla ipotek sigortası ödemek zorunda kalacaksınız. Bu sigorta sizin yararınıza değildir - ödemeleri durdurmayı bırakmanız ve fonlarını geri alamazlarsa borç vereni korur - bu nedenle bu masraftan kaçınmak en iyisidir. Yüzde 20 ile gelmenin alternatif yollarını değerlendirin ve ipotek sigortasını en kısa sürede nasıl kaldıracağınızı öğrenin. Bazı kredilerle, FHA kredileri gibi, refinans etmedikçe bu bedeli gerçekten alamazsınız.
4. Kapanış Maliyetlerini Yönetin
Bir ev kredisi aldığınızda, çok sayıda masraf ödemeniz gerekir. Başvuru ücretleri, kredi kontrol ücretleri, kaynak ücretleri, değerlendirme maliyetleri ve daha fazlası var. Bazı borç verenler daha yüksek ve daha düşük maliyetler talep ederler, ancak her zaman bir şekilde ödediğinizi gösterirsiniz. Sadece kısa bir süre için evde olacağınızdan emin değilseniz, “kapanış maliyeti yok” kredilerine karşı dikkatli olun.