Ev işyeri amortismanı ile ilgili vergi sorularınız cevaplandı
Önümüzdeki birkaç yıl içinde evimi satmayı planlıyorum. Odalarından birini sadece işim için bir ev ofisi olarak kullanıyorum. Ofisin tüm ekipmanlarını ve mobilyalarını yazdığım gibi, odanın iş kullanımıyla ilgili orantılı pay ve diğer giderler için ev-ofis kesintileri talep ediyorum. Evimi sattığımda vergi kuralları nasıl çalışır?
Cevap:
2002'den önce, ikametinizin bir kısmını iş amaçlı kullanıp daha sonra evinizi sattıysanız kurallar zordu. Evet, yasalar, bir ikametgahın satışından elde edilen kârın hariç tutulmasını (vergilerden kaçış) sağlar. Ayrılma tutarı, tekil kişiler için 250.000 $ ve ayrı dönüşler yapan evli çiftler ve ortak getiri veren evli çiftler için 500.000 dolar kadardır. Ancak bu kurallar, sadece konut kısmına atfedilebilen kârın bir kısmının hariç tutulmasına izin vermiş ve bu durum, ofis kısmındaki kar için herhangi bir dışlamayı yasaklamıştır.
Konut ve İş Tedavisi
Aslında, IRS, bu tür satışları iki parça mülk satmışsınızmış gibi yapmıştı: biri konut ve diğer ticari gayrimenkuller. Sonuç olarak, rezidans ve ticari karlar için ayrı hesaplamalar yapmak, satış fiyatını bölmek, konut ve iş bölümleri arasında satış ve satış giderleri yapmak zorundaydınız.
IRS eski kuralları hurdaya aldı ve ikamet ile iş arasında bir tahsisatla uzaklaşan yenileriyle değiştirdi. Konut dairesi ve konut bölümünün hem tek bir konutta hem de bir “konut birimi” olduğu için, satış düzenlemeleri tek bir işlemdir. Buna göre, sizin gibi biri iş için evinin bir kısmını kullanmasına rağmen tüm karı hariç tutabilir.
Amortisman geri çekiliyor
Bu ara, bir çift yararı önlemek için tasarlanmış bir "yeniden yakalama" kısıtlamasına tabidir. Mayıs 1997'den sonra ev ofisine izin verilen veya izin verilebilecek herhangi bir amortisman kesintisine eşit bir kâr için herhangi bir hariç tutmayı kaybedersiniz. Bunun yerine, bu kısımda vergi ödersiniz. İzin verilebilir veya izin verilebilir, daha önce hak talebinde bulunduğunuz veya hak talebinde bulunabildiğinizden daha az talep ederseniz hak talebinde bulunabileceğinizi ifade eder. Bu bağlamda, yeni kurallar eski kuralların sizin yapmanızla yükümlü olduğu şeylerden farklı değildir.
IRS'nin başardığı şey, satış öncesi yıllarda vergileri düşürmenizi sağlayan amortisman zararlarını geri almaktır. Acente, iş nedeniyle bu odayı kullanmayı bıraksanız ve tüm ev, satış tarihinde sona eren beş yıllık dönemden en az iki yıl boyunca ana konuttur.
Recapture'den Rahatlama
Yeniden yakalanmadan kurtulmak için, “yeterli kayıtlar veya diğer kanıtlar” ile göstermeniz gerekir - genellikle geçmiş geri dönüşler yeterli olmalıdır - “amortisman indirimi izin verilen miktardan daha azdır.” Ardından “siz izin verilemez miktardır. ”
Örnek vermek gerekirse, ev ofisinizin amortisman talebinde bulunduğunuzu varsayarsınız, ancak hiçbir zaman talep etmediğinizi gösterebilirsiniz.
Daha sonra dışlama miktarında bir azalma olmaz ve tekrar yakalanmaz.
Yeniden Amorti Edilen Amortisman nedeniyle Vergi Borcu
Geri kazanılmış amortisman, uzun vadeli sermaye kazançları için artı en yüksek yüzde 15 oranından ziyade, en yüksek yüzde 25 oranında vergilendirilmiş vergi artı vergisi uygulanır. Bu geri alınan tutarı Form 4797 (Ticari Gayrimenkul Satışı) değil, D Planlaması (Sermaye Kazançları ve Zararları) üzerinden rapor edin. Artı tarafta, emlak vergileri ve ipotek faizi gibi diğer harcamaların geri çekilmesinden muzdarip olursunuz.
Vergiyle ilgili herhangi bir konuda olduğu gibi, lütfen kendi vergi hazırlayıcınıza danışın.
Julian Block bir avukat, köşe yazarı ve eski IRS özel ajanı (suçlu araştırmacı). Bu makale broşürden alınan izinle alıntılanmıştır: "Vergi Tasarrufu Ana Sayfa Satıcısı: Herhangi bir Satıcıya Hukuki Asgari Vergileri Düşürmek için Basit Yollar", J. Block'a faturalı bir kopya için 19,95 $ gönderilerek sipariş verilebilir, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Bu yazının ardından, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 Sacramento, CA Lyon Emlak'ta bir broker-ortağıdır.