Ters ipotek bazı ev sahipleri için mantıklı
Temeller
Standart bir ipotek gibi, ters ipotek evinizi teminat olarak kullanır.
Bununla birlikte, bu krediler birkaç yönden farklıdır ve ismin “ters” bölümüne yol açar. Öncelikle, her ay borç vereninize para ödemek yerine para alırsınız . İkincisi, her bir aylık ödemeyle daralmak yerine kredinizin miktarı zamanla büyür
Konsept, ikinci bir mortgage veya konut rehni kredisine benzer şekilde çalışır. Ancak, ters ipotek sadece 62 yaş ve üstü ev sahiplerine açıktır ve genellikle bu kredileri evinizden çıkana kadar geri ödemenize gerek yoktur.
Ters mortgagelar, büyük bir ev geliştirme projesi için ek emeklilik gelirlerinden paraya istediğiniz her şey için para sağlayabilir. Gereksinimleri karşıladığınız sürece (aşağıya bakınız), diğer gelir kaynaklarınızı veya birikmiş olduğunuz tüm tasarruflarınızı desteklemek için kullanabilirsiniz. Ancak, sadece kolay para ihtimaline atlamayın; Bu krediler karmaşıktır ve varisleriniz için varlıkları azaltır.
Ters ipotek için çeşitli kaynaklar mevcut olsa da, daha iyi seçeneklerden biri, Federal Konut İdaresi aracılığıyla mevcut olan Ev Eşitliği Dönüştürme İpoteği (HECM). HECM genellikle devlet destekleri nedeniyle borçlular için daha ucuzdur ve bu krediler için kurallar onları nispeten tüketici dostu yapar.
Ne Kadar Alabilirsiniz?
Aldığınız para miktarı, birkaç faktöre bağlıdır ve kredinin ne kadar süreceği konusunda belirli varsayımlar yapan bir hesaplamaya dayanmaktadır.
Eşitlik: Evinizde sahip olduğunuz daha fazla özkaynak, daha fazla çıkartabilirsiniz. Çoğu borçlular için, kredinizi uzun yıllar boyunca ödüyorsanız ve ipoteğinizin neredeyse tamamen ödenmiş olması en iyisidir.
Faiz oranı: Daha düşük faiz oranları, kredi ödemelerinizin daha çok faiz ödemelerini karşılamaktan ziyade gelir olarak size geldiğini gösterir.
Yaş: Borçtaki en genç borçlunun yaşı, ne kadar aldığınızı da etkiler ve eski borçlular daha fazla alabilir. Daha genç bir kişiyi daha yüksek bir ödeme almak için dışlamak istiyorsanız, çok dikkatli olun çünkü daha genç bir kişi, krediye dahil değilse, daha genç bir eşin eski bir borçlunun ölümünden çıkması gerekir.
Kredi Ödemeleri Nasıl Alacaksınız?
Paranın nasıl alınacağına dair seçiminiz de önemlidir. Birkaç ödeme seçeneği arasından seçim yapabilirsiniz.
Götürü toplamı: En basit seçenek, tüm parayı bir kerede almaktır. Bu seçenekle, krediniz sabit bir faiz oranına sahiptir ve kredi bakiyeniz sadece faiz tahakkuk ettikçe zaman içinde büyür.
Periyodik ödemeler: Ayrıca, düzenli ödemeleri (aylık olarak) da seçebilirsiniz.
Bu ödemeler hayatınız boyunca ya da 10 yıl gibi belirli bir süre boyunca sürebilir. Borcunuz ödenecek olursa tüm borçlular evden taşındı, ödemeler biter. Ömür boyu ödemelerde, son derece uzun bir hayat sürdüğünüzde sizden ve borç vereninizden daha fazlasını almanız mümkündür.
Kredi limiti : Hemen nakit almak yerine, gerektiğinde ve gerektiğinde para çekmenize izin veren bir kredi limitini seçebilirsiniz . Bu yaklaşımın avantajı, ödünç aldığınız paraya yalnızca faiz ödemeniz ve kredi limitinizin zaman içinde potansiyel olarak artmasıdır.
Kombinasyon: Karar veremiyor musunuz? Yukarıdaki programların bir kombinasyonunu kullanabilirsiniz. Örneğin, küçük bir toplu ödeme alabilir ve daha sonra kredi alabilirsiniz.
Ne kadar alabileceğinize dair bir tahminde bulunmak için Ulusal Ters İpotek Kredi Kuruluşları Birliği'nin hesap makinesini deneyin.
Ancak, borçlunuz tarafından tahsil edilen gerçek oran ve ücretler, kullanılan varsayımlardan farklı olacaktır.
Ters İpotek Maliyetleri
Diğer konut kredilerinde olduğu gibi, ters ipotek almak için faiz ve ücret ödersiniz. Tarihsel olarak, ücretler çok yüksek oldu, ancak daha fazla rekabet ücreti biraz iyileşti. Yine de, maliyetlere dikkat etmeli ve birkaç borç verenden teklifleri karşılaştırmalısınız.
Ücretler genellikle finanse edilir veya kredinize dahil edilir. Diğer bir deyişle, bir çek yazmazsınız, böylece bu masrafları hissetmezsiniz, ancak yine de onlara para ödüyorsunuz, artı faiz.
Ücretler, evinizde kalan ve evinizi satarsanız ve ödünç paranızı ödersiniz. Paranız varsa, önümüzdeki yıllarda bu ücretlere faiz ödemek yerine ücretleri cebinizden ödemek akıllıca olabilir.
Kapanış maliyetleri: Bir ev satın alma veya iyileştirme için gereken aynı kapanış maliyetlerinden bazılarını ödersiniz. Örneğin, bir değerlendirmeye ihtiyacınız olacak, dosyalanan belgelere ihtiyacınız olacak ve borç vereniniz kredinizi inceleyecektir. Bu maliyetlerin bir kısmı sizin kontrolünüzün ötesindedir, ancak diğerleri yönetilebilir ve karşılaştırılabilir. Örneğin, üretim ücretleri borç verenden borç verene kadar değişebilir, ancak ilçe kayıt ofisi kimi kullanırsanız kullanın aynı ücreti ödemez.
Servis ücretleri: Tersine bir ipotekden aylık gelirinize giren ücret miktarını gördüğünüzde etiket şoku alabilirsiniz. HECM ücretlerinde maksimum sınırlar var, ancak hala en düşük ücretli borç veren için alışverişe değer.
Sigorta primleri: HECM'ler FHA tarafından desteklendiğinden, borç verenin riskini azaltır, FHA'ya prim ödersiniz. İlk ipotek sigortası primi (MIP) yüzde 0,5 ile yüzde 2,5 arasındadır ve kredi bakiyenizin yüzde 1,25'i yıllık bir ücret ödersiniz.
Faiz: Ters ipotek ile aldığınız paraya faiz ödersiniz.
Kredi Ödemesi
Ters ipotek için aylık ödeme yapmazsınız. Bunun yerine, kredi bakiyesi borçlunun evden, tipik olarak ölümden ya da ev satıldığı zaman sürekli olarak hareket etmesi nedeniyle gerçekleşir. Ancak, geri ödenmesi gereken borçları alıyorsunuz, sadece fark etmiyorsunuz.
Toplam borcunuz, aldığınız paranın artı ödünç aldığınız paraya olan faiz tutarı olacaktır. Çoğu durumda, borçlarınız zamanla büyür çünkü para ödüyorsunuz ve herhangi bir ödeme yapmıyorsunuz ve hatta her ay daha fazla borçlanabilirsiniz.
Krediniz vadesi geldiğinde, geri ödenmelidir. Kredi genellikle tüm borçluların “kalıcı” olarak taşınmasından kaynaklanır. Ancak, eğer mükellefiyetinizi ödemezseniz, anlaşmanızın şartlarını yerine getiremezseniz, ters ipotek de gelebilir.
Çoğu ters ipotek, ev satışı yoluyla geri ödenir. Örneğin, ölümünüzden sonra, ev piyasaya sürülür ve malınız krediyi ödemek için kullanılabilecek nakit alır. Eğer evinizi sattığınızdan daha az borcun geri alınmasına karar verirseniz, farkı koruyabilirsiniz.
Evi sattığınızdan daha fazlasını borçlusanız, farkı HECM ile ödemek zorunda değilsiniz; Diğer bir deyişle, “kazanırsınız”. Tersine dönen ipoteklerin çoğu, kredi bakiyesinin, özsermayenin değerini aşmasına izin vermeyen bir maddeye sahiptir, ancak piyasa dalgalanmaları, krediyi aldığınız zamankinden daha az eşitliğe neden olabilir.
Bazı durumlarda, mirasçılarınız evi tutmaya karar verir. Bu durumlarda, kredi bakiyesi ev değerinden daha yüksek olsa bile, tam kredi tutarı geçerlidir. Evini ailede tutmak istiyorlarsa, mirasçılarınız fark yaratmak zorunda kalacaklar.
Bir Kredi Almak için Gereksinimler
Ters ipotek almak için bazı temel kriterleri karşılamanız gerekir.
Temel kurallar:
- Eviniz ana rezidansınız. Örneğin bir kiralık mülk kullanamazsınız.
- En az 62 yaşındasın.
- Federal hükümetten borçlu olmadığınız için suç işlemiyorsunuz.
Yeterli özkaynak: Evinizden para aldığınız için, evinizde çekmek için önemli miktarda öz sermaye gerekir. “İleri” bir ipoteğe sahip olmanız gibi bir kredi-değer hesaplaması yoktur.
Devam eden masraflar: Evinizle ilgili devam etmekte olan masrafları ödemeye devam edebilmeniz gerekir. Borç verenlere masraflarınızı karşılayabileceğinizi kanıtlamanız gerekir. Bu, mülkün değerini korumasını ve mülkün sahipliğini korumasını sağlar. Örneğin, hala bakım, emlak vergileri ve ev sahibi sigorta primleri tutmak gerekir.
Gelir: Ters ipotek almaya hak kazanmak için gelire ihtiyacınız yoktur, çünkü kredi için ödeme yapmanız gerekmez.
Danışmanlık: HECM'iniz finanse edilmeden önce, HUD onaylı bir HECM danışmanı ile bir “tüketici bilgilendirme oturumu” na katılmalısınız. Bu, borçluların her bir maliyeti ve bu tür bir krediyi almanın sonuçlarını anladığından emin olmaktır. Danışmanlar bağımsız bir kuruluş için çalışırlar, bu yüzden ürün hakkında tarafsız bilgi vermelidirler.
İlk ipotek: Evinize hala borç para verirseniz, hala ipotek alabilirsiniz. Bazı insanlar, mevcut aylık ödemelerini ortadan kaldırmak için mevcut ipotek ödemelerine karşı kredi gelirlerini netleştirerek ters ipotek alırlar.
Ancak, geriye dönük ipoteğin mülkteki ilk ipucu olması gerekecektir. Çoğu borçlular için bu, ipotek borcunuzun bir kısmı ile kalan ipotek borcunuzu ödemek anlamına gelir. Evinizde ya da daha fazlasınızda kabaca yüzde 50'lik bir eşitliğe sahipseniz bu en kolay olanıdır .