Haciz Nasıl Çalışır?
Ev gibi pahalı mülk satın aldığınızda, satın alma fiyatının tamamını ödediğiniz paraya yetecek kadar paranız olmayabilir.
Ancak, fiyatın bir kısmını peşinatla ödeyebilir ve kalan paranın geri ödemesi yapabilirsiniz (ileriki yıllarda geri ödenecek).
Evler yüzbinlerce dolara mal olabilir ve çoğu insan bu kadar yıllık her yerde para kazanmaz. Borç verenler neden bu kadar büyük kredileri sunmaya istekli? Kredi sözleşmesinin bir parçası olarak, satın aldığınız mülkün kredi için teminat olarak kullanılacağını kabul edersiniz: ödemeleri yapmayı bırakırsanız, borç verenler size verdikleri fonları geri almak için mülkün mülkiyetini alabilirler.
Bu hakkı güvence altına almak için, borç veren mülkünüzde bir haciz vardır ve yeterli para alma şansını arttırmak için, (sadece) sadece değer oranına iyi bir krediniz varsa ödünç vermelisiniz.
Rehinin Sonuçları
Hacizden geçmekle ilgili asıl sorun, elbette, evinizden çıkmaya zorlanacak olmanızdır. Yaşamak için başka bir yer bulmanız gerekecek ve süreç sizin ve aileniz için stresli (başka şeylerin yanı sıra).
Haciz de pahalı olabilir. Ödemeyi yapmayı bıraktığınızda, ödemeniz size ceza ve yasal ücretler ödeyecek ve cebinize para iadesi yapmak için yasal ücretleri ödeyebilirsiniz. Hesabınıza eklenen herhangi bir ücret borcunuzu borç verene artıracaktır ve satış gelirleri yeterli değilse ( bir eksiklik olarak biliniyorsa) eviniz alındıktan ve satıldıktan sonra hala borç paranız olabilir.
Haciz, kredi puanlarınızı da olumsuz yönde etkileyecektir. Kredi raporlarınız, kredi puanlama modellerinin negatif bir sinyal olarak göreceği haciz gösterecektir. Yıllarca başka bir konut satın almak için zor bir zaman geçireceksiniz (bir ya da iki yıl içinde belirli devlet kredileri alabilirsiniz) ve ayrıca herhangi bir türden uygun krediler almakta zorluk çekersiniz. Kredi puanlarınız, hayatınızın diğer alanlarını da (sınırlı durumlarda) iş bulma veya sigorta oranlarınız gibi etkileyebilir.
İptali nasıl engellenir
Para iadesi, ödeme yapılmasını umut eden borç verenler için son çare. Süreç zaman alıcı ve onlar için pahalıdır (ama bu ücretleri size borçlandırmaya çalışabilirler) ve borçlular için son derece tatsızdır. Peki bunu nasıl önleyebilirsin?
- İletişim: Mali zorluklar yaşıyorsanız borç vereninizle iletişim kurmak her zaman iyi bir fikirdir. Kayıp ödemelere başlamadan ve bir şey yapılıp yapılamayacağını sormadan iletişime geçin. Ödemeyi kaçırmaya başlarsanız, borç vereninizden gelen iletişimi göz ardı etmeyin - süreçte nerede olduğunuzu ve hala sahip olduğunuz hak ve seçenekleri bildiren önemli bildirimler alırsınız. Neler olup bittiğini anlamak için yerel bir emlak avukatı veya HUD konut danışmanıyla konuşun.
- Evinizi korumak için alternatifleri keşfedin: Ödemelerinizi yapamayacağınızı biliyorsanız, hangi seçenekleri kullanabileceğinizi öğrenin - çok geç olduğunu düşünürseniz bile. Çatışan borçlulara yönelik hükümet programlarından yardım alabilirsiniz. Borç vereniniz , kredinizi daha uygun hale getirecek bir çeşit kredi değişikliği sunabilir. Bir ya da iki aylığına (örneğin iş arasındaysanız veya sürpriz tıbbi harcamalar için) ihtiyacınız varsa, ödünç veren kişiyle basit bir ödeme planı bile oluşturabilirsiniz.
- Evinizden çıkmanın alternatif yolları: Haciz, kredinize zarar veren uzun, hoş olmayan ve pahalı bir süreçtir. Taşınmaya hazırsanız (ve en azından hasarı en aza indirmeye çalışmak istiyorsanız), borç verenin kısa bir satış yapmayı kabul edip edemeyeceğini görün. Bu, konutu satmanıza ve kredinizin tamamen geri ödenmemesine rağmen borç vereni ödemek için gelirleri kullanmanıza izin verir. Krediniz hala acı çekecek, ancak hacizden sonra olduğu kadar kötü olmayacak. Bu işe yaramazsa, daha az cazip bir seçenek, haciz yerine bir işlemdir .
- İflas: iflas başvurusunda bulunuyorsanız iflas başvurusu olabilir veya yardımcı olmayabilir. Sorunlar karmaşıktır, bu yüzden durumunuza ve ikamet ettiğiniz duruma göre hazırlanmış doğru bilgileri almak için yerel bir avukatla konuşun.
- Dolandırıcılar: çaresiz bir durumda olduğunuz için, sanatçı sanatçıları için bir hedefsiniz. Hacizden kaçınmanıza yardımcı olacak herhangi bir istenmeyen teklife karşı dikkatli olun ve size kim yardımcı olursa dikkatli olun. HUD danışmanlık kurumlarından ve diğer saygın yerel ajanslardan yardım almaya başlayın. Haciz kurtarma aldatmacalarının belirtilerini bilir.
Haciz İşlemi
Haciz genellikle yavaş bir süreçtir. Bir veya iki ödeme kaçırırsanız, muhtemelen tahliye ile karşı karşıya değilsiniz. Bu yüzden zor zamanlarda düştüyseniz, borç vereninizle iletişim kurmak önemlidir - çok geç olmayabilir. Ayrıntılar borç verenden borçlanmaya ve yasalar her bir eyalette farklıdır. Bu nedenle, aşağıdaki açıklama kaba bir genel bakış niteliğindedir ve tam olarak ne yaşayacağınız olmayabilir - tüm bildirimlerinizi ve sözleşmelerinizi dikkatlice okuyun ve bir avukat veya HUD konutuyla konuşun Neler olduğunu bildiğinizden emin olmak için danışman . Tüm süreç bir ya da iki yıl sürebilir, ya da çok daha hızlı hareket edebilir.
- Bildirimler başlar: üç ay boyunca ödemeleri kaçırdıktan sonra, birçok borç veren, kredinizi varsayılan olarak kabul eder . İşler kritik olduğunda budur. Tabii ki, bir ödemeyi (veya ikiyi) kaçırdığınız anda iletişimler alacaksınız ve bu iletişimler, haciz süreci ile ilerlemek için bir niyet bildirimi içerebilir.
- Yargısal ve yargısız devletler: Hangi durumda olduğunuza göre, diğerlerinden daha fazla zamanınız olacak (ve daha fazla bildirim alacaksınız). İki tür devlet vardır: yargı devletleri ve yargısız devletler. Adli devletlerde, borç verdiğiniz kişi, mahkemelerde kendinize karşı dava açmak için yasal işlem başlatmalıdır. Her işlem arasında genellikle 30 ila 90 gününüz olduğu için bu işlem daha uzun sürer. Yargısız devletlerde, borç verenler kendileriyle imzaladığınız anlaşmalara dayanarak para kazanabilir ve bir yargıç söz konusu değildir. Tahmin edebileceğiniz gibi, yasa dışı devletlerde işler çok daha hızlı ilerler. Her iki durumda da mahkemede hacizle savaşabilirsiniz - adli bir devlette, genellikle bir celp ile sunulacaksınız, ancak hukuka aykırı bir durumda ihaleye çıkma sürecini durdurmak için borç verene karşı yasal işlem başlatmanız gerekir. Daha fazla bilgi için yerel bir avukatla konuşun.
- Sürecin durdurulması: çoğu eyalette, borç verenlerin borç alanlara haciz işlemlerini durdurmak için bir çeşit rahatlama sunmaları gerekmektedir. Bu seçeneklerin gerçekçi veya uygulanabilir olup olmadığı başka bir konudur. Ödünç verdiğiniz ödemelerin tamamını (veya önemli bir kısmını) karşılıyorsanız ve şu ana kadar ödediği yasal ücretleri ve cezaları karşılarsanız, borç verenler evinize döndürebilir ve evde kalabilirler. Ayrıca, krediyi tamamen paraya çevirme olanağınız da olabilir (ki bu sadece büyük bir para kaynağını yeniden finanse etmeyi ya da para elde etmeyi başarırsanız gerçekleşecektir).
- Açık artırma ve tahliye: Eğer ipoteği önleyemezseniz, mülk açık arttırmada en yüksek teklifi veren kişiye sunulur. Hiç kimse evini satın almazsa (ki bu ortak olan), sahiplik borç verene gider. Bu noktada, eğer hala evdeyseniz (ve evi korumak için düzenlemeler yapmadıysanız), tahliye olasılığınızla yüzleşin ve yeni bir konaklama düzeninin zamanı geldi. Yerel yasalar, hacizden sonra evde ne kadar süre kalabileceğinizi belirler ve ne kadar süre kalacağınızı bildiren bir bildirim alırsınız. Eski borç verenlerinize, yeni konutlara geçişi kolaylaştırmaya yardımcı olabilecek (“anahtarlar için nakit” teşvikleri) sorunuz (hızlı hareket etmeye hazır olduğunuz varsayılarak).