Evinizin Ne Kadar Gerçekten Sahip Olunur?
Başka bir yol dene; LTV oranı, ne kadar borçlu olduğunuza kıyasla gerçekte ne kadar mülk sahibi olduğunuzu gösterir. Bu oran, ev ve araba kredileri (hem satın alımlar hem de refinansmanlar) dahil olmak üzere çeşitli türde krediler için kullanılır.
Nasıl hesaplanır
Bir LTV oranını hesaplamak için, kredinin tutarını krediyi temin eden varlığın toplam değerine bölün.
Örnek: 100.000 $ değerinde bir ev satın almak istediğinizi varsayalım. Peşinat için 20.000 ABD doları var, bu yüzden 80.000 dolar ödünç almanız gerekecek.
LTV oranınız yüzde 80 olacaktır, çünkü kredinin dolar tutarı evin değerinin yüzde 80'i kadardır. 80.000 $ 'lık bölünme 100.000 $' a eşittir 0.80 (bu yüzde 80 ile aynıdır - ondalık ve yüzde oranlarının nasıl olduğunu görmek).
Kredi değerini mülkiyet değerine bölerek LTV oranını hesaplayın: 80,000 / 100,000 = 0.8.
LTV'yi hesaplamanın kolay bir yolu, cihazınızın hesap makinesini kullanmanız veya bölümleme için eğik çizgi ("/") kullanarak Google’ı aramaktır.
Örneğin, aşağıdaki bağlantı yanıt için “arama” yapar: 80.000 / 100.000 veya herhangi bir arama kutusuna (Bing ve Yahoo dahil) yazabilirsiniz.
Neden Önemlidir?
Bir LTV oranı, borç verenlerin riski değerlendirmesine yardımcı olur: Ödünç verdikçe, daha fazla risk alırlar. Borç veren için daha yüksek risk şu anlama gelir:
- Krediler için onaylanması daha zor.
- Daha fazla ödeme yapmanız gerekebilir ( daha yüksek bir faiz oranı ile ).
- İpotek sigortası gibi ek masraflar ödemek zorunda kalabilirsiniz.
Eğer LTV'yi hesaplıyorsanız, muhtemelen bir çeşit teminat ile teminat altına alınan bir kredi ile uğraşıyorsunuz demektir. Örneğin, bir ev satın almak için para ödünç aldığınızda, kredi evdeki bir haciz tarafından teminat altına alınır. Borç veren, ödünç parayı ödememeniz durumunda, ev sahibi olabilir ve ipotek yoluyla satabilir . Aynı şey otomatik krediler için de geçerli - ödemeleri yapmayı bıraktığınızda arabanız yeniden kullanılabilir .
Borç verenler mülkünüzü gerçekten istemiyor - sadece paralarını çabucak geri almak istiyorlar. Sadece mülkün değerinin% 80'ini (veya daha azını) ödünç alırlarsa, paralarını geri almak için mülkün değerini en çok dolar olarak satabilirler. Harika bir teklif için dışarıda tutmaktan daha kolay.
Aynı şekilde satın aldığınız her şey, satın aldığınızdan bu yana değer kaybetti, dolayısıyla yüzde 100 veya daha fazla borç vermek borç verenleri riske atıyor.
Son olarak, kendi paranızın bir kısmını bir satın alma işlemine koyduğunuzda, buna değer verip ödeme yapmaya devam etmeniz daha olasıdır. Oyunda cildin var, bu yüzden seçeneklerin dışında olmadıkça gitmeyeceksin.
İyi LTV Oranları
Bir kredi için onaylanmanıza yardımcı olabilecek iyi bir LTV oranı nedir?
Borç veren tercihinize ve kredi türüne bağlıdır. Daha çok, daha fazla öz sermaye yatırımıyla (veya daha düşük bir LTV oranıyla) daha iyi şansa sahip olacaksınız.
Ev kredileri ile yüzde 80'i sihirli bir sayıdır. Bir evin değerinin yüzde 80'inden fazlasını ödünç alırsanız, genellikle borç vereni korumak için özel mortgage sigortası (PMI) almanız gerekir. Bu ekstra bir masraftır, ancak genellikle yüzde 80 LTV'nin altına düştüğünde sigortayı iptal edebilirsiniz. Bir başka önemli sayı yüzde 97'dir. Bazı kreditörler yüzde 3 ile satın almanıza izin verir ( FHA kredileri yüzde 3,5 gerektirir) - ancak muhtemelen kredinizin ömrü boyunca ipotek sigortası ödersiniz.
Otomatik kredilerle, LTV oranları genellikle daha yüksektir, ancak borç verenler, LTV oranınızın ne kadar yüksek olduğuna bağlı olarak limitleri (veya maksimum değerleri) ayarlayabilir ve oranlarınızı değiştirebilir. Bazı durumlarda, yüzde 100'den fazla LTV'den bile borç alabilirsiniz.
Sualtı: LTV oranı yüzde 100'ün üzerindeyse, kredi krediyi temin eden varlığın değerinden daha büyüktür (veya negatif sermayeniz var). Genellikle iyi bir durum değildir, çünkü varlığı satmak için bir çek (veya ödeme) yazmanız gerekir - anlaşmadan para kazanamazsınız. İpotek krizi sırasında ev değerlerinin düşmesinden sonra, su altı ev kredileri önemli bir sorundu. Sualtı oto kredileri her zaman bir sorundur. Yüksek bir LTV oranıyla borç alırsanız, riski almak için iyi bir neden olduğundan emin olun.
Unutmayın: Özsermayeniz anlaşmaya getirdiğiniz para biçiminde olmak zorunda değildir. Mülkiyetinizin (veya bir mülkün bir kısmının) sahibi olmanız durumunda, sahiplik payınız hakkaniyet olarak kullanılabilir ve bu faizin değeri zaman içinde değişebilir. Örneğin, bir konut kredisi ile evinize borç verdiğinizde, bir konut kredisi alırken evinizin değerini ve LTV oranınızı etkili bir şekilde arttırırsınız . Eviniz, konut fiyatları arttıkça değer kazanırsa, LTV'niz düşecektir (bunun kanıtlanması için bir ekspertize ihtiyacınız olabilir). Aynı şekilde, yeni bir ev inşa etmek için para ödüyorsanız, inşaat kredisi için yaptığınız araziyi öz sermaye olarak kullanabilirsiniz .
Daha büyük resim
LTV oranları son derece önemlidir. Ancak, aşağıdakileri içeren daha büyük bir resmin parçasıdırlar:
- Kredi puanlarınız (iyi kredi ile daha yüksek LTV kredileri almak daha kolaydır)
- Geliriniz aylık ödeme yapmaya müsait
- Satın aldığınız varlık (İyi bir ev mi yoksa bir multifamily ünite mi? Yeni mi kullanılmış mı? Motosiklet mi yoksa RV mi?)
Kredinize ek olarak, borç verenler için en önemli şeylerden biri de borç oranınızdır. Bu, yeni bir kredinin ne kadar uygun olacağını anlamanın hızlı bir yoludur - bu ekstra aylık ödemeleri rahatça alabilir misiniz, yoksa kafanıza mı giriyorsunuz?