Bir Kredide İsimleri Nasıl Değiştirilir
Bir ipotek transfer etmek mümkündür, ancak her zaman kolay değildir. Aşağıdaki ayrıntıları ele alacağız, ancak seçeneklerin kısa bir özeti şunları içerir:
- Borç vereninizden değişikliği yapmasını isteyerek, varsayılan ipoteği transfer edin.
- Krediyi sadece yeni sahibinin adına iade edin.
- Durum, bir ev sahibinin “satışa hazır” maddesini tetiklemediğinde aktarın.
Ödenebilir ipotekler
Eğer bir kredi " varsayılabilir " ise , şanslısınız demektir: bu, ipoteği başka birine devredebileceğiniz anlamına gelir. Kredi sözleşmesinde aktarımı tamamlamanızı engelleyen bir dil yoktur. Ancak, kabul edilebilir ipoteklerin bile devredilmesi zor olabilir.
Çoğu durumda, “yeni” borçlunun krediye hak kazanması gerekiyor. Borç veren, borçlunun krediyi geri ödeme kabiliyetini değerlendirmek için borçlunun kredi notlarına ve borcuna gelir oranlarına bakacaktır. Süreç, borçlunun yepyeni bir kredi için başvurmak zorunda olduğu temelde aynıdır (fakat elbette borçlu, mevcut krediyi kısmen devralabilir). Ödünç verenler, asıl başvuru sahibi / başvuru sahiplerinin kredi ve gelirlerine dayalı olarak orijinal kredi başvurusunu onayladılar ve geri ödeme olasılığı yüksek olan yeni bir borç alıcısı olmadıkça, kimsenin kancadan çıkmasını istemiyorlar.
Bir varsayılan kredinin transferini tamamlamak için, borç verenle değişikliği isteyin. Uygulamaları tamamlamak, gelir ve varlıkları doğrulamak ve işlem sırasında makul bir ücret ödemek zorundasınız.
Mülkün devri: Bir kredi üzerindeki isimlerin değiştirilmesi sadece krediyi etkiler. Bir mülkün tapusunu devrederek ya da durumunuzda gerekli diğer adımları atarak mülkün sahibini değiştirmeniz gerekebilir.
Bulması zor?
Ne yazık ki, kabul edilebilir ipotekleri yaygın olarak mevcut değildir. FHA krediniz veya VA krediniz varsa en iyi bahsiniz olabilir. Diğer geleneksel ipotekler nadiren varsayılabilir. Bunun yerine, borç verenler vadesi gelen bir satış şartını kullanırlar, bu da kredinin ev sahipliğini transfer ettiğinizde ödenmesi gerektiği anlamına gelir.
Refinansman
Bir kredinin kabul edilebilir olmaması ve vadesi gelen bir satış şartının istisnası bulamazsanız , krediyi yeniden finanse etmek en iyi seçeneğiniz olabilir. Bir varsayımda olduğu gibi, yeni borçlunun krediye hak kazanmak için yeterli gelir ve krediye ihtiyacı olacaktır.
“Yeni” ev sahibi yeni bir kredi için ayrı ayrı başvurulacak ve bu krediyi mevcut ipotek borcunu ödemek için kullanacaktır. Ödünç almak için borç verenler ile koordine olmanız gerekebilir (yeni borçlu ve yeni borç verenler onaylamasalar bile), bu sayede evi teminat olarak kullanabilirsiniz, ancak işi tamamlamak için iyi ve temiz bir yoldur. Bazı borçlar rutin olarak bir mal sahibinden diğerine aktarılır (örneğin, PACE finansmanı ile iyileştirmeler yapılmışsa ).
Satıştan dolayı
Kredi verenler genellikle ipoteği transfer etmenize izin vermez. Alıcılar, daha erken bir faiz ödemesiyle daha “olgun” bir kredi elde etmek suretiyle daha da ileriye giderler (ve daha düşük bir faiz oranı elde edebilirler).
Satıcılar, aynı faydaları nedeniyle evlerini daha kolay - muhtemelen daha yüksek bir fiyata - satmak zorunda kalacaklardı. Fakat borç verenler kaybedecek, bu yüzden transferleri onaylamaya istekli değiller.
Satış sözleşmesinin vadesi bir kredi sözleşmesinin bir bölümü olup, mülkün satılması durumunda kredinin ödenmesi gerektiğini (kredinin “hızlandırılması”) ifade etmektedir.
Kuralın İstisnaları: Bazı durumlarda, hala bir satış sözleşmesiyle birlikte bir kredi aktarabilirsiniz. Aile üyeleri arasındaki transferlere genellikle izin verilir ve kredi vereniniz her zaman kredi sözleşmenizin söylediklerinden daha cömert olabilir (bu, kullanabilecekleri bir seçenektir ve bunu yapmak zorunda değildirler - ancak umutlarınızı alamazsınız) . Kesin olarak bilmenin tek yolu, borç vereninize sormak ve anlaşmanızı yerel bir avukatla incelemektir. Borç verenlerin mümkün olmadığını söylese bile, bir avukat bankanızın doğru bilgi sağlayıp sağlamadığını anlamanıza yardımcı olabilir.
Garn-St. Germain Yasası, borç verenlerin belirli koşullar altında ivme seçeneklerini kullanmalarını önler. En yaygın durumlardan bazıları şunlardır:
- Ortak kiracı öldüğünde ve mülkiyeti hayatta kalan müşterek kiracıya transfer olduğunda
- Borcunun ölümünden sonra kredinin bir akrabaya aktarılması
- Bir mülk sahibinin bir eşinin veya bir borçlunun çocuklarına devri
- Boşanma ve ayrılık anlaşmaları sonucu transferler
- Borçlunun faydalanıcı olduğu bir vivos güvene (veya yaşayan bir güvene) aktarır.
İstisnaların tam listesine bakın ve bu listeyi avukatınızla birlikte gözden geçirin.
Resmi Olmayan Transferler
İsteğinizi onaylayamazsanız, “gayri resmi” bir düzenleme kurmaya eğilimli olabilirsiniz. Örneğin, evinizi satabilir, mevcut krediyi yerinde bırakabilir ve alıcının ipotek ödemeleri için size geri ödeme yapmasını sağlayabilirsiniz.
Bu kötü bir fikir. İpotek sözleşmeniz muhtemelen buna izin vermez ve işlerin nasıl gittiğine bağlı olarak kendinizi yasal sorunlarda bile bulabilirsiniz. Dahası, artık borçtan sorumlusunuz - artık evde yaşamıyor olmanıza rağmen.
Ne yanlış gidebilir? Birkaç olasılık şunları içerir:
- Alıcı ödemeyi durdurursa, kredi isminizdedir, bu yüzden hala probleminizdir (geç ödemeler kredi raporlarınızda görünecek ve borç verenler sizden sonra gelecektir ).
- Evin değerinden daha az bir bedel karşılığında satılması durumunda, herhangi bir eksiklikten sorumlu olabilirsiniz .
Potansiyel bir alıcıya satıcı finansmanı sunmanın daha iyi yolları vardır.
Seçenekleriniz
Bir ipotek devredilemezse, durumunuza bağlı olarak hala seçenekleriniz vardır. Yine de, borç vereniniz aksini söylese bile, ölüm, boşanma ve aile transferleri size transfer yapma hakkını verebilir.
Eğer hacizle karşı karşıyaysanız , bazı hükümet programları ipotekle uğraşmayı kolaylaştırır - su altı veya işsiz olsanız bile.
Boşanıyorsanız , avukatınızdan tüm borçlarınızı nasıl kullanacağınızı ve eski eşinizin ödeme yapmaması durumunda kendinizi nasıl koruyacağınızı sorun .
Bir ev sahibi öldü ise , yerel bir avukat ne yapacağınızı belirlemenize yardımcı olabilir.
Varlıkları bir güvene aktarıyorsanız , bir hızlandırma maddesini tetiklemediğinizden emin olmak için emlak planlama avukatınızla bir kez daha kontrol edin.
Diğer yaklaşımlardan hiçbiri mevcut olmadığında refinansman son seçeneğiniz olabilir.