Mortgagelar ABD Ekonomisini Nasıl Etkiler?
Türleri
En çok kullanılan ipotek türü, geleneksel 30 yıllık sabit faiz oranı kredisidir. 1999'dan bu yana, tüm ipoteklerin yüzde 70'i ile yüzde 90'ı temsil edilmektedir. 15 yıllık sabit oranlı kredi de, insanların borçlarını yarı yarıya düşürmelerine izin verdiği için yaygın olarak kullanılmaktadır.
Ayarlanabilir oranlı ipotekler , sabit faizli kredilerden daha düşük faiz oranları ve aylık ödemeler sunmaktadır. Faiz oranları bugünkü 200 yıllık düşük seviyelerden yükseldiğinde daha pahalı olacaklar.
Subprime kreditörleri, bir dizi egzotik krediyi yarattı. İlk birkaç yıl için düşük "teaser" oranları sunarak müşterileri cezbettiler. Bunlar yeni borçlular için tehlikelidir. İlk tatlım aşamasından sonra ödemenin önemli ölçüde arttığının farkında olmayabilirler. İşte en popüler olanlardan bazıları:
- Sadece faizli krediler : İlk birkaç yıl için müdürü azaltmayan süper düşük ödemeler.
- Seçenek ARM kredileri : Borçlular, ilk beş yıl için her ay ne kadar ödeme yapılacağını seçer.
- Olumsuz amortisman kredileri : Her ay anapara artıran sadece faizli krediler. Çünkü ödeme, faiz oranından daha azdı.
- Ultra uzun sabit faizli krediler : Bunlar 40-50 yıllık geleneksel mortgagelardır.
- Balon kredileri : 5-7 yıl sonra yeniden finanse edilmeli veya ödenmelidir.
- Parasız krediler : Bunlar, borçlunun peşin ödeme için kredi almasına izin verdi.
Tarihçe
Büyük Buhrandan önce, ev ipotekleri ev değerinin sadece yüzde 50'si için 5 ila 10 yıl vadeli kredilerdi. Müdür, dönemin sonunda bir balon ödemesi olarak gerçekleşmiştir. Bankalar çok az risk taşıyordu.
Büyük Buhran sırasında konut fiyatları yüzde 25 düştüğünde, ev sahipleri balon ödemesini karşılayamadılar.
Bankalar yeniden finansmana izin vermez. 1935'te tüm evlerin yüzde 10'u rehine idi .
Katliamı durdurmak için Başkan Roosevelt New Deal'ın bir parçası olarak beş kritik konutla ilgili alanı değiştirdi:
- Ev Sahibinin Kredi Şirketi, bankalardan bir milyon ipotekli ipotek satın aldı. Onları bugün bildiğimiz uzun vadeli sabit oranlı mortgage olarak değiştirdi ve yeniden eski haline getirdi.
- Federal Konut İdaresi, ipotek sigortası sağlamıştır.
- Federal Ulusal İpotek Derneği ipotek için ikincil bir pazar oluşturdu.
- Federal Mevduat Sigorta Şirketi banka mevduatlarını sigortalamıştır.
- Glass-Steagall , bankaların mevduat piyasasının borsa gibi riskli girişimlerde yatırım yapmasını yasakladı.
Bu değişiklikler ekonomik bir felakete karşılık verdi. Ev sahibi olmak için tasarlanmamışlardı. Öyle olsa bile, ev sahibi olmayı daha uygun hale getirdiler. Kredinin süresini uzattılar. Bu, aylık maliyetleri düşürdü ve yeniden finanse etme ihtiyacını ortadan kaldırdı. Bankalar FDIC sigortalı banka mevduatları sayesinde kredileri finanse etti.
1944 yılında, Gazi İşleri Bakanlığı ipotek sigortası programı indirimi düşürdü. Savaş gazileri, banliyölerde inşa edilen evleri satın almaya teşvik etti. Bu ev inşaat sektöründe ekonomik aktiviteyi teşvik etti.
Tüm federal programlar sayesinde, ev sahibi olma 1940'da yüzde 43,6'dan 1980'e yüzde 64'e yükseldi.
Hükümet, bu ipotekleri vermek için tasarruf ve borç bankaları yaratmak için özel mevzuat oluşturmuştur. 1960'lar ve 1970'ler boyunca, neredeyse tüm ipotekler tasarruf ve krediler yoluyla ihraç edildi. Bu bankalar başarılı oldu çünkü insanlar tasarruf hesaplarında para biriktirdi. Hükümet mevduatları sigortaladı, bu yüzden insanlar kazanılan faiz çok fazla olmasa bile hesapları kullandılar. Bu aynı zamanda hükümet tarafından da düzenlenmiştir. S & L'ler, mortgage kredilerinden borçlandıkları paradan daha düşük faiz oranları ödeyerek kârlı kalabilirler.
1970'lerde Başkan Nixon , ABD doları ve altın standart arasındaki tüm bağları kopartarak kaçak enflasyon yarattı. Bankalar, para piyasası hesapları tarafından ödenen faizi eşleştiremedikleri için mevduat kaybetti.
Bu, ipotek vermek için ihtiyaç duydukları fonları azalttı.
Bankalara yardım etmek için Kongre Garn-St'yi geçti. Germain Deposman Kurumları Yasası. Bankaların faiz oranlarını yükseltmesine ve kredi verme standartlarını düşürmesine izin verdi. Ayrıca S & L'lerin ticari ve tüketici kredileri yapmasına izin verdi. Bu tasarruf ve kredi krizine ve ulusun bankalarının yarısının başarısız olmasına yol açtı.
| Yıl | Hane Geliri Yüzdesi | Hanehalkı Varlıklarının Yüzdesi | GSYİH'nın% 'si |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Kaynak: Richard K. Green ve Susan M. Wachter, "Tarihsel ve Uluslararası Bağlamda Amerikan Mortgage," Pennsylvania Üniversitesi, 21 Eylül 2005)
Mortgagelar Ekonomiyi Nasıl Etkiliyor?
Başkan Clinton'ın yönetimi sırasında bankalar uluslararası finans piyasalarında rekabet edemedikleri için şikayetçi oldular. Kongre sektörü deregüle etti ve Glass-Steagall Yasasını kaldırdı. Bu, bankaların riskli türevlere yatırım yapmak için mevduat sahiplerinin garantili fonlarını kullanmalarına izin verdi. Bunların en popüler ipoteği destekli güvenlik oldu .
Bankalar benzer ipotekleri bir araya getirip daha sonra Fannie Mae, Freddie Mac veya diğer yatırımcılara satardı. Kredi temerrüt takasıyla temerrüde karşı sigortalanmışlardı. Bu menkul kıymetlere olan talep o kadar yüksek ki, bankalar temel kredilerdeki standartları düşürmeye başladı. Yakında, bu subprime ipotek hemen hemen herkesin bir ev sahibi olmak için izin verdi.
Sonuç olarak, gayri safi yurtiçi hasılaya kıyasla mortgage borcunun yüzdesi, 2000 yılında yüzde 50'den 2004'e kadar yüzde 70'e yükseldi. 2006'da konut fiyatları düşmeye başlayana kadar her şey iyi gitti. Evlerini yeniden finanse edememek ya da satılamamışsa, ev sahipleri varsayılan hale geldi . Pek çok yatırımcı, ana sigortacı AIG'nin iflas ettiğine dair kredi temerrüt swaplarında nakde çevirdi. Subprime mortgage krizi , 2008 mali krizini böyle yarattı.