İki Kritik Yol Fannie Mae Size Yardımcı Olur
Hissedarlar bir gün hükümetin konservatörlüğünü bitireceğini umuyorlar. Bu olası değil.
Bu ne yapar
Fannie Mae, bankalar, ipotek komisyoncuları ve kredi birliklerinden ipotek satın alır. Bu bankalara daha fazla kredi yapmak için para veriyor. Ayrıca, bankadan varsayılan riskini Fannie Mae'ye transfer eder.
Fannie daha sonra benzer türde kredileri ipoteğe dayalı menkul kıymetlere paketler. Menkul kıymetleri yatırımcılara satıyor. Bunlar hedge fonları, emeklilik fonları, diğer bankalar ve hatta bireysel yatırımcıları içerir.
Fannie Mae, temeldeki ipoteklere sahip olmaya devam ediyor. Yatırımcılara her ayın ipotek ödemelerinin paylaştırılmış paylarını öder. Bu hem ana hem de faiz içerir. New York Federal Rezerv Bankası, ödemeyi bir banka havalesi yoluyla yapar.
Fannie Mae, ödemeyi garanti eder . Ancak yatırımcılar üç risk taşıyor.
- Ev sahibi ipoteği önceden ödeyebilir. Bu, yatırımcının orijinal olarak düşündüğünden daha azını aldığı anlamına gelir.
- Faiz oranları düşerse, ev sahipleri yeniden finanse edilecektir. Bu durumda ipoteği peşin ödeyecekler. Düşen faiz oranları MBS'nin değerini düşürecektir.
- Borçlu varsayılan olabilir. Ancak, Fannie Mae ödemeyi garanti eder, dolayısıyla yatırımcının bu riski yoktur. Öte yandan, borçluların çoğu varsayılan olarak kabul edilirse, Fannie Mae'nin zamanında ödeme yapma kabiliyetini altüst edebilir.
Fannie Mae ayrıca uygun fiyatlı kiralık konutların geliştirilmesi için finansman sağlar.
Fannie Mae'nin ipoteklerinin belirli bir yüzdesi düşük ve orta gelirli ailelere hizmet etmelidir.
Tarihçe
FNMA, 1938'de Federal Konut İdaresi tarafından sigorta edilen krediler için ikincil bir mortgage piyasası kurmak üzere kuruldu. 1968'de, Fannie Mae, yalnızca devlet tarafından sigortalananları değil, herhangi bir ipoteği satın alabilecek bir hissedar şirketi oldu. New York Borsasında bile listelendi.
Subprime mortgage krizi FNMA'nın tüm bu kötü kredileri garanti etme yeteneğini altüst etti. Birçok kurtarma ve FNMA çözücüsünü koruma girişimi sonrasında, federal hükümet şirketi devletleştirdi. Fannie Mae ve Freddie Mac, subprime mortgage krizi tarafından aşağı çekildi .
8 Temmuz 2010'da Fannie Mae, tercih edilen ve ortak hisse senedinin New York Borsası ve Chicago Borsası yerine OTC Bülten Yönetim Kurulu'nda işlem yapacağını açıkladı.
ABD Ekonomisini Nasıl Etkiliyor?
Krizden önce, Fannie Mae ekonominin yüzde 10'unu oluşturan konut piyasasını canlandırdı. Bu, daha yüksek fiyatlı evler alabilen ev sahipleri için zenginlik yarattı. Fannie Mae ayrıca düşük ve orta gelirli ailelerin altlarında bir mali yastık ve ev sahipliği biçiminde daha yüksek bir yaşam standardı elde etmelerini sağladı.
Fannie Mae krize karışmıştı ama buna sebep olmadı. MBS, bankalar tarafından teminatlandırılmış ipotek yükümlülükleri olarak yeniden paketlenmiştir. Bunlar MBS'yi aldı ve bunları dilimlere dilimledi . Örneğin, tüm düşük faizli ödemeleri bir dilime koymaktadırlar. Daha az risk isteyen yatırımcılar bunları satın aldı. Diğerleri yüksek faizli ödemeleri satın aldı.
Bu CMO'lar kredi temerrüt takasıyla garanti edildi. 2006'da konut fiyatları düşmeye başladığında, hiç kimse CMO'ların değerinin ne olduğunu bilmiyordu. AIG , yayınladığı tüm CD'leri geri ödeyemedi. Birçok insan Fannie ve Freddie'nin subprime mortgage krizine neden olduğunu düşündü. Ama aslında, bu türevlerdi.
Krizden bu yana, Fannie Mae konut sektörünü yaşam desteğinde tutuyor. 2010 itibariyle, konut sadece ekonominin yüzde 2'sini oluşturuyordu. Fannie Mae ve bir başka eski devlet kuruluşu olan Freddie Mac , şimdi tüm ipoteklerin yüzde 90'ını garanti ediyor.
Diğer bir deyişle, bankalar (eskiden nabzı olan herkese önceden ödünç verilmiş) şimdi devlet garantisi olmayan kimseye borç vermez.
Seni nasıl etkiler
Fannie Mae iki şekilde size yardımcı olur:
- Bir ev sahibi iseniz, o zaman Fannie Mae daha kolay mevcut mortgage için fon yaparak mortgage maliyetleri düşük tutmaya yardımcı olur.
- Öğretmen, polis memuru, itfaiyeci ya da sağlık çalışanı gibi düşük ya da orta gelirli bir aile olarak hak kazanırsanız, Fannie Mae size aksi takdirde karşılayamayacağınız bir ipotek sağlayacaktır.
Fannie Mae'nin Geleceği
FNMA hissedarları Beyaz Saray'dan Fannie ve Freddie'yi tekrar özel yapmalarını istedi. İkisinin iyi bir iş yatırımı olduğunu anladılar. Gelecek hissedarlar, eğer ikisi özelse, yatırımda iyi bir getiri sağlayabilir.
Fannie ve Freddie'yi feshetmek isteyen birçok Kongre var. Bunu konut piyasasında gereksiz hükümet müdahalesi olarak görüyorlar. (Kaynak: "Fannie, Freddie için Stat Quo," Wall Street Journal , 20 Ekim 2015.)