Mortgage destekli Menkul Kıymetler Nasıl Olmadıklarına Kadar Çalışmıyor
Bir MBS'ye yatırım yaptığınızda, bir ipotek paketinin değerini alma haklarını satın alıyorsunuz.
Bu aylık ödemeleri ve müdürün geri ödemesini içerir. Bir güvenlik olduğundan, ipoteğin sadece bir kısmını satın alabilirsiniz. Ödemelerin eşdeğer bir kısmını alırsınız. Bir MBS bir türevidir çünkü değeri dayanak varlıktan alır.
Mortgage Destekli Güvenlik Nasıl Çalışır?
İlk olarak, bir banka veya mortgage şirketi ev kredisi yapar. Banka daha sonra bu krediyi bir yatırım bankasına satıyor. Yeni krediler yapmak için yatırım bankasından alınan parayı kullanır.
Yatırım bankası krediyi benzer faiz oranlarına sahip bir ipotek paketine ekler. Paketi, bu amaç için tasarlanmış özel bir şirkete koyar. Özel Amaçlı Araç veya Özel Yatırım Aracı olarak adlandırılmaktadır. Bu, ipoteğe dayalı menkul kıymetleri bankanın diğer hizmetlerinden ayrı tutar. SPV, ipoteğe dayalı menkul kıymetleri pazarlamaktadır. İpotekler SPV'de kalır.
Devlet kurumları da mortgage destekli menkul kıymetlerin çoğunda yer almaktadır.
Bunlar Fannie Mae , Freddie Mac ve Ginnie Mae. Fannie Mae ve Freddie Mac, hem MBS'yi satın alıp satarlar. Federal hükümet ödemeleri garanti ediyor. Bir MBS satın alanlar, yatırımlarını kaybetmeyeceklerini biliyordu. Ginnie Mae ayrıca yatırımcıların ödemelerini alacağını garanti eder. (Kaynak: "İpoteğe dayalı Menkul Kıymetler", "SEC.)
İpoteğe dayalı Menkul Kıymet Türleri
En basit MBS, geçiş katılım sertifikasıdır . Sahiplerine, ipotek paketinde yapılan anapara ve faiz ödemelerindeki adil paylarını öder.
2000'lerin başında MBS pazarı çok rekabetçi bir hale geldi. Bankalar, müşterileri çekmek için daha karmaşık yatırım ürünleri yarattı. Örneğin, ipotek dışındaki krediler için teminatlandırılmış borç yükümlülükleri geliştirdiler. Ancak bu türev stratejisini MBS'ye de uyguladılar.
Yatırım bankaları ipotek paketlerini dilimler olarak bilinen benzer risk kategorilerine ayırdılar . En az riskli dilimi ilk bir ila üç yıl ödemeyi içeriyordu. Borçlular en çok ilk üç yılını ödeyeceklerdi. Ayarlanabilir oranlı ipotekler için, bu yıllar aynı zamanda en düşük faiz oranlarına sahiptir.
Bazı yatırımcılar riskli dilimi tercih ettiler çünkü daha yüksek faiz oranlarına sahipler. Bu dilimler dördüncü ile yedinci yıl ödemelerini içeriyordu. Faiz oranları düşük kaldığı sürece riskler öngörülebilir kalmıştır. Borçlu yeniden finanse ettiği için ipoteği önceden ödemiş olsaydı, yatırımcılar ilk yatırımlarını geri aldılar.
Faiz oranları yükseldiğinde risk arttı. Ödünç verdikleri zaman, ayarlanabilir oranlı ipotek borçluları koruma altına alındı.
Yeniden değerlenemiyorlardı çünkü faiz oranları daha yüksekti. Bu, varsayılan olarak daha olası oldukları anlamına geliyordu. Yatırımcılar her şeyi kaybetti. İşte Ryan Gosling, filmi The Big Short'da açıklıyor.
Konut Sermayesi Menkul Değerler Konut Sektörünü Değiştirdi
İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin icadı, konut, bankacılık ve mortgage işletmelerini tamamen değiştirdi. İlk başta, ipoteğe dayalı menkul kıymetler daha fazla insanın ev almasına izin verdi. Gayrimenkul patlaması sırasında, birçok banka ve mortgage şirketi parasız olarak kredi kullandı. Bu, insanların karşılayamadıkları ipoteklere girmelerine izin verdi. Borç verenler umursamadı. Kredileri satabileceklerini biliyorlardı ve borçluların temerrüde düşmesi durumunda sonuçları ödemiyorlardı.
Bu bir varlık balonunu yarattı. 2006 yılında subprime mortgage krizi ile patladı.
Birçok yatırımcı, emekli sandığı ve finansal kuruluşlar mortgage destekli menkul kıymetlere sahip olduğundan, herkes zarar gördü. 2008 mali krizini yarattı.
Mortgage destekli menkul kıymetler nasıl yanlış gitti
Başkan Lyndon Johnson , 1968 tarihli Tüzük Yasası'na yetki verdiğinde ipoteğe dayalı menkul kıymetler yarattı. Ayrıca Fannie Mae'yi yarattı. Bankalara ipotek satma yetkisi vermek istedi. Bu daha fazla ev sahibi için borç vermek için fon serbest bırakacaktı.
LBJ, Şart Tüzüğü'nün iyi kredi uygulamalarını kaldırmasını beklemiyordu. Bankalar kısa bir süre sonra borçlunun ödünç vermemesi durumunda artık zarara uğramayacaklarını anladılar. Bankalar kredi almak için para aldılar, ancak kredi kötüleştiğinde zarar görmedi. Borçluların kredi değerliliğine dikkat etmediler.
Mortgage destekli menkul kıymetler de banka dışı finansal kuruluşların ipotek işine girmesine izin verdi. MBS'den önce, sadece bankalar uzun vadeli krediler yapmak için yeterince büyük mevduatlar vardı. Bu kredilerin 15 veya 30 yıl sonra geri ödenmesine kadar beklemek için derin cepler vardı. MBS'nin icadı, borç verenlerin nakitlerini ikincil piyasadaki yatırımcılardan hemen geri almaları anlamına geliyordu. İpotek borç verenler her yere yayıldılar. Ayrıca müşterilerinin ödeme gücü konusunda da fazla dikkatli değildiler. Geleneksel bankalar için daha fazla rekabet yarattı. Rekabet etmek için standartlarını düşürmek zorunda kaldılar.
En kötüsü, MBS düzenlenmedi. Federal hükümet, bankaları mevduat sahiplerinin korunduğundan emin olmak için düzenlemişti. Ancak bu kurallar MBS ve ipotek komisyoncularına uygulanmamıştır . Banka mevduat sahipleri güvendeydi ancak MBS yatırımcıları hiç korunmadı.