Varlık Fiyatları ile Faiz Oranları Arasındaki İlişkinin Anlaşılması
Tüm bunlar, faiz oranlarındaki düşüşten önce önemli varlıklar üzerinde oturmak için yeterince şanslıysanız, patlamayı tüm yol boyunca deneyimlemenize izin vererek, her geçen yıl daha yüksek ve daha yüksek net değerinizi görmenize izin verirseniz, harika görünebilir. Buna rağmen net değerindeki artış oranı pasif gelirdeki artış oranını aşmaktadır, ki bu gerçekten önemli olanıdır . Uzun vadeli yatırımcılar ve / veya bir çok varlığa sahip olmayanlar için tasarruf etmek isteyenlerin çoğu, lise ya da kolejden genç yetişkinleri de kapsamakta ve bu da işgücüne ilk kez girmektedir.
Finansmana ya da iş değerlemesine aşina değilseniz, bu tuhaf gelebilir, ancak durup düşünürseniz çok mantıklıdır. Bir yatırım satın aldığınızda, gerçekten satın aldığınız şey gelecekteki nakit akışlarıdır; zaman, risk, enflasyon ve vergiler için ayarlanmış olan kâr veya satış geliri, şu anda satın alma gücünüzü tüketmediğinizi telafi etmek için yıllık bileşik büyüme oranı olarak ifade edilen yeterli bir getiri oranı sağlayacağına inanıyorum; Arabalar, evler, tatil, hediyeler, yeni bir gardırop, peyzaj düzenlemesi, güzel restoranlarda akşam yemekleri, ya da hayatınıza mutluluk ya da sevinç duygusu getiren şeyler üzerinde harcayarak, bu gerçekten önemli olanı arttırmak: Aile, arkadaşların, zamanın üzerinde özgürlük ve iyi sağlık.
Düşük faiz oranlarına bağlı olarak varlık fiyatları yüksek olduğunda, bir yatırım satın aldığınız her bir dolar, daha az dolar temettü, faiz, kira veya diğer gelirleri (hem doğrudan hem de doğrudan büyümeyi hissedarlara ödetmek yerine ).
Gerçekten de, rasyonel uzun vadeli yatırımcı, borsaya ilişkin beklenti ile 2x veya 3x normalize Hazine tahvil getirisini ya da 5x veya 10x normalize Hazine tahvil getirisi sağlayabilecek bir emlak piyasası sunarak borsada bir hamle yapacaktır. Bilançoda değer kaybettikleri için, kâğıt üzerinde daha fakir görünmelerini sağlayarak, daha fazla kazanmalarını sağlayacak ek aylık gelir elde edeceklerdi; Muhasebe görünümünü bozan bir ekonomik gerçeklik olgusu.
Yine de, tüm bunları biliyor olsanız bile, faiz oranlarının yükselmesiyle varlık fiyatlarının neden düştüğünü merak edebilirsiniz. Düşüşün arkasında ne var? Bu harika bir soru. Her ne kadar çok daha karmaşık olsa da, mekaniğin içine düştük, meselenin özünde, çoğunlukla ikiye düştü.
1. Aktif Faizler Düşerken Faiz Oranları Düşerken “Risksiz” Oranın Fırsat Maliyeti Daha Cazip
Farkında olsun ya da olmasın, çoğu insanın, hisse senetlerinde, tahvillerde ya da gayrimenkul yatırımlarında elde edebilecekleri paranın güvenli varlıklarda park edilmesinden ne kazanabileceklerine kıyasla ne kazanabileceklerini karşılaştırmak için yeterince sağduyuları vardır. Küçük yatırımcılar için bu genellikle bir FDIC sigortalı tasarruf hesabında, hesap, para piyasası hesabı veya para piyasası yatırım fonu kontrolünde ödenecek faiz oranıdır.
Daha büyük yatırımcılar, işletmeler ve kurumlar için, bu ABD Birleşik Devletlerinin tam vergi gücü ile desteklenen ABD Hazine bonoları, tahviller ve notlar üzerinde sözde "risksiz" oranıdır.
Eğer “güvenli” oranlar artarsa, siz ve diğer çoğu yatırımcı paranızla daha yüksek bir geri dönüş talep edecektir; İşletmelere veya apartmanlara sahip olma riskini almak. Bu sadece doğal. Geriye oturabileceğiniz, ilgi toplayabildiğiniz ve nihayetinde tam (nominal) anapara değerinizin ileride bir noktada geri geleceğini bildiğinizde, neden kendinizi kaybetme ya da oynaklığa maruz bırakmalısınız? Okumak için yıllık raporlar yok, 10-K 'nın çalışması yok, gözaltına alınacak vekaletname yok.
Pratik bir örnek yardımcı olabilir.
10 yıllık Hazine bonosunun% 2,4 vergi öncesi getirisini sağladığını düşünün. Hisse başına 100,00 dolar satan bir hisse senedine bakıyorsunuz ve 4,00 $ 'lık hisse başına kazancı seyreltiyor .
Bu 4.00 $, 2.00 $ nakit temettü olarak ödenir. Bu,% 4.00 kazanç ve% 2.00 temettü verimi ile sonuçlanır.
Şimdi, Federal Rezerv'in faiz oranlarını artırdığını düşünün. 10 yıllık Hazine,% 5.0 vergi öncesi vergi gelir. Her şey eşittir (ve asla değildir, ama akademik açıklık için, şu an için varsayılacaktır), yatırımcılar hisse senedine sahip olmak için aynı primi talep edebilir. Yani, oran yükselişinden önce, yatırımcılar ekstra getiri karşılığında% 1.6 karşılığında hisse satın almaya istekliydi (% 4.00 kazanç getirisi ve% 2,40 Hazine getirisi arasındaki fark). Hazine geliri% 5.00'e yükseldiğinde, aynı ilişkide bulunursa,% 6,60'lık bir kazanç elde edilmesini talep eder, bu da% 3.30'luk temettü verimine dönüşür. Sermaye yapısının maliyetindeki değişiklikler (örneğin bir anda daha fazla), hisse senedinin bu kâr ve temettü miktarını sağlayabilmesinin tek yolu, hisse başına 100,00 $ 'dan hisse başına 60,60 $' a düşmektir. yaklaşık% 40,00.
Elbette disiplinli yatırımcı için bu sorunlu değil, elbette ki enflasyon oranı iyimser. Bir şey varsa, bu büyük bir gelişmedir, çünkü normal dolar maliyeti ortalamaları , yeniden yatırılan temettüler ve maaş çeklerinden veya diğer gelir kaynaklarından yapılan yeni, yeni sermaye, daha önce mümkün olandan daha fazla kazanç, daha fazla temettü, daha fazla faiz, daha fazla kira satın alır. Ayrıca, şirketlerin yeniden satın alma programlarından daha yüksek getiri sağlayabilmeleri için de fayda sağlarlar .
2. Aktif Faizler Düştü Faiz Oranları Düşerken İş ve Gayrimenkullerde Sermaye Maliyeti Değişimi, Kazançların Kesilmesi
Faiz oranlarının artması durumunda varlık fiyatlarının düşmesinin ikinci bir nedeni, gelir tablosunda raporlanan net gelir düzeyini önemli ölçüde etkileyebilir. Bir işletme para ödünç verdiğinde, banka kredilerinden ya da şirket tahvilleri ihraç ederek geçer. Bir şirketin piyasada alabileceği faiz oranları, mevcut borcunu ödeyeceği faiz oranından önemli ölçüde daha yüksekse, yeniden finanse etme zamanı geldiğinde, her bir döviz kuru için daha fazla nakit akışı bırakması gerekecektir. Bu, daha yüksek faiz gideriyle sonuçlanacaktır. Şirket, yeni ihraç edilen tahvillerdeki tahvil sahiplerinin, eski, olgunlaşan tahvilleri veya edinimleri finanse etmek için gerekli olan yeni ihraç edilmiş tahvilleri veya şimdiki nakit akışını daha fazla talep etmek için gerekli olan yeni tahvillerdeki tahvillerinden bu yana daha az kârlı hale gelecektir. Bu, fiyat-kazanç oranındaki "kazançların" düşmesine neden olur; bu, hisse senedinin uygun bir miktara indirilmemesi halinde değerlemenin çoklu artışları anlamına gelir. Başka bir deyişle, hisse senedinin aynı fiyattan gerçek olarak kalması için hisse senedi fiyatının düşmesi gerekiyor.
Bu da, söz konusu faiz kapsamı oranının da düşmesine ve şirketin daha riskli görünmesine neden oluyor. Bu riskin yeterince yüksek olması durumunda, yatırımcıların daha da yüksek bir risk primi talep etmelerine ve hisse senedi fiyatını daha da düşürmelerine neden olabilir.
Çok sayıda mülk, tesis ve ekipman gerektiren varlık yoğun işletmeleri, bu tür faiz oranı riskine karşı en savunmasız ülkeler arasındadır. Diğer firmalar - Microsoft'un 1990'larda borçsuz olduğu ve maddi varlıkların faaliyet göstermesi için çok az bir şey istediği zaman geri döndüğünü düşünürler. Bu durum bankalara veya Wall Street'e para sormadan şirket kontrol hesabının dışında her şeyi finanse edebilir - Tamamen etkilenmeyen, bu sorun ile sağa yelken.
Bazı iş türleri aslında faiz oranlarının yükselip yükselmediği zaman gelişir. Bir örnek: Milyarder Warren Buffett tarafından 50 yılı aşkın bir süredir inşa edilen Sigorta holding şirketi Berkshire Hathaway. Nakit ve nakit benzeri tahviller arasında şirket neredeyse hiçbir şey elde etmeyen 60 milyar dolarlık varlığa oturmaktadır. Eğer faiz oranları iyi bir yüzdeyi arttırmak istiyorsa, firma aniden milyarlarca dolar üzerinde, bu yedek likidite varlıklarından yılda ek gelir olarak milyar dolar kazanıyordu. Bu gibi durumlarda, ilk maddeden faktörler - yatırımcıların daha düşük hisse senedi fiyatları talep etmeleri için onları Hazine bonoları, tahviller ve notların daha zengin getiriler sağlaması nedeniyle telafi etmeleri - özellikle de bu olguyla kazançları kendileri olarak değerlendirmek - büyür. Eğer iş yeterince yedek bir değişim üzerinde oturuyorsa, hisse senedi fiyatının aslında artabileceği olasıdır; yatırım yapmayı bu kadar entelektüel olarak eğlenceli yapan şeylerden biri.
Aynı gayrimenkul için de geçerli. Bir gayrimenkul projesine koymak istediğiniz 500.000 $ öz sermayeye sahip olduğunuzu düşünün; belki bir ofis binası inşa etmek, depolama üniteleri inşa etmek ya da imalat firmalarına kiralamak için bir endüstriyel depo geliştirmek. Hangi projeyi oluşturursanız olun, tercih ettiğiniz risk profilinizi korumak için% 30'luk bir sermaye yatırmanız gerektiğini biliyorsunuz. Diğer% 70'i ise banka kredilerinden veya diğer finansman kaynaklarından geliyor. Faiz oranları artarsa, sermaye maliyetiniz yükselir. Bu, ya mülk edinme / geliştirme için daha az para ödemeniz gerektiği ya da çok daha düşük nakit akışlarıyla içerik sahibi olmanız gerektiği anlamına gelir; Cebinize giren para ancak şimdi borç verenlere yönlendiriliyor. Sonuç? Oyunda bu düşünceyi aşan başka değişkenler olmadıkça, taşınmazın kote edilmiş değeri, bulundukları yere göre düşmelidir. (Emlak piyasasındaki güçlü operatörler onlarca yıl boyunca tutabilecekleri malları satın alma eğiliminde olurlar, paranın amortismanını artırmaları için mümkün olduğu kadar uzun vadede finanse ederler. Enflasyon her bir doların değerinin altına düştükçe, kiraları arttırırlar. Gelecekteki olgunluk geri ödemeleri ekonomik açıdan daha küçük ve daha küçüktür.)