Yeni Başlayanlara Yatırım Yapmak

Gayrimenkul yatırım nasıl

Gayrimenkul yatırımcılığı, insan uygarlığının ilk günlerinden beri etrafta bulunan en eski yatırımlardan biridir. Modern hisse senedi piyasalarını ön plana çıkaran gayrimenkul, her yatırımcının kendi portföyüne sunduğu benzersiz nakit akışı, likidite, kârlılık, vergi ve çeşitlendirme faydaları için ciddiye almayı düşünmesi gereken beş temel varlık sınıfından biridir. Bu tanıtım kılavuzunda, size gayrimenkul yatırımcılığının temellerini anlatacağız ve gayrimenkul yatırımlarında edinebileceğiniz veya sahip olabileceğiniz farklı yolları tartışacağız.

Öncelikle, temel bilgilerle başlayalım: Gayrimenkul yatırımı nedir?

Gayrimenkul Yatırım Nedir?

Gayrimenkul yatırımı, maddi duran varlıklardan ya da maddi duran varlıklara bağlı nakit akışlarından para kazanmak üzerine yoğunlaşan geniş bir işletme, yatırım ve finansal faaliyet kategorisidir.

Gayrimenkulde para kazanmanın dört ana yolu vardır:

1. Gayrimenkul Takdiri : Bu özellik değerde arttığı zamandır. Bu, emlak piyasasında, bölgenizdeki mülk talebini artıran bir değişiklik nedeniyle olabilir. Bu, potansiyel alıcılar veya kiracılar için daha cazip hale getirmek için gayrimenkul yatırımınıza yaptığınız yükseltmelerden kaynaklanabilir. Gerçi emlak takdiri zor bir oyun.
2. Nakit Akışı Geliri (Kira) : Bu tür gayrimenkul yatırımları, apartman binası gibi bir gayrimenkul mülkünün satın alınması ve işletilmesinden dolayı kiradan nakit akışı toplamanıza odaklanır. Nakit akışı geliri apartman binalarından, ofis binalarından, kiralık konutlardan ve daha fazlasından üretilebilir.
3. Gayrimenkulle İlgili Gelir : Bu, komisyoncuların ve emlak alım satımından komisyonlar yoluyla para kazanan diğer endüstri uzmanları tarafından üretilen gelirdir. Aynı zamanda, bir mülkün günlük operasyonlarını yürütmek karşılığında kiraların bir yüzdesini tutmaya çalışan emlak yönetimi şirketlerini de içermektedir.

1. Yardımcı Gayrimenkul Yatırım Geliri : Bazı gayrimenkul yatırımları için bu büyük bir kâr kaynağı olabilir. Yan gayrimenkul yatırım geliri, ofis binalarındaki otomatlar veya düşük kiralı dairelerde çamaşır yıkama tesisleri gibi şeyleri içerir. Aslında, daha büyük bir gayrimenkul yatırımı içinde küçük işletmeler olarak hizmet ediyorlar ve yarı-tutucu bir müşteri koleksiyonundan para kazanmanızı sağlıyorlar.

Gayrimenkul yatırımcılığının en sade ve en basit şekli, ödemelerden ziyade kiraların nakit akışıyla ilgilidir. Gayrimenkul yatırımcısı, aynı zamanda ev sahibi olarak da bilinen yatırımcı, ham tarım arazisi, üzerinde bir ev bulunan arazi, üzerinde bir ofis binası bulunan arsa, üzerinde endüstriyel bir depo bulunan arazi, ya da bir parça maddi mülk edinirse ya da bir apartman.

Daha sonra bu özelliği kullanmak isteyen birini kiracı olarak tanımlıyor ve bir anlaşmaya giriyor. Kiracıya, belirli şartlar altında, belirli bir süre boyunca ve belirli kısıtlamalarla - bazılarının Federal, eyalet ve yerel yasalarda ve diğer kira sözleşmesinde veya kira sözleşmesinde kararlaştırılmıştır. Buna karşılık, kiracı gayrimenkulü kullanma kabiliyeti öder. Ev sahibine gönderdiği ödeme "kira" olarak bilinir.

Birçok yatırımcı için, gayrimenkul yatırımlarından elde edilen kira geliri, hisse senetlerine ve tahvillere yatırım yapmaktan elde edilen temettü ve faiz oranından çok büyük bir psikolojik avantaj sağlamaktadır. Tesis tarafından arabayla gidebilir, görebilir ve elleriyle dokundurabilirler. En sevdikleri renklerini boyayabilir veya değiştirmek için bir mimar ve inşaat şirketi kiralayabilirler. Kiralama oranını belirlemek için pazarlık becerilerini kullanabilirler, iyi bir operatörün daha yüksek büyük harf kullanımı veya "sınırlama oranları" oluşturmasına olanak tanır.

Zaman zaman, emlak yatırımcıları, borsadaki kabarcıkları sırasında hisse senedi yatırımcıları kadar yanlış yönlendirdi ve büyük harf oranlarının önemli olmadığı konusunda ısrar ediyorlar. Bunun için düşme. Eğer kira oranlarınızı uygun bir şekilde fiyatlandırabiliyorsanız, makul amortisman karşılıkları , mülk ve gelir vergileri, bakım, sigorta ve diğer ilgili harcamalar da dahil olmak üzere, mülkün maliyetini muhasebeleştirdikten sonra, sermayenizde tatmin edici bir getiri oranı elde etmelisiniz. Ek olarak, yatırımınız ile başa çıkmak için gereken süreyi ölçmelisiniz, çünkü zamanınız sahip olduğunuz en değerli varlıktır - bu, pasif gelirin yatırımcılar tarafından çok tutulması sebebidir. (Mülkleriniz yeterince büyük olduğunda, emlak portföyünüzün günlük işlemlerini, kira gelirinin bir yüzdesi karşılığında, gayrimenkul yatırımlarını dönüştürerek, bir gayrimenkul mülk yönetimi şirketi kurabilir veya kiralayabilirsiniz. pasif yatırımlara aktif olarak geçti.)

Bir Kişinin Gayrimenkul Yatırımına Başlaması İçin En Popüler Yollardan Bazıları Nelerdir?

Bir kişinin portföyü için dikkate alabileceği sayısız farklı gayrimenkul yatırımları vardır.

Gayrimenkul yatırımlarının benzersiz fayda ve dezavantajlara, ekonomik özelliklere ve kira döngülerine, geleneksel kiralama koşullarına ve mülkiyet türüne göre aracılık uygulamalarına dayanan ana kategoriler açısından düşünülmesi daha kolaydır. Gayrimenkul mülkleri normal olarak aşağıdaki gruplardan birine kategorize edilir:

• Konut amaçlı gayrimenkul yatırımları - Bunlar, bireylerin veya ailelerin yaşadığı evlere veya dairelere bağlı gayrimenkul yatırımını içeren mülklerdir. Bazen, bu tür gayrimenkul yatırımları, lüks bir deneyim isteyen kiracılar için yaşlılar için yardımlı yaşam tesisleri veya tam hizmet binaları gibi bir hizmet iş bileşenine sahiptir. Kiralamalar genellikle 12 ay boyunca işletilir, her iki tarafta altı ayı alır veya alır, bu da piyasa koşullarına diğer bazı gayrimenkul yatırımlarından daha hızlı bir şekilde uyum sağlar.
• Ticari gayrimenkul yatırımları - Ticari gayrimenkul yatırımları büyük ölçüde ofis binalarından oluşmaktadır. Bu kiralamalar yıllarca kilitlenebilir ve çift taraflı bir kılıçla sonuçlanabilir. Ticari gayrimenkul yatırımları, uzun vadeli kiralanan kiracılarla tamamen kiralanan kiracılarla tamamen kiralandığında, benzer nitelikteki kiralama oranları düştüğünde (kiracı iflas etmezse) nakit akışı devam eder. Öte yandan, bunun tam tersi de geçerlidir - kiralama oranlarının artmasından önce uzun vadeli kiralamalar imzaladığınız için kendinizi bir ofis binasında önemli ölçüde düşük kiralama oranları elde edebilirsiniz.

• Endüstriyel gayrimenkul yatırımları - Endüstriyel gayrimenkul şemsiyesi altına giren mülkler arasında depolar ve dağıtım merkezleri, depolama birimleri, üretim tesisleri ve montaj tesisleri sayılabilir.
• Perakende emlak yatırımı - Bazı yatırımcılar alışveriş merkezleri, şerit alışveriş merkezleri veya geleneksel alışveriş merkezleri gibi mülk sahibi olmak ister. Kiracılar perakende mağazaları, kuaför salonları, restoranlar ve benzeri işletmeleri içerebilir. Bazı durumlarda, kira bedelleri, mağazanın perakende satışlarının bir yüzdesini, ev sahibinin alışveriş yapanlar için cazip hale getirmesi için elinden gelenin yaptığı kadar bir şey yapmak için bir teşvik oluşturmasını içerir.
• Karma kullanımlı gayrimenkul yatırımı - Bir yatırımcı, söz konusu gayrimenkul yatırımlarının birden fazla türünü içeren bir mülk geliştirdiğinde veya satın aldığında yakalanan tüm kategoridir. Örneğin, zemin kattaki perakende ve restoranların, birkaç kattaki ofislerin ve kalan katlardaki konutların bulunduğu çok katlı bir bina inşa edebilirsiniz.

Ayrıca, gayrimenkul yatırımının borç verme tarafında da yer alabilirsiniz:

• İpotek ve ticari gayrimenkul kredisi alan bir bankaya sahip olmak. Bu hisse senedi kamu mülkiyetini içerebilir. Bir kurumsal ya da bireysel yatırımcı banka stoklarını analiz ettiğinde, banka kredilerinin gayrimenkul riskine dikkat etmesi gerekir.
• Bireyler için özel mortgage kredileri, genellikle daha yüksek faiz oranlarında, ek bir risk için size tazminat ödemek, belki de kiraya kendi kredi provizyonu dahil.
• Bir menkul kıymet projesine para yatırmanıza izin veren, daha sonra geri ödenmezse, hisse sahipliğine dönüştürülebilen ara menkul kıymetlere yatırım yapmak. Bunlar bazen otel franchiselarının geliştirilmesinde kullanılır.

Aşağıdakileri içeren gayrimenkul yatırımının alt uzmanlıkları vardır:

• Bir alan kiralamak, böylece ona bağlı küçük bir sermayeye sahip olmak, onu iyileştirmek, daha sonra aynı alanı başkalarına daha yüksek oranlar için alt-leasing yaparak, sermaye üzerinde inanılmaz getiriler yaratın. Örnek olarak, küçük veya hareketli çalışanların ofis saatleri satın alabileceği veya belirli ofisleri kiralayabileceği büyük bir şehirde iyi çalışan esnek ofis işi.
• Vergi beyannamesi alınması. Bunlar, gayrimenkul yatırımlarının ezoterik bir alanıdır ve elden çıkarılan ya da tecrübesiz yatırımcılar için uygun değildir, fakat - doğru koşullarda, doğru zamanda ve doğru kişi ile - baş ağrılarını telafi etmek için yüksek getiri sağlarlar. ve riskler dahil.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)

Tüm bunlara ek olarak, gayrimenkul yatırım ortaklığı veya GYO olarak bilinen bir şey aracılığıyla gayrimenkul yatırım yapabilirsiniz. Bir yatırımcı, GYO'ları bir aracılık hesabı , Roth IRA veya bir tür başka bir saklama hesabı aracılığıyla satın alabilir. GYO'lar benzersizdir çünkü işletilmeleri gereken vergi yapısı, daha küçük yatırımcıların, alışveriş merkezleri veya oteller inşa etmek gibi başka türlü karşılayamayacakları gayrimenkul projelerine yatırım yapmalarını teşvik etmek için Eisenhower yönetimi sırasında yeniden oluşturulmuştur. GYO'yu tercih eden kurumlar, kâr payları olarak% 90 veya daha fazla kar dağıtımı gerekliliği de dahil olmak üzere birkaç kurala uydukları sürece, kurum kazancı üzerinden federal gelir vergisi ödememektedir.

GYO'lara yatırım yapmanın bir dezavantajı, hisse senetlerinin aksine, onlara ödenen temettülerin "nitelikli temettüler" olmaması, yani sahibinin çoğu temettü için mevcut düşük vergi oranlarından yararlanamamasıdır. Bunun yerine, gayrimenkul yatırım ortaklıklarından temettüler, yatırımcının kişisel oranından vergiye tabi tutulur. IRS, daha sonra, bir Rollover IRA gibi bir vergi sığınağı içinde üretilen GYO'ların temettülerinin büyük ölçüde ilgili olmayan iş gelir vergisine tabi olmadığına hükmetti. Böylece, vergi sıkıntısı endişesi olmadan bir emeklilik hesabında tutabilirsiniz. Master sınırlı bir ortaklıktan farklı olarak.

(Bu benzersiz menkul kıymetler hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, GYO'yu likidite, hisse senedi, GYO'ları gayrimenkul yatırım avantajına nasıl kullanacağınızı ve daha fazlasını kapsayan GYO'larla Gayrimenkul Yatırımcılığını kontrol ederek işe başlayın.)

Ev Sahipliği Yoluyla Gayrimenkul Yatırımına Yatırım Yapmak

Yatırımcılara sunulan tüm gayrimenkul yatırım seçenekleri için, ortalama kişi, ilk emlak mülk edinme deneyimini geleneksel şekilde edinecek: Bir ev satın alarak.

Bir ev satın almayı, toplumun çoğunun yaptığı gibi hiç görmedim. Bunun yerine, bir kişinin öncelikli ikametgahını kişisel bir fayda ve finansal değerleme karışımı olarak düşünmeyi ve mutlaka bir yatırım olmayı düşünmüyorum. Daha doğrudan olmak gerekirse, bir ev bir apartman binası gibi aynı şekilde bir yatırım değildir . En iyi durumda ve en ideal koşullar altında, en güvenli strateji, bir evi, içinde otururken size çok fazla kişisel kullanım ve sevinç kazandıran bir tür zorunlu tasarruf hesabı olarak düşünmektir.

Öte yandan, emekliliğe yaklaşırken, kişisel servetinizin bütünsel bir görüntüsünü alırsanız, bir evin tamamen mülkiyeti (buna karşı herhangi bir borç olmadan), bir kişinin yapabileceği en iyi yatırımlardan biridir. Ters repolar da dahil olmak üzere, belirli işlemlerin kullanımı yoluyla özkaynaktan faydalanılabilir, aynı zamanda kiraya verilmeksizin kaydedilen nakit akışı, net tasarrufla sonuçlanır - ev sahibine gidecek olan kâr bileşeni, ev sahibinde etkin bir şekilde kalır. cep. Bu etki o kadar güçlü ki, 1920'lerde bile iktisatçılar, federal hükümetin borçsuz ev sahipleri için nakit gelirlerini bir gelir kaynağı olarak kiralamaktan ödeyecekleri vergi miktarını belirlemeye çalışıyorlardı.

Bu, farklı bir yatırım türüdür - "stratejik yatırım" olarak bilinen bir şey. Ekonominin çökmesi, mülk vergilerini ve temel bakımı ödeyebildiğiniz sürece, kimse sizi evinizden tahliye edemezdi. Bahçede kendi yemeğinizi büyütmek zorunda kalsanız bile, önemli olan kişisel güvenlik seviyesi vardır. Finansal getirilerin diğer, daha pratik hususlara ikincil olduğu zamanlar vardır. Ne yaparsanız yapın, ancak, likiditesinizi feda etme, gayrimenkul yatırımlarınızda özsermayeyi çok çabuk kurmaya çalışmayın, çünkü bu durum felakete (iflas dahil) yol açabilir.

Bir ev elde etmek için tasarruf ediyorsanız, gördüğüm en büyük hatalardan biri, yeni yatırımcılar paralarını borsaya, bireysel hisse senetleri veya endeks fonları yoluyla koymaktır . Paranızı beş yıl veya daha kısa sürede doldurma şansınız varsa, borsa yakınında herhangi bir işiniz yok. Bunun yerine, sermaye koruma olarak bilinen bir yatırım görevini takip etmelisiniz. Peşinat için biriktirdiğiniz paraya yatırım yapmak için en iyi yerler .

Hangisi Daha İyi - Gayrimenkul Yatırım veya Stoklara Yatırım mı?

Karşılaştığım en yaygın sorulardan biri, hisse senetlerine yatırım yapmanın göreceli çekiciliğini, taşınmazlara yatırım yapmayı içerir. Kısa versiyon, vanilyalı ve çikolatalı dondurmayı karşılaştırmak gibi bir şey. Farklıdırlar ve net değeriniz büyüdükçe, her ikisinin de genel portföyünüzde oynayabilecek bir rol oynadığını görebilirsiniz. Kişiliğiniz, aynı zamanda, bazı kişilerin sırasıyla menkul kıymet mülkiyetine veya emlak mülkiyete yönelmiş olmalarından dolayı, kararınızı da bildirecektir.

Gayrimenkul Yatırım Riskleri

Kaldıraç kullanımı nedeniyle önemli miktarda emlak getirisi üretilmektedir. Bir gayrimenkul mülkiyeti, özkaynak yüzdesiyle, geri kalanı borçla finanse edilir. Bu, emlak yatırımcısı için hisse senedi üzerinde daha yüksek getiri sağlar; ama işler kötü giderse, tam ödenen hisse senetleri portföyünden çok daha çabuk harap olabilir. (İkincisi, Büyük Depresyon senaryosunda% 90 azalmış olsa bile, kimse sizi tasfiye etmeye zorlayamaz).

Bu nedenle, en muhafazakar emlak yatırımcıları,% 50 borç / özkaynak oranını veya aşırı durumlarda% 100 özkaynak sermaye yapısında ısrar ediyorlar. Bu durum, gayrimenkul varlıklarının akıllıca seçilmesi halinde hala iyi getiri sağlayabilmektedir. Milyarder Charlie Munger 2007-2009 emlak çöküşünden önce onun bir arkadaşı hakkında konuşuyor. California'daki çok zengin bir ev sahibi olan bu arkadaş, mülklerindeki yüksek değerlemelere baktı ve kendisine şöyle dedi: "Olmak zorunda olduğumdan daha varlıklıyım. Daha fazla iyilik için risk almamın bir nedeni yok." ." Bu arkadaşın mülklerinin birçoğunu sattı ve en cazip olduğunu düşündüğü kalanların borcunu ödemek için gelirleri kullandı. Sonuç olarak, ekonomi çöktüğünde, emlak piyasaları kargaşaya uğradı, insanlar mülklerini hacizden kaybediyordu ve banka hisseleri çöküyordu - herhangi bir endişesi yok. Kiracıların mali sıkıntıları nedeniyle kiralar düştüğü halde, hala nakit fazlasıydı ve kendini yenilemeye devam eden fonlarla silahlandırıldı ve diğer herkesin satmak zorunda kaldığı varlıkların satın alınmasından faydalanmasına izin verildi.

Zengin olmak için çok çabuk uğraşmayı bırak ve doğru şekilde yapması için içeriğe sahip ol. Hayatınızda çok daha az strese sahip olacaksınız ve bu çok eğlenceli olabilir.

Gayrimenkul Yatırımcılığına İlişkin Bazı Son Düşünceler

Tabii ki, bu sadece yüzeyi çizmediğimiz için konuyu anlama yolculuğunuzun başlangıcıdır. Gayrimenkul yatırımı, gerçekten takdir, anlama ve ustalaşmak için yıllarca pratik, deneyim ve pozlama gerektirir.