Emlak Piyasası Crash'e mi gidiyor?

Uyarı İşaretlerini ve Şimdi Ne Yapmalısınız?

2017'de Amerikalıların çoğu, emlak piyasasının çökeceğinden endişelenmeye başladı. Aslında, ankete katılanların yüzde 58'i önümüzdeki iki yıl içinde bir “konut balonu ve fiyat düzeltmesi” olacağını kabul etti. Sonuç olarak, bunların yüzde 83'ü satış için iyi bir zaman olduğuna inanıyor.

Uyarı işaretleri

Konut piyasasının kabarcık bölgesine doğru gittiğine dair birçok işaret var. Çoğu kilitlenme yalnızca bir varlık balonunun atılmasından kaynaklanır.

Bir varlık balonunun bir işareti, ev fiyatlarının artmasıdır. Ulusal medyan aile konut fiyatları enflasyondan yüzde 32 daha yüksektir. 2005'e benzer, yüzde 35 aşırı değerlendiğinde.

Housing Bellwether Barometer, ev sahibi ve mortgage şirketlerinin bir göstergesidir. 2017'de, 2004 ve 2005'te olduğu gibi fırladı. Bu, yaratıcısına göre, 2 008 mali krizini tahmin etmek için onu kullanan Stack Financial Management. Benzer şekilde, SPDR S & P Homebuilders ETF, Mart 2009'dan beri yüzde 400 yükseldi. S & P 500 yükselişini yüzde 270 geride bıraktı.

Case-Shiller ulusal endeksi Aralık 2016'da rekor seviyelere çıktı. Fiyat artışları yedi kentsel alanda yoğunlaşıyor. Denver ve Dallas'taki ev fiyatları, ön seviyelere göre% 40 daha yüksek. Portland ve Seattle fiyatları yüzde 20 daha yüksektir ve Boston, San Francisco ve Charlotte zirvelerinin yüzde 10 üzerindedir.

CoreLogic'e göre Denver, Houston, Miami ve Washington DC'deki ev fiyatları sürdürülebilir seviyelerden en az yüzde 10 daha yüksek.

Aynı zamanda uygun fiyatlı konutlar da düştü. 2010 yılında, ülke genelinde kira birimlerinin yüzde 11'i düşük gelirli hane halkları için uygun maliyetliydi. 2016 yılına gelindiğinde, bu sadece yüzde 4'e düştü.

Kıtlık, ev fiyatlarının yükseldiği şehirlerdeki en kötüsüdür. Örneğin, Colorado'nun uygun fiyatlı kira stoku 2010'dan bu yana yüzde 32,4'ten sadece yüzde 7,5'e düştü.

Mart 2017'de Cato Enstitüsü'nde kıdemli bir kişi olan William Poole, bir başka subprime krizi konusunda uyardı. Fannie Mae'nin kredilerinin yüzde 35'inin mortgage sigortası gerektirdiğini söyledi. 2006'daki seviye ile ilgili. Bazı yönlerden bu krediler daha kötü. Fannie ve Freddie, 660'tan 620'ye kadar olan subprime tanımlarını indirdi. Bu, bankaların artık 620 ve 660 subprime arasında puan alan borçluları aramayacağı anlamına geliyor. Poole, 2005 yılında subprime krizi konusunda uyarıda bulunan Kansas Federal Rezerv Bankası'nın başkanıydı.

2016 yılında, hızlı satış için tüm ev satışlarının yüzde 5,7'si satın alındı. Bu "flip" evler bir yıldan kısa bir sürede yenilenmiş ve satılmıştır. Attom Data Solutions, son patlamada 2006'dan bu yana en yüksek yüzdeyi bildirdi.

2008 Konut Pazarı Crash

2008 çöküşüne yakalanan kişiler, 2017 balonunun başka bir kazaya yol açacağından korkuyor. Ama artık mevcut olmayan güçler tarafından yaratıldı. Kredi temerrüt ipoteğe dayalı menkul kıymetler gibi sigortalı türevleri takas eder . Hedge fon yöneticileri bu sözde risksiz menkul kıymetler için büyük bir talep yarattı.

Bu onları destekleyen ipotek talebi yarattı.

İpotekler için bu talebi karşılamak için, bankalar ve ipotek komisyoncuları hemen hemen herkese ev kredileri teklif etti. 2006 yılında subprime mortgage krizini yarattılar.

Birçok vasıfsız alıcı pazara girdikçe, talep yükseldi. Birçok kişi, fiyatların artmaya devam etmesi nedeniyle konut satmak için yatırım olarak satın aldı. Mantıksız bir coşkunluk sergilediler, herhangi bir varlık balonunun ayırt edici özelliği.

2006 yılında, ev hanımları nihayet talebe kapıldı. Arz talebi arttığında konut fiyatları düşmeye başladı. Bu varlık balonunu patlattı.

2006 yılının Eylül ayında, Ulusal Emlakçılar Birliği, konut fiyatlarının 11 yıl içinde ilk kez düştüğünü bildirdi. Envanter yüksek olup, 7,5 aylık tedarik sağladı. Kasım ayında, Ticaret Dairesi yeni ev izinlerinin 2005'te yüzde 28 daha düşük olduğunu açıkladı.

Ancak Federal Rezerv bu uyarıları göz ardı etti. Ekonominin konutlarını çöküşünden çekecek kadar güçlü olduğunu düşünüyordu. Güçlü istihdam, düşük enflasyon ve artan tüketici harcamalarına işaret etti. Ayrıca faiz oranlarını düşürmeye söz verdi. Bu, ekonomiyi büyümeye yarayacak kadar likidite verecektir.

Fed, ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasasının boyutunu ve etkisini hafife aldı. Bankalar bu yeni menkul kıymetleri yaratmak için "miktarlı yarışçılar" kiraladılar. İpotek paketlerini yüksek riskli ve düşük riskli paketlere ayıran bilgisayar programları yazdılar. Yüksek riskli paketler daha fazla ödeme yaptılar, ancak varsayılan ödeme olasılıkları daha yüksekti. Düşük risk paketleri daha güvenli, ancak daha az ödendi.

Bu paketler, bilinmeyen miktarlarda subprime ipotek tuttu. Bankalar, borçluların kredi değerliliğine önem vermediler çünkü ikincil piyasadaki ipotekleri yeniden sattılar.

Saatli bomba, milyonlarca ilgi çeken krediydi . Bu borçluların aylık ödemeleri daha düşük olmasına izin verdi. Ancak bu mortgage oranları üç yıl sonra daha yüksek bir seviyede sıfırlanır. Bu ev sahiplerinin çoğu ipoteği ödeyemedi. Ardından konut fiyatları düştü ve bir kar için evlerini satamazdı. Sonuç olarak, onlar varsayılan.

Zamanlar iyi olduğunda, önemli değildi. Herkes yüksek riskli paketleri satın aldı çünkü daha yüksek bir getiri sağladılar. Konut piyasası azaldıkça, herkes ürünlerin değer kaybettiğini biliyordu. Kimse onları anlamadığı için, bu türevlerin yeniden satış değeri belirsizdi.

Son olarak, bu MBS'nin çoğu alıcı sadece diğer bankalar değildi. Onlar bireysel yatırımcılar , emeklilik fonları ve hedge fonlarıydı . Bu riski ekonomiye yaydı. Hedge fonları bu türevleri borç almak için teminat olarak kullanmıştır. Bu bir boğa piyasasında daha yüksek getiri yarattı, ancak herhangi bir düşüşün etkisini artırdı. Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu , hedge fonlarını düzenlemedi, bu yüzden ne kadarının devam ettiğini kimse bilmiyordu.

Fed, Mart 2007'ye kadar bir çöküşün gerçekleştiğini fark etmedi. Hedge fonunun konut kayıplarının ekonomiyi tehdit edebileceğini fark etti. Yaz boyunca bankalar birbirlerine borç vermeye isteksiz oldular. Onlar karşılığında kötü MBS alacağından korkuyorlardı. Bankacılar kitaplarında ne kadar borcu olduğunu bilmiyorlardı. Kimse itiraf etmek istemedi. Eğer yapmışlarsa, kredi notu düşürülecekti. Daha sonra, hisse senedi fiyatları düşecek ve işte kalmak için daha fazla fon çıkaramayacaklardı. Piyasa izleyicileri, kötü şeylerin ne olduğunu anlamaya çalıştıkları için borsa, yaz boyunca gördü.

Ağustos ayında, kredi o kadar sıkı hale geldi ki, Fed bankalara 75 milyar dolar borç verdi. Bankaların zararlarını azaltmaları ve borç verme işine geri dönmeleri için yeterince likidite sağlamak istiyordu. Bunun yerine, bankalar neredeyse herkese borç vermeyi kesti.

Aşağı doğru spiral devam ediyordu. Bankalar ipotekleri azalttıkça konut fiyatları daha da düştü. Bu, bankaların kitaplarındaki kötü kredileri artıran daha fazla borçluyu temerrüt haline getirdi. Bu bankaları daha da az borçlandırdı.

Bir Konut Kazası Neden Olmuyor?

1. 2005 yılında konut piyasası ile mevcut pazar arasında birçok fark var. 2005 yılında, yüksek faizli krediler 620 milyar dolardan fazla olmuş ve mortgage piyasasının yüzde 20'sini oluşturmuştur. 2015 yılında, 56 milyar dolar toplamış ve pazarın yüzde 5'ini oluşturmuştur.
2. Bankalar kredi standartlarını yükseltmiştir. CoreLogic Konut Konut Kredisi Endeksi'ne göre, 2016 yılında elde edilen krediler son 15 yıldaki en yüksek kalitedeki krediler arasındaydı. Fair Isaac'a göre, Ekim 2009'da ortalama FICO puanı 686 idi. 2001 yılında ortalama skor 490-510 idi.
3. Daha sıkı kredi standartları "flip" pazarında bir fark yarattı. Kredi verenler, yalnızca konutun değerinin yüzde 55'ini finanse ediyorlar. "Flipper" geri kalanı ile gelmek zorunda. Subprime krizi sırasında, bankalar yüzde 80 veya daha fazla ödünç verdi.
4. Bugün satılan ev sayısı, kaza öncesi zirvenin yüzde 20 altında. Bu, sadece satış için mevcut olan dört aylık bir ev kaynağı anlamına geliyor. Sonuç olarak, Amerikalıların yaklaşık yüzde 64'ü kendi evlerine sahip, 2007'de yüzde 68 ile.
5. Konut satışları düşüktür çünkü durgunluk gençlerin kariyere başlama ve ev satın alma becerilerini engellemiştir. Zayıf bir iş piyasasıyla karşı karşıya kalan birçok kişi eğitimlerini artırdı. Sonuç olarak, şimdi okul kredileri ile yükümlüdürler. Bu, bir ev satın almak için yeterince tasarruf edebiliyor. Bu talebi aşağı tutacaktır.
6. Ev fiyatları gelirini geride bıraktı. Ortalama gelir-konut maliyeti oranı yüzde 30'dur. Bazı metro alanlarında, yüzde 40 veya yüzde 50'ye fırladı. Ne yazık ki, metro alanları da işlerin olduğu yerler. Bu, gençleri ev almak için yeteri kadar ödemeyen bir işe yakın olmak için kira için daha fazla ödeme yapmaya zorlar. NAR, ev satışlarının yüzde otuz ikisinin bugün ilk kez ev sahiplerine oranla yüzde 40'a çıkacağını söylüyor. Tipik olarak, bu alıcı 32, 72.000 $ kazanır ve bir ev için 182,500 dolar öder. İki gelirli bir çift, ortalama olarak 208.500 dolar öder.
7. Ev sahipleri, evlerinden çok fazla özkaynak almıyorlar. Konut rehini 2006 yılında 85 milyar dolara yükseldi. 2010'da 10 milyar dolardan daha azına düştü ve 2015'e kadar orada kaldı. 2017'ye kadar sadece 14 milyar dolara yükseldi. Obamacare bunun için bir nedendir. ACA'nın geçmesinden bu yana iflas davaları yüzde 50 düştü. 2010 yılında 1,5 milyon kişi başvurdu. 2016 yılında sadece 770.846 yaptı.
8. Bazı insanlar ulusal konut fiyatlarının 2006 zirvesini aştığına işaret ediyor. Ancak, 11 yıllık enflasyona ayarlandığında, sadece 2004 seviyesinde. 2012 ve 2017 yılları arasında, ev fiyatları yıllık ortalama% 6,5 arttı. 2002 ile 2006 arasında yılda yüzde 7,5 arttı. 2005 yılında yüzde 16 oranında fırladılar.
9. Homebuilders yüksek son evlere odaklanıyor. Yeni evler daha büyük ve daha pahalıdır. Yeni bir tek aile evinin ortalama büyüklüğü neredeyse 2.700 feet. Bu 2006 yılında 2.500 metre kareye denk geliyor.

Bir çöküşe neden olabilir

Daha yüksek faiz oranları geçmişte bir çöküşe neden oldu. Çünkü kredileri daha pahalı yapıyorlar. Bu ev binasını yavaşlatır, arzını azaltır. Fakat aynı zamanda, talebi azaltan kredileri de yavaşlatıyor. Genel olarak, yavaş ve istikrarlı bir faiz oranı artışı bir felaket yaratmayacaktır.

Yüksek faiz oranlarının 2006'daki konut çöküşünden önce geldiği doğrudur. Ancak bu, sadece faiz kredileri ve ayarlanabilir oranlı ipotek sahibi olan birçok borçludan kaynaklanmaktadır. Geleneksel bir kredinin aksine, faiz oranları beslenen fon oranıyla birlikte yükselmektedir. Birçoğunun üç yıl sonra sıfırlayan tanıtım teaser oranları da vardı. Federal Rezerv oranları aynı zamanda artırdıklarında, borçlular artık ödemeleri artık karşılayamayacaklarını buldular. Konut fiyatları aynı zamanda düştü, bu nedenle bu ipotek sahipleri ödemeleri yapamadılar ya da evi satamazlardı. Bu yüzden varsayılan oranlar çok yüksek.

Yeminli fon oranının geçmişi , Fed'in 2004 ve 2006 arasında hızlı bir şekilde yükseldiğini ortaya koymaktadır. Oran, Haziran 2004'te yüzde 1.0 iken, Aralık ayına göre yüzde 2,25'e çıkmıştır. Aralık 2005'e kadar tekrar yüzde 4,25'e yükseldi. Altı ay sonra oran yüzde 5.25 oldu.

Fed, 2015'ten bu yana çok daha yavaş bir hızda yükseltti. Aralık 2015'te yüzde 0,5'e yükseldi. 2016 sonunda 1/4 puan, 2017 Haziran ayında ise yüzde 1,25 seviyesine yükseldi .

Bankalar ve riskten korunma fonları, riskli finansal ürünlere yatırım yapmak için geri döndüyse, emlak piyasası çökebilir. Bu türevler, finansal krizin başlıca nedenleriydi . Bankalar ipotekleri keserek ipoteğe dayalı menkul kıymetlerde yeniden sattılar. Bu menkul kıymetler ipoteklerden daha büyük bir işti. Bu yüzden bankalar sadece kimseye ipotek sattı. Türevleri desteklemek için onlara ihtiyaçları vardı. Onları dilimlediler, böylece kötü ipotekleri iyi olanlarla birlikte saklandı. Daha sonra borçluların temerrüde düştüğü zaman, tüm türevlerin kötü olduğundan şüpheleniliyordu. Bu yüzden Bear Stearns ve Lehman Brothers'ın ölmesine neden oldu.

Trump vergi reformu planı , bir çöküşe neden olabilecek fiyatlarda düşüşe neden olabilir. Kongre, ipotek faiz oranları için indirimi kaldırmayı önerdi. Bu kesinti toplamı 71 milyar dolar. Konut piyasasına federal bir sübvansiyon gibi davranıyor. Vergi indirimi, ev sahiplerinin ortalama net 195.400 dolar değerinde olmasına yardımcı oluyor. Bu, 5.400 dolarlık net kira bedeli değerinden çok daha büyük. Vergi planı indirimi tutarsa ​​bile, vergi planı teşvikin çoğunu ortadan kaldırıyor. Trump'ın planı standart kesintiyi artırdı. Sonuç olarak, Amerikalıların artık madde haline getirmeyecekti. Bu olduğunda, ipotek faiz indiriminden yararlanamazlar. Gayrimenkul sektörü vergi planına karşı çıkıyor.

ABD Hazine notlarındaki getiri eğrisi tersine çevrilirse piyasa çökebilir. Kısa vadeli Hazine faiz oranlarının uzun vadeli getirilerden daha yüksek olduğu zamandır. Normal kısa vadeli getiriler daha düşüktür, çünkü yatırımcılar bir yıldan az bir süredir yüksek yatırım getirisi gerektirmemektedir. Bu yatırım olduğunda, yatırımcıların kısa vadenin uzun vadeden daha riskli olduğunu düşündüğü anlamına gelir. Bu ipotek piyasasına zarar veriyor ve bir durgunluğa işaret ediyor. Verim eğrisi, 2008, 2000, 1991 ve 1981'deki girinti iyonlarından önce tersine döndü.

Konut Fiyatları Düşecek mi?

Son konut balonunda, ev arkadaşları yeni inşaat için izinler verdiler. Bu durgunluk sırasında 1990 yılında 1 milyondan az oldu. 1990'larda kademeli olarak arttı ve 1998'de 1 milyonu aştı. Bu seviye, 1,5 milyonu aştığı 2002 yılına kadar devam etti. 2004 ve 2005 yıllarında 2 milyon yeni rekor kırdı. 2006 yılında konut fiyatları düşmeye başladı. Homebuilders 1,5 milyondan fazla izin istedi. Bu, 2007'de 1 milyondan azına düştü. 2009'a gelindiğinde, 500.000'e düştü.

2017 yılında sadece kademeli olarak 1,3 milyona ulaşmışlar. Daha düşük seviyelere düşmeleri ve 2020 yılına kadar 1,1 milyona çıkmaları bekleniyor.

Konut Piyasası Ne Zaman Tekrar Olacak?

Harvard Extension School profesörü Teo Nicholas'a göre, bir sonraki pazar kazası 2026 yılında gerçekleşecek. Ekonomist Homer Hoyt'un yaptığı bir çalışmaya dayanıyor. 1800'den bu yana emlak patlamaları-ve-büstler 18 yıllık bir döngüyü takip etti. Tek istisnalar, İkinci Dünya Savaşı ve stagflasyon oldu.

Nicholas, 2017 emlak piyasasının hala genişleme aşamasında olduğunu söyledi. Bir sonraki aşamada, hipersupply, kira boşluk oranlarının artmaya başlamasına kadar gerçekleşmeyecek. Fed faiz oranlarını yükseltirken gerçekleşirse, kazalara sebep olabilir.

Kendinizi bir çökmeden nasıl korursunuz

Eğer endişelenen Amerikalıların çoğunluğu arasındaysanız, o zaman kendinizi bir emlak kazasından korumak için yapabileceğiniz yedi şey vardır.

1. Yaşamak için bir ev al, çevirme. Finansal krizde kaybedilen evlerin üçte ikisi ikinci ve üçüncü konutlardı. Satış fiyatı ipoteğin altına düştüğünde, mal sahipleri uzaklaştı. Evlerini tuttular ama yatırımlarını kaybettiler.
2. Sabit oranlı ipotek alın. İpotek oranları yükseldikçe, ödemeniz aynı kalacaktır. Bu, sadece daha küçük bir ev alabileceğinizi gösterirse, öyle olsun. Risk almaktan ve daha sonra kaybetmekten daha iyidir.
3. Değişken faizli bir ipotek alırsanız, sıfırlandığında faiz oranının ne olacağını öğrenin. Aylık ödemeyi hesaplayın ve mevcut gelirinizle ödemeyi karşılayabildiğinizden emin olun. Gelecekteki ödeme ile bugün için ne kadar düşük faiz oranıyla ödeme yaptığınız arasındaki farkı alın ve kaydedin. Böylece geliriniz düşerse ipotek ödeyecek paranız olacaktır.
4. Ödeyebileceğiniz en iyi bölgede en kötü evi satın alın. Çocuk sahibi olmayı planlamıyor olsanız bile, bölgenin iyi okullara sahip olduğundan emin olun. Potansiyel alıcılar olacak. Geliriniz izin verirse, yıllar içinde evi iyileştirebilirsiniz. İyi mahalleler, yoksul bölgelerdeki bir sonraki krizde çok fazla acı çekmeyecek. Ayrıca daha hızlı geri dönecekler.
5. Evinizin en az üç yatak odası olduğundan emin olun. Yeniden satmanız gerekiyorsa aileleri çekecek.
6. Kendinizi korumanın en iyi yolu, iyi çeşitlendirilmiş varlık portföyüdür . Çeşitlendirme , evinizde stokların , tahvillerin, emtiaların ve hisse senetlerinin dengeli bir karışımı anlamına gelir. Çoğu finansal planlamacı, konut özsermayesini bir varlık olarak içermez, ancak yapmalıdırlar. Çoğu insanın sahip olduğu en büyük varlıktır .
7. Bir gayrimenkul çöküşünün zararını sınırlamak için, makul olarak yaşayabileceğiniz en küçük evi satın alın. İpoteğinizi erken ödemeyi deneyin, bu yüzden evinizi bir kriz halinde kaybetmeyin. Yatırımlarınızı hisse senetleri, tahviller ve emtialarda artırın, böylece onların ev eşitliğine eşit ya da eşittir. Konutta bir varlık baloncuğu varsa, refinansmana ve hakkaniyete son verme cezasına boyun eğmeyin. Bunun yerine, hala dengeli olduğundan emin olmak için varlık tahsisini tekrar ziyaret edin.