Kısa Bir Satış Alımamanız İçin 11 Neden
Yüzeyde, bir kısa satış alıcısının iyi bir anlaşma aldığını görünebilir. Her ne kadar istisnalar olsa da, bir alıcı için kısa bir satış marjı karlı olabilir, ancak çoğu zaman bir alıcı varsayılan olarak olmayan bir ev satın almaktan daha iyi olur.
Kısa satışlar indirimlerle satılmaz.
Gayrimenkul profesyonellerinin size kısa bir satış yapmak için iyi bir fikir olmadığını söylediğini duyma olasılığınız yoktur. Kısmen, emlak profesyonelleri kısa bir satış için kar ettikleri içindir. Herkes satıcılar ve alıcılar dışında para kazanır. Ayrıca, listeleme temsilcilerinin satıcıları kısa bir satış olarak listelemeye zorlayabileceğini de unutmayın çünkü satıcılar hacizden geçtiyse , giriş acenteleri listeyi almazdı.
Örneğin çalıştığım Sacramento'da, birçok ajan kısa satışları görmezden geliyor ve alıcılarının başka bir şey satın almasını öneriyorlar. Bunlar genellikle geçmişte yakılan ve kısa bir satışa sahip olmayan acenteler tarafından listelendikleri için kısa satışlar azalmış ajanlardır.
İşte Alıcılar Neden Kısa Bir Satış Satın Almak İstemediğim Değildir:
Satıcılar Çok Ödenmiş
Bir ev birkaç yıl önce 500.000 dolara satıldıysa ve şu anda 400.000 $ 'dan satılıyorsa, bu alıcı 100.000 $' lık öz sermayeyi ücretsiz olarak almak anlamına gelmez.
Bu, satıcının yükselen bir pazarda çok fazla ödeme yaptığı ve şimdi pazarın düştüğü anlamına geliyor. Bu, satıcının özsermayesi olmadığı anlamına gelir.
Satıcılar Çok Fazla Ödünç Aldı
Piyasaları takdir etme konusunda borç vermeye istekli olan bankalar bazen borçluların evlerini aşırı ipotek etmelerine izin verdi, bu da borçlunun kredi bakiyesinin mülkün değerini aşması anlamına geliyordu.
Değerlendirmeler özneldir ve değerleme uzmanlarının hepsi aynı değeri bir eve yerleştiremez. Yasaya aykırı olsa da, bazı değerlendiriciler bankalar tarafından ev sahiplerinin borç almak istediği tutarı değerlendirmek için baskı altında tutuluyor.
Zorlu Nitelikler Deneyimsiz veya etik olmayan emlakçılar, bir satıcı, kısa bir satışa hak kazanmadığı zaman, kısa bir satış yapmayı düşünebilir. Satıcılar bir zorluğu kanıtlamalı ve onay için borç verene zorluğun kanıtlarını sunmalıdır. Bazı acenteler, borç verenlerle hiç konuşmadan veya satıcıları ön elemeden evlerini kısa satış olarak sıralarlar.
Evler Piyasa Değerinde Satılıyor.
Kredi verenler naif veya ev değerinin farkında değiller. Borç verenler, bir CMA olarak bilinen bir karşılaştırmalı piyasa analizinde veya bir BPO olarak bilinen komisyoncu fiyat görüşünde ısrar edecektir. Borç veren, kısa vadeli bir teklif üzerinden mülkün iadesi ile daha iyi bir fiyat elde edilebileceğine inanıyorsa, borç veren daha yüksek bir fiyat tutabilir. Bu fiyat piyasa değerine yakın olacak. Borç verenler kısa vadeli satışları kabul ederler, çünkü ev piyasa değeri anlamına gelir.
Evler "Olduğu gibi"
Bir ipotek şirketi kısa bir satış yapmayı kabul ederse, büyük olasılıkla işlemdeki kapanış maliyetlerini de ödeyecektir.
Kredi verenler alıcılardan mevcut durumda ev satın almasını ister. Kredi verenler genellikle şunları ödemeyi reddeder:
- Ev teftişinde önerilen onarımlar.
- Zararlı böcek denetimleri veya temiz bir zararlı raporu yayınlamak için gerekli çalışmalar.
- Çatı sertifikaları veya çatı onarımları.
- Alıcı için ev koruma planları .
- Ertelenmiş bakım.
Kapatılacak Süre Süresi
Temerrüt Bildiriminin ne zaman yapıldığına bağlı olarak, borç verenin iadesi ve satıcının ne kadar evrak sunması, borç verenden gelen bir satın alma teklifine bir cevap almak için iki haftadan iki aya kadar sürebilir. Ayrıca, iki borç veren söz konusuysa, mülke güvence altına alınan iki kredi olduğu için, ikinci borç verenin taleplerini karşılamak daha uzun sürebilir.
Kredi verenler koşulları değiştirebilir
Bazı borç verenler, son dakikadaki kısa satış şartlarını yeniden görüşme hakkını saklı tutarlar.
Piyasa değişiyorsa, yeni yasalar geçerse veya yeni bilgiler borç verenlerin masasını geçerse, borç veren sözleşme şartlarını değiştirebilir. Kredi verenler genellikle kendi ellerinde avukat var ve sıradan alıcılar yok.
Kredi İndirim Komisyonu
Fannie Mae ya da Freddie Mac'e kredi satmış olan borç verenler genellikle emlakçılara geleneksel emlak komisyonları öderler. Diğerleri indirim talep edebilir. Dahası, ajanlar geleneksel bir işlemin iki ila üç katını yapıyorlar ve daha fazla iş yapmak için daha az para almayı takdir etmiyorlar. Aracınıza bir alıcı komisyoncusu sözleşmesi kapsamında belirli bir yüzdeyi ödemeyi kabul ettiyseniz, acentenizin farktan feragat etmeyi reddetmesi durumunda, borç verenin ne ödeyeceği ve sözleşmenizin şart koştuğu arasındaki farktan sorumlu olabilirsiniz.
Daha Yüksek Alıcı Kapanış Maliyetleri
Borç verenler nadiren herhangi bir ekstra ödeyecekler, çünkü bir satıcı bunu yapmak isteyecektir, eğer bu ekstralardan herhangi birini istiyorsanız, kendiniz için ödeme yapacaksınız. Bazen borç verenler, transfer vergileri gibi standart satıcı kapanış maliyetlerini de ödemeyi reddeder. Eğer özel denetimler istiyorsanız, muhtemelen bunları cepten ödeyeceksiniz.
İşlemin Kaybını Kontrol Et
Emanetinizi belirli bir tarihe kadar kapatmanız gerekiyorsa, bununla bol şans. Kısa bir satış evinin kapanması süreci belirsiz bir zaman alır. Satıcının borç vereni alıcıyı değil, alıcının borç vericisini de çeker. Eğer emaneti evinizin satışı ile eşzamanlı olarak kapatmaya çalışıyorsanız, bu olmayabilir.
Küçük Satıcı Motivasyonu
Satıcı , kredi üzerindeki kısa satış etkisinin bir ihaleye yakın olduğunu keşfettiğinde, bir satıcının kısa bir satışla işbirliği yapması için çok az teşvik vardır. Satıcılar, bir satıştan sonra 5 yıl (kısıtlamalarla) karşı kısa bir satıştan sonra 2 yıl içinde başka bir ev satın almaya hak kazanabilirse de, bazılarının bir daha ev satın alma niyeti yoktur.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak şirketinde Broker-Associate