Soru: Kısa Satılık Satıcı kimdir?
Bir okuyucu şöyle yazıyor: "Evimi piyasaya kısa bir satış olarak verdiğimde çok fazla evrak imzaladım. Yapacağım sözleri hatırlayamadığım ya da evrakların ne anlama geldiğini hatırlayamıyorum. Benim temsilcim bankanın tüm satış bedeli, ama bana bu şekilde görünmüyor, bana bir teklif imzalama teklifinde bulundu.Teklif, "satıcı tapu ve emanet ödeyecek" diyor. Bu bana mı, yoksa banka mı? Mülkiyet vergisini kim ödüyor? Kısa bir satışta satıcı kimdir? "
Cevap: Öncelikle, satıcının kısa bir satışta olduğunu merak ediyorsanız, yalnız değilsiniz. Bu sorunun cevabını bilmesi gereken satıcılar bile yoktur. Bu sorunun cevabını bilmesi gereken ajanlar bile yok. Bu, temsilcinizin size kısa bir satışta tüm masrafları ödediğini size söylemenin bir parçası. Ama ajanınız tam olarak doğru değil ve kolay çıkış yolu kullanıyor olabilir.
Aynı zamanda kendi ajanınızla devam eden bir güven sorunun olabileceği gibi bana da geliyor. Bir ajan sizinle bir liste anlaşması imzaladığında , bu ajan sizinle güven ilişkisi kuruyor. Bu, temsilcinin en iyi çıkarlarınız için çalışması gerektiği anlamına gelir. Eğer bir vekil mevcut değilse, bir temsilcinin sizin için bu işi yapması zordur. Aracınızla güvene sahip olmak için ajanınıza güvenmelisiniz. Güven olmadan, inanç ilişkisini kırmış olabilirsiniz.
Benim önerim, sizden müvekkilini size açıklamasını ve kısa bir satışta satıcının kim olduğunu size açıklamasını istemenizdir.
Bu, acenteniz için zor bir görev olmamalı ve aslında büyük olasılıkla temsilciniz tarafından karşılanacaktır.
Kimler Kısa Bir Satışta Öder?
Kısa bir satış, maliyetler söz konusu olduğunda diğer herhangi bir işlemden gerçekten farklı değildir. Kapanış beyannız ve tahsil edilen ücretler diğer gayrimenkul işlemlerine çok benzer.
Bu şekilde çalışır:
- Evini 100.000 dolara sattığını söyle. Sen satıcısın.
- Alıcı, ya bir peşin ödeme ve bir kredi ile 100.000 dolar, ya da belki sadece tüm nakit eller. Fark etmez. Sonunda, 100.000 dolar kazanırsın.
- Öncelikle komisyonu ödersiniz. Eğer% 7 ise, listeleme aracısına 7000 dolar ödersiniz. İlan komisyoncusu daha sonra giriş acentesini, alıcının brokerini öder ve alıcının aracısı alıcıya öder. Hatta 7,000 dolardan para alan ajanların alt ajanları da olabilirdi, ama gerçek şu ki şimdi 93,000 dolar kaldı.
- 93.000 $ 'dan, muhtemelen 3,000 dolar daha masrafınız olacak. Bu ücretler, diğer ücretlerin yanı sıra, tapu ücretleri, emanet ücretleri, kayıt ücretleri, temerrüt vergileri, vergi iadeleri, transfer ücretleri de dahil olabilir. Tüm bu ücretler toplamda 3,000 dolarsa, şimdi 90,000 dolar kaldıracaksınız.
- 90.000 dolar net geliriniz . Parayı tutamazsın çünkü bankayı borcun var. Muhtemelen bankaya 90.000 dolardan fazla borçlusunuz, ama eğer banka evinizi bir banka sahibi olarak satıyorsa, banka muhtemelen alabildiği azami 100,000 dolar olur ve bu sadece kısa satışlar için teklif edilirdi.
Bu nedenle, banka 100.000 ABD Doları'nın piyasa değeri olduğundan daha fazlasını elde edemediğinden, banka 90.000 ABD Doları'nı kabul edecektir. Kısa bir satış ile normal bir işlem arasındaki tek fark, gördüğünüz gibi, cebinize hiç para koymadığınız gerçeğidir. Düzenli bir işlemde, bankadan ödeme yaptıktan sonra net gelirleri cebinizden alacaksınız, çünkü özkaynak olarak adlandırılacak bir şeyiniz olacaktır. Kısa bir satışta, hakkaniyetinizi kaybettiğiniz için hiçbir hakkınız yok.
Bu satıcı olduğunuz anlamına gelir. Banka satıcı değil. Sahibi satıcıdır ve satış bedeli satıştan elde edilen satış bedelini öder.
Banka Gerçekten Bir Satışın Satıcısı mı?
Bazı insanlar bankanın kısa bir satışın satıcısı olduğunu iddia ediyor çünkü banka ev sattığından çok daha fazla para borçlu, ama bu doğru değil. Çünkü satıcı, satıcı bir alıcıya ev sahipliği yapana kadar satıcıyla kalır. Satıcı sahibi.
Yine de, bu şekilde çalışır. Diyelim ki, bankaya 200.000 dolar borçlusun, ama evinin sadece 100.000 dolar değerinde olduğunu. Banka satış gelirlerinden 10.000 dolar kaybedecek olursa, net satış hasılatı sadece 90.000 dolar olduğundan, bu durum bankanın satış maliyetlerine çok fazla ilgi duymasını ve bu maliyetlere dahil olmasını sağlar.
Her ne kadar banka satış masraflarını gerçekten ödemese de, bankanın ödemeyi yapmasını engelleyebilecek her türlü banka bankanın cebine gider. Çünkü banka geriye kalan parayı alır. Bu yüzden banka, satıcının kapanış maliyetlerinde ne kadar ödediğini önemser.
Ama satıcı hala satıcı ve banka hala banka.
Banka, kısa bir satışta belirli bir ücret ya da harcama yetkisi vermezse, bu parayı ödeyecekse soru kalır. Bir ücretin yetkisiz olması durumunda, bankanın brüt gelirden düşülmesine izin vermeyeceği anlamına gelir. Ancak ücretin hala ödenmesi gerekiyor. Kısa satışlarımın çoğunda, alıcıdan yetkisiz herhangi bir ücret ödemesini rica ediyorum.
Normalde, yetkisiz ücretlerin ödenmesi kabul edilebilir. Ancak, bir HAFA kısa satışında , satıcının ekstra bir şey ödemesine izin verilmedi. HAFA kısa satışları artık kullanılmamaktadır. Kaliforniya'da, SB 458 Kaliforniya'daki kısa süreli satıcıların, Kaliforniya Medeni Kanunu (580e) tarafından kanıtlandığı üzere cebinden herhangi bir ücret ödemesini yasaklıyor.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.