Mal Sahibi Finansman ile Ev Alış
Satıcıya doğrudan sorarsanız, satıcı muhtemelen hayır diyecek. Satıcılar genellikle mal sahibinin finansman önerisini reddediyorlar çünkü hiç kimse evini satmanın bir yolu olarak faydaları ya da teklif sahibi finansmanını açıklamamıştır.
Çoğu satıcı her gün bir ev satmaz. Onların bilgisi, alıcının ipotek almak için bankaya gittiği geleneksel uygulamalarla sınırlıdır.
Ancak, evi satmayan veya geleneksel borç veren yönergeleri sıkılaştırılan bir satıcı için, mal sahibi finansmanı birden çok kez popüler hale gelir. Alıcı finansmanı, alıcının pazarlarında bazıları için kesinlikle uygun bir seçenektir. Sadece satıcının pazarlarında değil.
Sahibinin finansmanı nedir?
Satın alma fiyatının bir kısmı veya tamamı, alıcının peşinatının düşürülmesinden sonra, satıcı tarafından finanse edilir (satıcı tarafından finanse edilir), satıcı mal sahibini finanse eder. Var olan kredinin bir yabancılaşma maddesi nedeniyle satışta krediyi hızlandırabileceği durumlar haricinde, mülkün mevcut bir krediye sahip olup olmaması önemli değildir. Alıcı bankaya gitmek yerine, satıcıya kredi kanıtı olarak bir finansman aracı verir ve satıcıya ödeme yapar.
Mülkün serbest ve net olması durumunda, satıcının herhangi bir kredisi olmadan açık bir unvanı varsa, satıcı tüm finansmanı taşımayı kabul edebilir.
Bu durumda, alıcı ve satıcı bir faiz oranı, aylık ödeme tutarı ve kredinin vadesi konusunda anlaşır ve alıcı satıcıya satıcının özsermayesini bir taksitle öder.
Güvenlik aracı genel olarak her iki tarafı da koruyan kamu kayıtlarına kaydedilir. Unutmayın, bazı eyalet yasaları balon ödemelerini yasaklar.
Bazı federal hükümet mevzuatı da mal sahibini finanse edebilir. Yasayı takip ettiğinizden emin olmak için yasal tavsiye almak isteyebilirsiniz.
Mal Sahibi Finansman Türleri
Çoğu satın alma-para işlemleri tartışılabilir. Satıcılar ve alıcılar, tefecilik kanunlarına ve devlete özgü diğer düzenlemelere tabi olarak mal sahibinin finansman şartlarını müzakere etmekte serbesttirler. Yine, yasal tavsiye almak isteyebilirsiniz.
Standart bir peşinat ödenmesi gerekmemekle birlikte, birçok satıcı, özkaynaklarını korumak için yeterli bir peşinat istemektedir. Peşinat ödemeleri aşağı doğru yüzde 30'dan yüzde 30'a kadar değişebilir. Satıcılar, özsermayenin alıcı tarafından yapılan peşinat ödemesiyle güvence altına alındığını çünkü alıcıların önceden çok fazla para yatırmış olmaları halinde haciz yapma olasılıklarının daha düşük olduğunu düşünüyorlar.
Bazı mal sahibi varyasyonları şunları içerir:
- Arazi Sözleşmeleri.
Arazi sözleşmeleri , alıcıya yasal unvanı geçmez, ancak alıcıya eşitlik hakkı verir. Alıcı belli bir süre için satıcıya ödeme yapar. Son ödeme ya da bir geri ödeme üzerine, alıcı tapu alır.
- Borç Senetleri ve İpotekler.
Satıcılar, ipoteği satın alma fiyatının tüm bakiyesi için (alt ödeme tutarı kadar) altta yatan bir krediyi de içerebilecek şekilde taşıyabilirler. Bu tür bir finansmana "her şey dahil ipotek" veya "her şey dahil güvence" (AITD) denir. Satıcı, temel krediye olan ilgiyi geçersiz kılar.
Bir satıcı ayrıca bir ipotek de taşıyabilir, bu durumda alıcı, mevcut krediye konu olan veya yeni bir ilk ipoteğe sahip olacak. Alıcı bir tapuyu alır ve satıcıya, satın alma fiyatının bakiyesi, peşinat ve ilk ipotek tutarı kadar ikinci bir ipotek verir.
- Kira Sözleşmeleri.
Bir kiralama-satın alma sözleşmesi üzerinde satış yapmak, satıcının alıcıya adil bir ünvan verdiği ve mülkün alıcıya kiraladığı anlamına gelir. Kiralama-satın alma sözleşmesinin yerine getirilmesi üzerine, alıcı ünvanı alır ve genellikle, satın alma fiyatına göre kiralama ödemelerinin tamamı ya da bir kısmı için kredi aldıktan sonra, satıcıya ödeme yapmak için bir kredi alır.
Ev Alıcılarına Mal Sahibi Faydaları
- Küçük veya Hayır Elemeleri.
Satıcı, alıcıyla ilgili bir kredi raporu talep etse bile, satıcının alıcı niteliklerini yorumlaması, geleneksel kreditörler tarafından uygulananlardan tipik olarak daha az sıkı ve daha esnektir.
- Özel Finansman.
Geleneksel kredilerden farklı olarak, satıcılar ve alıcılar yalnızca faiz, sabit oranlı amortisman , daha az faiz veya bir balon ödeme gibi çeşitli ödeme seçeneklerinden birini seçebilirler. Ödemeler karışabilir ve eşleştirilebilir. Faiz oranları dönemsel olarak ayarlanabilir ya da kredinin süresi için bir oranda kalabilir.
- Ödeme Esnekliği.
Peşinatlar tartışılabilir. Bir satıcı, alıcıdan daha büyük bir peşinat istiyorsa, bazen satıcılar, bir alıcının peşinat ödemesine doğru periyodik götürü ödeme yapmasına izin verecektir.
- Daha Düşük Kapanış Maliyetleri .
Kurumsal bir borç veren olmadan, ödeyeceğiniz kredi veya indirim noktaları yoktur. Herhangi bir menfaat ücreti , işlem ücreti, yönetim ücreti ya da borç verenlerin düzenli olarak ücretlendirdiği çeşitli diğer çeşitli ücretler yoktur, bu da otomatik olarak alıcı kapanış maliyetlerine para kazandırır.
- Daha hızlı sahip olma.
Alıcılar ve satıcılar, borçlanmayı finanse etmek için borç vermeyi beklemedikleri için, alıcılar daha hızlı kapanabilir ve alışılagelmiş bir kredi işlemi üzerinden daha erken alıcı alabilirler.
Ev Satıcılarına Mal Sahibi Faydaları
- Yüksek Satış Fiyatı.
Satıcı sahibi finansmanı sunduğundan, satıcı tam liste fiyatını veya daha yüksek bir seviyeyi kontrol edebilecek bir konumda olabilir.
- Vergi Araları .
Satıcı, bir taksitli satışla ilgili vergilerin daha azını ödeyebilir ve yalnızca her takvim yılında alınan gelirleri rapor edebilir.
- Aylık gelir.
Bir alıcıdan yapılan ödemeler, satıcının aylık nakit akışını artırarak, harcanabilir gelire neden olur.
- Yüksek Faiz Oranı.
Mal sahibi finansmanı, bir satıcının bir para piyasası hesabında veya diğer düşük riskli yatırım türlerinde alabileceğinden daha yüksek bir faiz oranı taşıyabilir.
- Daha Kısa Liste Süresi.
Mal sahibi finansmanı farklı bir alıcı kitlesini çekiyor. Bir mülk, geleneksel yöntemlerle satılamıyorsa, mal sahibi finansmanı teklif etmek, envanter denizinden ayrılmanın ve satılamayacak olan, satması zor olan bir malın taşınmasının bir yoludur.
Kapanışta, mal sahibinin finansmanı ile bir işlem yapmadan önce, lütfen bir emlak avukatına danışın ve yetkili yasal tavsiye alın. Aracınız pratik bir emlak avukatı değilse, bilgi için emlakçı güvenmeyin.