Ne yazık ki, birçok iş sınıfı otel 2 ila 15 milyon dolar arasında bir yere mal oluyor. Lüks ve lüks oteller kolayca 30 ila 60 milyon dolar ya da daha fazlasını gerektirebilir.
Bunun birçoğu geleneksel olarak borçla finanse edilmekle birlikte, zorunlu özsermayenin ödenmesi, hemen hemen tüm yatırımcılar için olasılık alanının çok ötesindedir.
Güzel haberler? Bugünlerde otellere yatırım yapmak için başka bir yol var. Borsalar, tahviller veya yatırım fonları satın aldığınız şekilde aracılık hesabınızdaki otel GYO'larını satın alabilirsiniz. İlk olarak, bir an için GYO'ları yedekleyelim ve konuşalım. Bunları hiç unutmamış veya hiç çalışmadıysanız, bir gayrimenkul yatırım ortaklığı veya GYO , gayrimenkul ve emlakla ilgili varlıkları edinme ve yönetmeye odaklanmış özel bir şirket türüdür.
GYO'ları sıradan kurumlardan ayıran şeylerden biri de, Kongre'nin onları bir çok katı şartın yerine getirilmesi koşuluyla kurumlar vergisinden muaf tutmasıdır. Bunlardan en önemlisi, tüm kârların en az% 90'ının nakit temettü şeklinde dağıtılmasıdır. hissedarlara.
Bu, GYO'ları faiz oranı hareketlerine oldukça duyarlı kılarken, aynı zamanda mavi-çip stok muhataplarından daha fazla kâr payı getirme eğilimi gösterme anlamına da gelir.
Olumsuz mu? GYO'lar vergi kanunu uyarınca “nitelikli temettü” niteliğinde değildir, yani daha düşük, daha cazip temettü vergisi oranlarında değil, normal gelirli gibi vergilendirilirsiniz.
Önemli bir portföy oluşturmaya başladığınızda, ilgisiz Ticari Gelir Vergisi veya UBIT'i tetikleyebileceğiniz için, bir Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) veya başka bir vergi sığınağı yoluyla çok fazla satın alırsanız, bazen sorun yaşayabilirsiniz. . Bu farklı bir gün için farklı bir tartışma.
Leasing Mall Uzmanı'nda uzmanlaşan Hotel GYO ve GYO GYO
Farklı sektörlerdeki ve sektörlerdeki stoklar farklı risk özelliklerine sahip olduğu gibi, GYO'lar, uzmanlaştıkları gayrimenkul projesinin türüne göre önemli ölçüde farklılık göstermektedir.
Bu, mülk edinme konusunda alışılagelmiş gayrimenkul yatırımcıları için bir haber değil - ilk elden deneyimlerden bildiği gibi, bir apartman binası temel ekonomi, gelenekler ve uygulamalara dayanan bir ofis binasından veya depolama birimlerinden çok farklı davranıyor. yasalar ve işyerindeki güçler - ama bazen, yeni yatırımcıların gayri menkul alım satım yoluyla elde ettiği menkul kıymetler aracılığıyla bir sürpriz olarak ortaya çıkıyor.
Ticari ofis GYO'nuzun, patlama ve büst devirlerini takip ederek döngüsel kiralama oranlarını yaşayabileceğini anlamıyorlar. Endüstriyel depo GYO'unuz ise, fazla kapasite azami bakım maliyetleri ile mümkün olandan çok daha hızlı bir şekilde kapatılabileceğinden çok daha istikrarlı olabilir. apartman binası gibi bir şey.
Bu varlık sınıfının doğası.
Gayrimenkul yatırım sektöründe ilginç bir alt uzmanlık otel GYO'dur. Muhtemelen isminden de anlaşılacağı üzere, otel GYO'ları, otel ve konukseverlikle ilgili özellikleri geliştirmek, yönetmek, satın almak veya finanse etmeye odaklanmaktadır.
Bunlar, unutulmuş karayolları ve devlet yollarının yanında yer alan bütçe hanlardan, dünyanın bazı eğlence, kumar ve nüfus başkentlerinde beş elmas prestijli tatil yerlerine kadar uzanabilir. Gelirlerin bir kısmına karşılık olarak otelin gerçek faaliyetlerini yürütmek için üçüncü taraf bir yönetim ekibine ödeme yaparak mülkün geliştirilmesini ve sahiplenilmesini içerebilirler.
Çoğunlukla gelirlerini azaltmak için diğer insanların otel mülklerini yönetmeye odaklanabilirler. Otel projelerini finanse etmeyi, daha çok sabit gelirli yatırımlar gibi hareket etmeyi içerebilirler.
Sahip olduğunuz şeyin ne olduğunu anlamalısınız ya da kazanılan tasarruflarınızı riske atmış olursunuz.
Otel GYO'ları çok değişken olduğundan, otel işgali genel ekonomik koşullarla ilişkilidir ve bu da onları genişleme ve daralmaya karşı son derece hassas kılar. Bir durgunluk vurulduğunda, işletmeler bunun yerine seyahat konferanslarını, video konferansı veya telefon görüşmelerini tercih ediyor. Aileler ve kuruluşlar evlerine daha yakın kalacağı tatilleri erteler.
Bir otel GYO'su için bu genellikle nakit akışlarının aynı zamanda kuru kalması anlamına gelir, bu da ürün ya da hisse senetlerinin değerinde dramatik düşüşler elde etmenizi sağlar. Tersine, işler tersine döndüğünde, nakit akışı bazen çatıdan patlar, böylece bu fırıldaklı ödemeleri ve piyasa değerlerini elde edersiniz. Onlar sadece saat işçiliği, kuşaktan sonra nesil gibi para pompalayan dünyanın stalwart'larından çok farklılar; Colgate-Palmolive veya Nestle gibi işletmeler. Gerçek bir otel GYO'nun nasıl çalıştığını göstermek için gerçek bir dünya örneğine bakalım.
2008-2009 Ekonomik Çöküşü Sırasında Gerçek Bir Otel GYO Nasıl Oldu?
Hospitality Properties Trust, 43976 oda veya suitin yanı sıra 185 sahip olunan ya da kiralık seyahat merkezlerini kapsayan 291 otele sahip bir otel GYO'dur. SEC dosyalarına göre, bu özellikler Amerika Birleşik Devletleri, Kanada ve Porto Riko'da 44 eyalette yer almaktadır.
Otel GYO, otel portföyünü, Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Otelleri dahil olmak üzere çeşitli franchise anlaşmalarıyla işletmektedir. & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Otelleri ve Resorts, Clift Hotel, Radisson Otelleri & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Otelleri & Resorts, SpringHill Suites by Marriott ve Park Plaza Hotels & Resorts.
Büyük çöküşten bu yana, emlak çöküşünden önceki yıllarda ekonominin en büyük ekonomik durgunluğa damgasını vurduğu düşünülürken, bu otel GYO, sahipleri için yağ dağılımı yarattı. 2004 yılında, hisse başına 2,88 dolar nakit, 2006 yılında hisse başına 2,89 dolar, hisse başına 2,94 dolar, 2007 yılında hisse başına 2,94 dolar, hisse başına 3.03 dolar nakit, 2008 yılında da 3.08 dolar nakit aldı.
Ne zaman finansal dünya ayrı düştü, otel rezervasyonları bir uçurumdan düştü. İş konferansları iptal edilmiş ve nakit dağıtımları azaltılmış, hisse başına 0,77 $ 'a düşmüş,% 75'lik bir düşüş yaşanmıştır. Faturalarınızı ödemek için bu paraya güveniyor olsaydınız, aniden en çok ihtiyaç duyduğunuz anda buharlaştığını gördünüz.
Aldatıcı bir şekilde satıyorlar (yine bir otel GYO'ya sahip olmanız gerekiyorsa bunun bir parçası olduğunu ve bunun sahiplik deneyiminin bir parçası olduğunu bilmeniz gerekir), hisseleri 2006'da 51.50 dolarlık yüksek bir seviyeden 2009'da sadece 6.90 dolara düştü. Bu% 86,6 düşüş Hisse senedi fiyatı, pasif gelirinizdeki ciddi kesintinin yaralanmasına hakaret etti.
Otel GYO'nun mülkiyetinin niteliğini anlayan sofistike yatırımcılara ne oldu? Onlar atasözü arkalarında oturdular ve nakit dağıtımlarının hisse başına 1,96 $ 'a yükselmesini 32.46 $' lık bir hisse fiyatı ile seyrediyorlardı. Elbette, iyi yılların yakınında değil, ama korkunç bir ölçüm dönemi için, vergi sonrası enflasyonu biraz yitirdiniz, satın alma gücünüzü koruyorsunuz .
Gayrimenkul güvenliğini on yıl önce satın aldınız ve hisse başına 26,50 ila 42,40 dolar ödüyorsunuz. Bu süre zarfında, nakit dağıtımlarında 24.83 dolar topladın. Kriz sırasında bu temettülerin akıllı olması ve yeniden yatırım yapması durumunda, bir finansal akademisyenin “iade hızlandırıcı” olarak adlandırdığı şey haline geldiler, her bir çek veya yüzdede birkaç yüz yüzde puanlık kazanç elde ettiler. piyasa değerinde iyileşme.
Endüstriyel GYO gibi bir şeyle otel REIT. Dünyanın yıkılmasıyla bile, işletmeler depolarını, nakliye tesislerini ve fabrikalarını boşaltmak istemiyor. Buna ek olarak, firmanın kendisi nihayetinde iflas ederse bile, yasal olarak borcu olan kira sözleşmelerini ödemek zorundadırlar. Aynı erime sırasında, EastGroup Properties gibi bir endüstriyel GYO, temettüyü düşürmedi.
Hisse senedi, Dow Jones Industrial Average ve S & P 500 gibi borsa endekslerinden çok farklı olmayan, sadece% 49.36 düşüşle 48.54 $ - 24.58 $ düştü! Menkul kıymetlerin akış doğası ve bunun piyasa değerini nasıl etkilediği göz önüne alındığında, inanılmaz derecede etkileyici. Daha da etkileyici? Hisse senetleri şu an 59.32 dolar. Yani 10.78 $ 'lık realize edilmemiş bir sermaye kazancına sahipsin, ya da aldığınız kar payının hepsinin üstünde hisse senedinin% 22'si var.
Otel GYO Yatırımcıları için Etkiler Net
Bunlara sahip olmak istiyorsanız, otel GYO'larını stratejik olarak ele almanın dört ana yolu vardır:
- Borsalar sırasında sadece otel GYO'larının bloklarını satın almak , endeks fonlarınızdan veya daha sonra tutmayı planladığınız diğer varlıklardan çok farklı bir şekilde ele almak. Maliyetinizi ne kadar düşük tutarsanız, o parayı başka bir yere yatırmayı planlıyorsanız, satın alma fiyatınızı nakit temettüleri üzerinden daha hızlı çıkarabiliyorsunuz.
- Düzenli olarak ortalama dolar ortalaması otel GYO'larına , bazen mümkün olan en kötü anda satın alacağınızı bildiğinizi, ancak yeniden yatırılan temettülerle birleştirilen yüksek ve alçak değerlere güvenerek, tatmin edici bir toplam getiri elde etmek için her şeyi ortalayacaktır. Çoğu insan için, bu muhtemelen daha iyi bir yaklaşımdır çünkü doların ortalama maliyeti , özellikle çeşitlendirme ile birleştirildiğinde, borsa riskini büyük ölçüde azaltır.
- Spekülasyon . Otel endüstrisi çöküşünce, boom yıllarına dönene kadar otel GYO'ları satın alın, daha sonra çok daha yükseklere çıksalar bile onları terk edin. Otel endüstrisini dolaylı olarak anlayamazsanız ve GYO'yu bir mülk satın almak için milyonlarca dolar harcıyor olsaydınız aynı şekilde davranırsanız, aynı zamanda uzun vadeli başarı şansı da büyük değildir. yatırımcıların çok iyimser olma alışkanlığına sahip olmaları durumunda, çok yakında satın alma veya çok erken satış yapabilmeleri koşuluyla, değerleme temelli bir şekilde yapabilmeleri için finansal olarak sofistike insanlar. ya da zaman zaman kötümser.
- Havluyu atın ve çeşitlendirilmiş bir portföyün parçası olarak, otel GYO'ları da dahil olmak üzere pek çok farklı GYO'yu bir araya getiren Vanguard GYO Endeksi gibi bir şey satın alın . Daha düşük bir temettü getirisi vardır, ancak azaltılmış riskin ticarete değer olduğuna inanıyorsanız, en akıllıca hareket tarzınız olabilir.
Her halükarda, otel GYO'ları kalbin zayıfı değildir. Ne yaptığını bilmiyorsan, hafifçe bas.