Araştırmaya göre, Stoklar Emlaktan Daha Yüksek Gerçek Getiri Kazandırıyor
Birincil konut satın almak muhtemelen birilerinin finansal geleceği için yapabileceği en iyi karardır. Ancak, ikinci konutlara, tatil evlerine, kiralık mülklere, ticari binalara ve potansiyel takdir için tutulan arsaya girdiğinizde, tamamen yeni bir top oyunu oynuyorsunuz. Bunun nedeni, uzun süreler boyunca, hisse senetleri tarafından sunulan gerçek getiriler (enflasyondan arındırılmış), emlak mülkiyeti tarafından temin edilenleri ezdi.
Evet. Bunu doğru okudun. Amerikalılar, mortgage, ek sigorta, tapu masrafları vb. Vergi sonrası faiz giderini destekledikten sonra, beş yıl içinde 500.000 ila 580.000 dolar arasında değişen bir mülkün değerini genellikle fark etmedikleri emlak mülkiyeti sahibi olmaya başladılar. ., enflasyona ayak uydurmuyor bile! Bu 80.000 dolarlık kazanç size daha fazla mal ve hizmet almaz; Aynı miktarda hamburgerler, yüzme havuzları, mobilya takımları, kuyruklu piyanolar, arabalar, dolma kalemler, kaşmir kazaklar veya satın almak isteyebileceğiniz başka şeyler. Bu beş yıl içinde% 6.25 oranında tam ipotek kabul ederseniz, brüt faizi ile 151.401 dolar veya uygun vergi indirimlerinden sonra kabaca 93.870 dolar ödeyecektiniz (ve bu sizin en üst parantez içinde olmanızı varsayar, en uygun durumdur.) İpotek bakiyeniz 466.700 $ 'a düşürülürken, size 113.300 $ (580.000 $ piyasa değeri - 466.700 $ mortgage = 113.300 $ özkaynak) verirsiniz. Bu süre zarfında, 184,715 $' lık ödemelere karşı koyabilirsiniz.
Mülkiyet bakımı, sigorta ve diğer maliyetlerde faktoring, brüt cepten harcamalar en az 200.000 $ olurdu.
Bu, tüm yatırımcıların hatırlaması gereken temel bir ilkeyi açıklamalıdır: Gayrimenkul, genellikle kira giderinizde ödeyeceğiniz paranın tutulması için bir yoldur, ancak servetinizi önemli ölçüde birleştirmek için yeterince yüksek getiri oranları üretmeyecektir.
Tabii ki, düşük maliyet esasına göre satın alma, rehabbing ve satış evleri ile yükleniciler gibi kaldıraçlı bir şekilde yüksek getiri sağlayabilen ve üreten özel operasyonlar vardır, otel tasarımcıları şehrin sıcak bir bölümünde heyecan verici bir hedef oluştururlar. Bu durumda, servet yaratılmasının emlaktan değil, otel işletmelerinden yaratılan iş veya hisse senetlerinden ya da başka benzer özelliklere sahip olmayan bir şehirdeki depolama birimlerinden geldiği belirtilmelidir. Yine, gerçek servet emlaktan değil, yaratılan işten gelir!)
Bu muhteşem emlak miti neden gelişti? Neden bunu aldık? Kullanabileceğiniz analizler, cevaplar ve pratik bilgiler için okumaya devam edin.
1. Birçok Yatırımcıya, Gayrimenkul Stoklardan Daha Maddi
Ortalama yatırımcı muhtemelen stoklarını tesisler, çalışanlar ve bir umutları olan karları olan gerçek, iyi niyetli bir işin parçası olarak görmüyor. Bunun yerine, bir grafikte dolanan bir parça kağıt olarak görüyorlar. Altta yatan sahip kazançları ve kazanç getirileri hakkında bir fikir verilmediğinden, Home Depot veya Wal-Mart'ın hisselerinin 70 dolardan 33 dolara düştüğü zaman neden panik yaratabileceği anlaşılabilir.
Bu fiyatın her şeyden öte bir şey olduğunu habersiz bir şekilde - yani, ödediğiniz şey, yatırım getirinizin nihai belirleyicisidir - hisse senetlerini mülkiyetten daha fazla bir piyango bileti olarak düşünür, The Wall Street Journal'ı açar ve bazı yukarı doğru hareketler görmeyi umuyorlar.
Bir kiralık mülke girebilirsiniz; ellerinizi duvarların üzerinden geçirin, ışıkları açın ve kapatın, çimleri biçin ve yeni kiracılarınızı selamlayın. Aracılık hesabınızda oturduğunuz Bed, Bath ve Beyond hisseleriyle, bu gerçek gibi görünmeyebilir. Normalde evinize, işyerinize veya bankaya postalanacak temettü çekleri bile, artık elektronik olarak hesabınıza yatırılır veya otomatik olarak yeniden yatırım yapılır. İstatistiksel olarak uzun vadede net değerinizi bu tür sahiplikle inşa etme olasılığınız yüksek olsa da, mülk kadar gerçek değil.
2. Gayrimenkulde Günlük Kote Piyasa Değeri Yoktur
Öte yandan gayrimenkul, vergi sonrası, enflasyon sonrası geri dönüşlerden çok daha düşük teklifler sunabilir, ancak ne yaptıklarını her gün alıntılanmış bir piyasa değeri görmekten mahrum edenleri ayırır. Onlar, mallarını tutarak ve kira gelirlerini toplayarak devam edebilirler, her zaman faiz oranlarının hareket ettiği, hisse senetlerinin ve tahviller gibi varlıklarının içsel değerinin etkilendiği gerçeğinden tamamen habersizdirler. Bu hata, Benjamin Graham'ın yatırımcılara piyasaya hizmet edeceğini öğrettiğinde, onlara talimat vermediğinde ele alınmıştır. Fiyatlardaki hareketler hakkında duygusallaşmanın, diğer insanların yargılamadaki hatalarına karşı zihinsel ve duygusal acımaya izin vermesiyle aynı olduğunu söyledi. Coca-Cola, 50 $ 'lık bir payla işlem görüyor olabilir, ancak bu fiyatın mantıklı veya mantıklı olduğu anlamına gelmiyor, ya da 60 $ ödendiyse ve hisse başına 10 $' lık bir kâğıt kaybı yaptığınız için kötü bir yatırım yaptığınız anlamına gelmiyor. Bunun yerine, yatırımcı, kazanç verimini, beklenen büyüme oranını ve yürürlükteki vergi yasasını, mevcut olan diğer tüm fırsatlarla karşılaştırmalı, kaynaklarını en iyi, riske göre ayarlanmış getirileri sunan birine tahsis etmelidir. Gayrimenkul istisna değildir. Fiyat ödeyeceğiniz şeydir; değer, aldığınız şeydir.
3. Değerli Olanla Yakınlaşan Kafa Karıştırma
Psikologlar, bize, uzak olana kıyasla, neyin yakın ve kolay olduğuyla ilgili önemini abarttığımızı uzun zamandır söylemişlerdir. Bu, kısmen, bu kadar çok kişinin neden eşlerini aldattığını, bir şirket arkadaşından zimmetini aldığını veya bir şirket liderinin resmedildiği gibi, yatırım hesaplarında 100 milyon dolarlık bir zengin adamın 250 dolar kaybetmekten dolayı öfkeli hissedebileceğini açıklayabilir. Bir oteldeki komodindeki parayı bıraktım.
Bu prensip, bazı kişilerin posta kutularında her gün 100 $ 'lık kira geliri elde etmelerine rağmen, kendi hisseleri tarafından yaratılan 250 dolarlık "incelenmiş" kazançlarla neden daha zengin hissettiklerini açıklayabilir. Aynı zamanda, birçok yatırımcının, daha vergi açısından daha verimli ve her şey eşit olmakla birlikte, onların adına yaratılan daha fazla servetle sonuçlansa bile, geri alımları paylaşmak için neden nakit temettülerini tercih ettiğini açıklayabilir.
Bu genellikle kontrol için çok insani ihtiyaç tarafından arttırılır. Worldcom ya da Enron'dan farklı olarak, hiç tanımadığınız insanlara ait bir muhasebe dolandırıcılığı kiracılara kiraladığınız ticari binaları bir gecede yok eder. Genellikle sigorta kapsamında olan bir yangın veya başka bir doğal afet dışında, aniden uyanacak ve gayrimenkul sahiplerinin kaybolduğunu ya da kapatıldığını, çünkü Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu'nu işaretledikleri için kapatılmayacaksınız. . Birçok kişi için bu, duygusal bir rahatlık sağlar.