Maalesef göründüğü kadar kolay değil. Uygun planlama ve teknik bilgi birikimi önemlidir, ancak en büyük barikat muhtemelen finanse edilir - para kazanmak için para alır.
Peki parayı nasıl alacaksın?
Özel yatırımcılar, bildiğiniz insanlar ve zorlu borç verenler de dahil olmak üzere, saygısız evler için en iyi kredi kaynağıdır. Bu kreditörler, geleneksel bankalar gibi aynı zaman ve evrak işlerini gerektirmez. Bunun yerine, mülkün kendisini (geliştirmelerden önce ve sonra) ve projeyi başarıyla tamamlayabilmenizi değerlendirir.
Bir Ev Saygısız Mortgage Kredileri?
Geleneksel ev kredileri muhtemelen yatırım malları satın almak için bir seçenek olmayabilir - en azından başlangıçta olduğunuzda.
İyi haber şu ki bankalardan ve geleneksel borç verenlerden sağlanan krediler nispeten ucuzdur: Faiz oranları yatırım amaçlı gayrimenkuller için bulacağınız en düşük oranlardan biridir (ancak yine de kapanış maliyetlerini ödemek zorunda kalacaksınız). Ne yazık ki, bu krediler her zaman pratik değildir.
Kapatmak için yavaş: Geleneksel bir borç verenin kullanılmasıyla ilgili temel zorluklardan biri, bir krediyi kapatmak için gereken süredir.
Kredi verenler, kapsamlı bir başvuru formu doldurmanızı gerektirir ve bunlar ince dişli tarakla finansınızdan geçerler . Soruları yükselten bir şey görürlerse, daha fazla doküman isteyecekler ve uygulamanızı incelemek için daha fazla zaman alacaklardır. Süreç nadiren 30 günden az sürer (45 veya 90 gün daha gerçekçi olabilir) ve yatırım fırsatları o zaman çizelgesi için çok hızlı hareket eder.
Özellikle haciz veya kısa satışlar stratejinizin bir parçasıysa, geleneksel borç verenlerin hızından dolayı hayal kırıklığına uğrayabilirsiniz.
Gelirin değerlendirilmesi: Geleneksel borç verenler, borç verme kararlarını bir krediyi geri ödeme kabiliyetinize dayandırır. Borca gelir oranını hesaplamak için gereken aylık kredi ödemelerine kıyasla her ay ne kadar kazandığınıza bakarlar. Eğer bir emlak yatırımcısıysanız veya kendi hesabına çalışan bir işçiyseniz, aradıkları “gelir” türüne sahip olamazsınız (borç verenler W-2 formlarını görmek ve taslaklarını ödemek gibi).
Mülkiyet ne kadar? Kredi verenler ayrıca, istediğiniz krediyi satın aldığınız mülkün değerini de karşılaştırır. Değer oranına kredi olarak bilinen geleneksel kreditörler, FHA kredilerinin yüzde 3,5 gibi düşük bir orana sahip olmasına rağmen, bu sayıyı genellikle yüzde 80'in altında tutmayı tercih etmektedir. Saygısızlık için bir ev satın alırken, muhtemelen şu anki haliyle çok fazla değil - ama mülkiyeti satın almak için yeterli paraya ihtiyacınız var ve iyileştirmeler için para ödemeniz gerekir; Evin onarım sonrası değeri (ARV) daha iyi bir ölçüt olabilir, ancak geleneksel kredi verenler yalnızca bir mülkün mevcut değer biçimini dikkate alırlar.
Klasik kredi: Çoğu banka ve mortgage kredisi, kredi için onay almak için güçlü bir krediye sahip olmanızı gerektirir.
Ödünç alma tarihiniz olmayabilir veya kredi raporlarınızda bazı olumsuz öğeler olabilir - ancak bu, başarılı bir şekilde evleri çeviremeyeceğiniz anlamına gelmez. Alternatif kreditörler, önceki projelerinizle kredi puanınızdan daha fazla ilgilenir.
Evle ilgili sorunlar: Geleneksel kredi verenler, makul derecede iyi durumda olan konut kredileri tercih ediyorlar. Sağlık veya güvenlik sorunları varsa, kredi bir hareket halindedir. Bu problemleri düzeltmek, kâr için evin değerini önemli ölçüde arttırmak niyetinde olabilirsiniz, ancak borç verenler en çok hazır olan evlere borç vermekle ilgilenirler.
İmkansız? Özellikle aşağıdaki durumlarda bir evi çevirmek için geleneksel ev kredilerini kullanmak mümkündür:
- Kalifiye olmanıza yardımcı olacak önemli bir varlığa sahipsiniz. Bunlar teminat olarak mı yoksa peşinatın bir parçası olarak mı kullanılıyor ?
- Evi kesinlikle “saygısız” değilsin . Birincil konut satın alırken (sahibi / kiracısı olduğunuz yerde), FHA 203k kredisi kullanarak hem satın alma hem de iyileştirme için fon alabilirsiniz. Ancak, süreç yavaş ve sayısız kısıtlamalarla geliyor.
- Bir ev kredisi kredisi (veya teminat olarak kullanılabilen gayrimenkul dahil diğer varlıklar) için kullanılabilecek başka bir mülkte önemli bir sermayeniz var . Ödemelere yetişememeniz durumunda bu mülkün iadesi durumunda kaybedebileceğinizi unutmayın, bu nedenle bu seçenek risklidir (özellikle de aileniz bu mülkte yaşıyorsa).
- Geçmişte başarılı projelerle tecrübeniz var . Bilgili ortaklar, sağlam bir süreç ve finansal kaynaklar ile gerçek bir iş olduğunuzu onlara inandırırsanız bankalardan ve kredi sendikalarından gayrimenkul yatırım kredileri alabilirsiniz.
- Teminatsız kredileri alabilirsiniz. Teminat almadan borç alabiliyorsanız, iyileştirmeler için kredi kartları gibi kredileri kullanabilirsiniz. Mülkün satın alınması için hala paraya ihtiyacınız olacak, ancak ek paralar teminatsız bir krediden gelebilir. Bu strateji risklidir çünkü kredi kartları kötü bir şekilde pahalıdır ve kredi hattınız beklenmedik bir şekilde kesilirse veya dondurulursa projeniz taşlama duruşuna gelecektir (artı çok yüksek kredi limitlerine ihtiyacınız vardır).
Saygısız Özellikler için Özel Krediler
Özel kreditörlerden alınan krediler, yukarıdaki zorlukların çoğunu hafifletir. Ana dezavantaj maliyettir, ancak amaç bu kredileri stratejik olarak kullanmaktır. Özel krediler neredeyse her yerden gelebilir, ancak kredilerin çoğu, iki geniş kategoriye girecektir:
- Bildiğiniz kişilerden krediler
- Zor para kredileri
Başlarken, size para vermek isteyen herhangi bir kimseyi bulmak zor olacaktır - sizi tanıyan (ve çok fazla para veya toleransı olmayan kişiler) tek seçeneğiniz olabilir. Alternatif olarak, ilk birkaç anlaşmanızı kendi başınıza finanse etmeniz gerekebilir.
Ağı kurun: Yerel gayrimenkul yatırımcılığı topluluğuna katılın. Zamanla, insanlarla tanışacaksınız ve potansiyel olarak kimin para verebileceğini öğreneceksiniz. Dahası, insanlar seni tanıyacaklar. Diğer yatırımcılar, emlakçılar ve özel kreditörler, başarılı bir iş yürütme taahhüdünde bulunduğunuzu görecektir (yetkili değil) ve kredi alma ihtimaliniz artacaktır.
Sonunda, zorlu borç verenlerden borç almaya başlayabilmelisiniz. Bu borç verenler, saygısızlık ve diğer yatırımlar için kredilerde uzmanlaşırlar ve geleneksel bankalardan farklıdırlar.
Hızlı kapanma: Özel bir borç verenle, süreç farklıdır ve krediniz çok daha hızlı bir şekilde finanse edilebilir (profesyonel bir borç veren ile iyi bir ilişki kurduğunuzda bir hafta ya da öylesindir). Birisi hızlı bir şekilde ellerinden bir mal almak istediğinde rekabet avantajı sağlayabilir.
Varlığa dayalı kredilendirme: Kredi raporlarını incelemek ve gelir oranlarını hesaplamak yerine, özel borç verenler satın aldığınız varlığın değerine odaklanır. Konutları sayıyorsanız, borç verenler paralarını geri almak için evi hızlı bir şekilde satabileceklerini bilmek isterler (diğer borç verenler gibi, özel kreditörler mülkün üzerinde bir hacme sahip olacaklar , mülkün mülkiyetine sahip olmalarını ve satın almaları için krediyi geri ödemezsiniz).
Satın alma ve iyileştirmeler: Özel kreditörler, yatırımcıları yerleştirme ve fonlarınızı bir projenin ARV'sine dayandırmaya yöneliktir. Ancak size her şeyi bir anda vermeyebilirler - projeniz ilerledikçe bir emanet hesabından çekmeniz gerekebilir.
Parasız saygısız mı? Kemeriniz altında birkaç başarılı projeye sahip oluncaya kadar, borç verenler bir projede hakkınız olmasını gerektirir. Bir noktada, bir proje için yüzde yüz ödünç alabilir ve aynı anda birden fazla projeye sahip olabilirsiniz.
Kredi Maliyetleri
Saygısız projeler için krediler, ev satın alma kredilerinden daha pahalıdır. Faiz oranı daha yüksektir ve genellikle birkaç puan veya kaynak ücreti ödemek zorunda kalırsınız (bir puan , kredi değerinizin bir yüzde biridir ).
Saygısız projeler kısa vadeli projelerdir. On yıllardır evde yaşamayacaksınız, bu yüzden standart 15 yıllık veya 30 yıllık bir ipotek, iş için doğru kredi değildir. Yatırımcılar genellikle bir yıl ya da daha kısa bir süre içinde bir mülk satın almayı, geliştirmeyi ve satmayı tercih ederler ve bu da çoğu özel kredinin işleyiş şeklidir. Bir mülkü uzun süre tuttuğunuz takdirde bu krediler pahalıdır ve bu da mantıklıdır çünkü borç verenin geri ödenmesini geciktirirken riski artar.
Saygısızlık için borçlanmak ne kadar? Masraflar her şeyden önce ve her şey tartışılabilir. Faiz oranları yılda yüzde 8 ila yüzde 20 arasında olabilir ve yüzde 1 ila 10 arasında ön ödeme yapmanız gerekecektir. Ne kadar uzun süredir iş yapıyorsunuz ve kredi verenlerle olan ilişkileriniz o kadar iyi olur, o kadar az ödersiniz.
Projeniz için mevcut olan para miktarını en üst düzeye çıkarmak için, borç verenler genellikle yalnızca faiz ödemelerine izin verir ve hazır olduğunuzda krediyi satabilmeniz ve ödeyebilmeniz için hiçbir ön ödeme cezası olmamalıdır.