FHA 203k Temelleri
Bazı özellikler neredeyse mükemmel - konum iyi ve özellik potansiyeli var, ama önemli iyileştirmeler yapılması gerekiyor.
Bu onarımlar olmadan, ev yaşamak için uygun olmayabilir ve borç verenler, bir mülkteki kredileri problemlerle karşılamaya isteksiz olabilirler.
FHA 203k, bu özelliği bir eve dönüştürmenizi (ve bu mülkü piyasadan alıp tekrar topluluğun değerli bir parçası haline getirmenizi) mümkün kılar.
Fon onarımı ve satın alımı: Satın alımınızı artıracak gerekli ödemeleri yapmak için yeterince borç alabilirsiniz. Federal Konut İdaresi (FHA) söz konusu olduğu için, borç verenler, aksi takdirde dokunmayacakları bir mülkle ilerlemeye isteklidir.
Geçici konut: Bir inşaat bölgesinde yaşamak istemediğiniz sürece, diğer konut düzenlemeleri için paraya ihtiyacınız olacaktır. Bazı durumlarda, kira veya varolan ipoteğinizi altı aya kadar karşılamak için ekstra borç alabilirsiniz.
Projeye genel bakış: Projeniz altı ay içinde tamamlanmalıdır. Fonlar bir emanet hesabına yerleştirilir ve iş tamamlandığında yüklenicilere ödenir.
Göz ardı etmeyen ve 203k sürecine aşina olan saygın yüklenicilerle çalışmak şarttır.
Uygunluk: Sahibi / çalışanları ve kar amacı gütmeyen kuruluşlar FHA 203k'yı kullanabilir, ancak yatırımcıları kullanamaz. Program bir ila dört birim mülk için tasarlanmıştır, ancak apartman ve malikane sahipleri programı iç projeler için kullanabilirler.
Mükemmel krediye ihtiyacınız yoktur - FHA, borç vermeyi varsayılan olarak korur, çünkü hak kazanmak daha kolaydır. Ödemeleri karşılamak için hala yeterli gelire ihtiyacınız var. Borç gelir oranının 31/ 43'ten daha iyi olması en iyisidir, ancak daha yükseklere çıkabilirsiniz.
Planladığınız iyileştirmelerin türüne bağlı olarak, diğer tür krediler daha uygun olabilir. Çevresel açıdan sürdürülebilir projeler için (daha verimli enerji ve ısıtma sistemleri için yapılan iyileştirmeler gibi) bir PACE kredisi finansman sağlayabilir . PACE ticari mülkler için de kullanılabilir.
Kredi Detayları
En az 5,000 dolar ödünç almalısınız ve FHA tarafından yere göre değişen maksimum limitler vardır. Çoğu kişi abartılı olmayan tek bir aile evi satın almak için, bu sınırların içine düşersiniz. Daha küçük projeler için, Sınırlı FHA 203k (daha önce Streamline 203k adıyla) daha kolay bir süreçle daha az borç almanızı sağlar.
İyileştirdikten sonra evinizin öngörülen değerinin yüzde 110'unu finanse edecek kadar borç alabilirsiniz. Değerleme uzmanları planlarınızı gözden geçirecek ve evinizin gelecekteki değerini dikkate alacaktır.
Faiz oranı: Faiz oranı genel olarak ve kredinize bağlı olarak değişecektir. Standart bir kredi üzerinden ödeyeceğinizden yüzde 1 veya daha yüksek bir ücret ödemeyi bekleyin.
Bunu daha kolay onaylama maliyeti olarak düşünün (ya da satın alma ve geliştirme kredilerinizi bir pakete dahil edin). Ayrıca, borç verenler projenizin ilerleyişini izleyen ve ödemeleri ele alan fazladan bir iş yapmalıdır. Aynı zamanda, kredi FHA tarafından sigortalıdır, bu nedenle borç verenler başka bir yerden alacağınızdan daha düşük bir fiyat sunabilir. Teklifleri karşılaştırın ve sizin için en uygun krediyi edinin. 203k krediler, 30 yıla kadar geri ödeme ile sabit oranlı veya değişken oranlı krediler olabilir .
Peşinat: 203 bin kredi ile, diğer FHA kredileri gibi, ön yüzde 3,5 kadar az ödeyebilirsiniz. Ancak, mümkün olduğunda daha büyük bir ödeme yapmak için iyi sebepler vardır.
Müteahhitler ve DIY
203k krediler size evinizde önemli iyileştirmeler yapma fırsatı sunar. Ayrıca, sizin için önemli olan şeyleri de yapacaksınız: yeşil veya enerji verimli cihazlar ve malzemeler kullanmak istiyorsanız, bunu yapmakta özgürsünüz.
Lüks ürünleri 203k ile finanse edemezsiniz, ancak dramatik iyileştirmeler yapabilirsiniz.
Maalesef, işi kendiniz yapmaya genellikle izin verilmez. Yetkili, lisanslı bir yüklenici olsanız bile, tüm işleri halletmeyi beklemeyin.
Tüm işler için lisanslı yükleniciler kullanmalısınız ve 203k'yi kullandığınızı bilmeleri önemlidir. Bu geçmişte kullandığınız bazı ustaları dışlayabilir ve bir ilişki geliştirmiş olabilir. 203k süreci tüm evraklarla ilgilidir ve belirli kuralları takip ederek evinizi yeniden şekillendirirken hayal edebileceğinizden daha az özgürlüğe sahip olursunuz.
Konut çevirmek isteyen bir yatırımcıysanız, özel kreditörlerden para da dahil olmak üzere daha iyi seçenekler vardır.
Lehte ve aleyhte olanlar
203k kredileri, içinde yaşayacağınız bir mülkün iyileştirilmesi için mükemmeldir. Ancak, faydalar hiçbir zaman ücretsiz olmaz.
Maliyet: FHA 203k kredileri sizin için en uygun seçenek olabilir veya olmayabilir. Ön ödemeli bir mortgage sigortası primi (MIP) ödersiniz ve ayrıca her aylık ödeme için küçük bir ücret ödersiniz. Borç vereniniz ayrıca ' ek kaynak ücreti ' (daha yüksek yüzde 1,5 veya 350) alabilir. 203k olmayan diğer borç verenler kesinlikle ücret alacaktır, bu yüzden bir karar vermeden önce birkaç kaynaktan (birkaç farklı türde krediye bakın) alıntılar almanız gerekir.
Evrak: Bu krediler evrak için kötüdür. Çok sayıda formu doldurursunuz ve yüklenicileriniz de bu acının bir kısmına tabidir. Her şeyi takip etme sabrınız yoksa, diğer seçenekleri göz önünde bulundurun.
Zaman: Evraklarla uğraşmak için gereken süreye ek olarak, FHA'dan ve borç vereninizden gelen cevapları beklemek zorundasınız. Sonunda yapacakları kadar çok (veya daha fazla) evrak var. Özellikle rekabetçi bir pazarda bir mülk satın almaya çalışıyorsanız, bu bir anlaşma olabilir.
Gerekli standartlar: Aklınızda belirli gelişmeler olabilir, ancak FHA ayrıca sağlık ve güvenlik konularıyla uğraşmanızı ve tüm bina kodlarını karşılamanızı gerektirir. Kurşun boya, elektrik sorunları ve diğer öğeler beklenmedik bir şekilde proje listenize eklenebilir. Bu konularla uğraşmak yine de iyi bir fikirdir, ancak bu sorunları ne zaman ve nasıl çözeceğiniz konusunda daha az seçeneğiniz vardır.