En önemlisi ev alıcıları için, jumbo kredileri daha pahalı evler satın almayı mümkün kılar.
İpotek piyasalarını umursamayabilirsiniz, ancak yüksek fiyatlı bir ev satın alıyorsanız ve büyük bir peşin ödeme yapmıyorsanız, jumbo kredisi en iyi seçeneğiniz olabilir. Uygunsuz bir kredi ile daha iyi bir faiz oranı bile alabilirsiniz.
Jumbo Ölçekli İpotek
Jumbo krediler, isimlerini mevcut büyük kredi bakiyelerinden alır. ABD'deki en büyük kredi segmenti olan uyumlu krediler, GSE'lerin belirlediği kurallara uygun kredilerdir. 2017 için bu kredi tutarları ülkenin çoğu yerinde 424,100 ABD Doları'dır ve borçlu kalifikasyonu konusunda ek kurallara sahiptir. Bazı yüksek maliyetli alanlarda, kredi limitleri yerel konut piyasalarını hesaba katmak için çok daha yüksektir. Örneğin, Los Angeles County'de 2017 sınırı 636.150 $ 'dır.
Bölgenizdeki kredi limitinden daha fazlasını ödünç almak isterseniz, finansmanı sağlamak için jumbo kredisi veya başka bir yaratıcı yöntem kullanmanız gerekir.
Jumbo Kreditörleri
Bankalar ve diğer özel yatırımcılar jumbo kredileri veriyorlar.
Bu borç verenlerin kredileri GSE'lere satma niyeti yoktur, dolayısıyla borç verenler kendi onay kriterlerini tasarlayabilirler. Her borç veren benzersiz hedefleri ve endişeleri vardır, bu yüzden her jumbo kredi programı farklıdır. Bu, çeşitli borç verenler arasında alışveriş yapmanın esas olduğu anlamına gelir, çünkü fiyatlandırma ve onaylama kriterleri geniş ölçüde değişebilir.
Finansal durumunuza ve satın aldığınız mülke uyan bir borç veren bulun. Örneğin, bazı kreditörler ikinci konutlar için kredi almayı daha kolay veya daha zor hale getirmektedir ve farklı borç verenler farklı ödeme gerekliliklerine sahiptir.
Jumbo İpotekleri için Yeterlilik
Herhangi bir krediyle olduğu gibi, onay kriterlerini karşılamanız gerekir ve jumbo kredileri, hak kazanmak için geleneksel kredilerden daha zordur. Kredi tutarları daha yüksektir, bu nedenle borç verenler artan jumbos riski nedeniyle daha seçicidir.
Kredi geçmişi: Jumbo kredisi için onay almak için iyi krediye ihtiyacınız olacak. Çoğu alıcı için 700'ün üzerinde bir FICO puanı minimumdur, ancak diğer faktörler biraz daha düşük bir skoru garanti edebilir.
Peşinat: Jumbo ipotekleri tipik olarak% 20 veya daha fazla ödemeyi gerektirir . Ancak, bazı ana jumbo kreditörleri, yaklaşık yüzde 10'luk bir düşüşle çalışacak ve diğerleri de daha düşük gereksinimlere sahip programların reklamını yapacaklardır. Küçük bir peşinat ödemeyle jumbo kredisi almaya hak kazanmak için iyi bir kredi, güçlü gelir veya önemli rezerv varlıkları gerekir. Çoğu borç verenle birlikte, kredi boyutları arttıkça ödeme koşulları artar.
Gelir ve varlıklar: Bu büyük krediler için, borç verenler, satın aldığınız mülkün karşılanması için yeterli gelir ve varlığa sahip olduğunuzu kanıtlamak için dokümantasyon gerektirir.
Tutarlı bir gelir en iyisidir. Serbest çalışan bireylerin vergi belgeleri ve işleriyle ilgili ek bilgiye ihtiyaçları vardır ve ücretliler W2 formlarına ihtiyaç duyarlar. Kredi verenler ayrıca altı ila 12 ay boyunca ödemeyi karşılamak için mevcut olan rezerv varlıklarını görmek isterler.
Gelirlere borç : Krediye başvururken düşük borç / gelir oranı her zaman yardımcı olur. Kredi verenler genellikle yüzde 43'ü hedef olarak kullanmaktadır, ancak bu sayı taşa yerleştirilmemiştir. Özellikle, önemli varlıklar varsa, borç verenler bu varlıkları (ya da bu varlıklardan elde edilen kazançları) gelir hesaplamasının bir parçası olarak görebilirler.
Jumbo kredileri, borç alan kişilerin “gerebilecekleri” ve karşılayabileceklerinden daha fazla ev almaları için tasarlanmamıştır. Bunun yerine, finansal açıdan daha güvenli olan borçlular için ortalamadan daha pahalı olan evleri satın alıyorlar.
Ne ödüyorsun
Faiz ücretleri: Geçmişte, jumbo kredileri uygun kredilerden daha yüksek faiz oranlarına sahipti.
Kredi büyüklüğü arttıkça risk daha büyüktür. Ayrıca, düzenli kategorilere uymayan bir kerelik borç alanların onaylanması emek yoğun. Ancak, mortgage krizi nedeniyle , özel borç verenler, jumbo borç alanlarının aslında daha düşük riskli borçlular olabileceğini ve çeşitli şekillerde kârlı müşteriler olabileceğini keşfettiler. Sonuç olarak, jumbo ipoteğindeki oranlar uygun kredilerdeki oranlardan daha düşük olabilir. Yine de, jumbo boyutundaki kredi bakiyeleriyle, daha düşük bir krediye sahip olanlardan daha yüksek bir faiz oranıyla daha fazla faiz maliyeti ödeyebilirsiniz .
Jumbo kredileri sabit veya değişken oranlarla kullanılabilir .
Kapanış maliyetleri: Jumbo kredileri, diğer ev kredileri gibi kapanış maliyetlerine de sahiptir . Özellikle değerleme ücretleri , uzmanlaşmış mülkler veya yüksek dolarlı alımlar nedeniyle daha yüksek olabilir. Bazı durumlarda, jumbo kredi onayı için iki değerlendirmeye ihtiyacınız olacak.
İpotek sigortası: İpotek sigortası, borç verenler bir kredi üzerinde temerrüde düştüğünde kredi verenleri korur. Uygun krediler ve devlet programları tipik olarak borç alanın küçük bir peşinat ödemesinde bu sigortayı satın almasını gerektirmektedir, çünkü hacizde para biriktirme kabiliyeti şüphelidir . Ama jumbo kredileri farklıdır. Uygun olmayan bir kredi üzerinde özel mortgage sigortası (PMI) ödemeniz gerekip gerekmediği borç verene kadardır - bazıları PMI olmadan yüzde 20'den daha azına izin verir.
Jumbo Kredilerine Alternatifler
Jumbo kredileri, sıcak emlak pazarlarındaki lüks evleri veya mülkleri satın almak için tek yol değildir. Bu kadar ödünç almak istemiyorsanız veya jumbo kredisi için onay almakta sorun yaşıyorsanız, farklı bir yaklaşım daha iyi olabilir.
Paketli krediler: Bir büyük kredi yerine, daha küçük kredilerin bir kombinasyonunu kullanabilirsiniz. Bu stratejiler mortgage krizinden bu yana geri dönüş yaptı. Fakat 2008 öncesi dönemdeki geri ödeme kredilerinden farklı olarak, artık her bir krediyi geri ödeme kabiliyetine sahip olduğunuzu kanıtlamanız gerekecek.
- 80/20 kredi: 80/20'luk bir geri ödeme kredisiyle, mülkün satın alma fiyatının yüzde 80'i için bir “ilk” ipotek alacaksınız. Değer (LTV) oranına yüzde 80'lik bir krediniz olduğundan , PMI ödemekten kaçınılırsınız. İkinci ipotek , satın alma fiyatının kalan yüzde 20'sini karşılayacaktır.
- 80/10/10: 80/10/10 yaklaşımıyla, yüzde 80 LTV'de ilk kredi alacaksınız. Ancak, aynı zamanda, yüzde 10'luk bir peşinat ödemesi yapacaksınız ve ikinci bir ipoteğe borç almak için sadece yüzde 10'luk bir ücret ödeyeceksiniz.
Piggyback kredileri PMI ödeme sorununu çözüyor, ancak hala büyük miktarlarda para ödünç alıyorsunuz. Onay almak için yüksek kredi puanlarına ihtiyacınız var. Ancak 600’li yılların FICO puanlarına sahip olabilirsiniz. İkinci konut kredilerindeki faiz oranları, ilk mortgage kredilerindeki oranlardan daha yüksek olma eğilimindedir, bu nedenle borçlanma maliyetleriniz bu strateji ile daha yüksek olabilir. Bu maliyetleri bir kredi hesaplayıcısı veya bir amortisman tablosu kullanarak diğer seçeneklerle karşılaştırın.
Bazı piggyback düzenlemelerinin balon kredileri kullandığını unutmayın . Örneğin, 15 yıl içinde bir veya iki krediyi ya da refinansmanı ödemeniz gerekebilir.
Sınırları doğrulayın: Kendinizi bir jumbo ipotek kullanmaya istifa etmeden önce, aslında bir tanesine ihtiyacınız olduğunu doğrulayın. Jumbo kredileri mutlaka kötü değildir - yine daha iyi bir faiz oranına sahip olabilirsiniz. Ancak uygun krediler veya hükümet programları sizin için daha uygun olabilir. Yüksek maliyetli bir bölgedeyseniz, genellikle “standart” sınırdan çok daha fazlasını ödünç alabilirsiniz. Bazı insanlar “jumbo” terimini bu yüksek maliyetli alanlardaki uygun kredilere başvurmak için kullanırlar, bu yüzden seçeneklerinizi tartışırken açıklama isteyiniz.
Daha büyük peşinat: Jumbo ipoteği kullanmaktan kaçınmanın basit bir yolu, daha düşük bir ödeme yapmaktır. Kredi miktarınızı yerel uygun kredi limitinizin altına getirmek için yeterli miktarda gelmeniz gerekir. Bu işlemle daha fazla seçeneğiniz olacak ve daha küçük bir kredi bakiyesiyle daha az faiz ödeyeceksiniz. Özellikle nakit miktarları arttıkça, önemli miktarda nakdin daha kolay olduğu söylenebilir. Ancak, uygun paranız varsa, çekici bir seçenek olabilir.