Arazi Alım Satım Sözleşmeleri Nasıl Çalışır?

Neden Arazi Sözleşmeleri gibi Ev Alıcılar

Ev satın almak için arazi sözleşmeleri 1970'lerin sonlarında ve 1980'lerin başında çok popülerdi. O zamanlar, bazen tapu için sözleşmeler olarak adlandırılan taksitli satış sözleşmeleri, daha yüksek oranlar ve kurumsal kreditörlerin katı yeterlilik standartlarına göre daha cazip finansman koşulları sundu.

Kredi gereksinimleri azaldığında ve oranlar% 8'in altına indiğinde arazi sözleşmeleri ortadan kalkmaya başladı. Ama tamamen yok olmadılar ve aslında ipotek krizi sırasında pazara geri döndüler.

Evlerini hacizden kaybetme ya da kısa bir satış yoluyla satmış olan ev sahipleri, büyük bankalar onları reddettiklerinde, bir finansman alternatifi olarak arazi sözleşmelerine dayanmaya başladılar.

Taksitli Satış Arsa Sözleşmesi Nedir?

Taksitli satış sözleşmesi, periyodik ödemeler talep eden her türlü sözleşmedir, ancak gayrimenkulde genellikle bir arazi sözleşmesi, tapu sözleşmesi veya satış sözleşmesi olarak anılır. "Arazi" terimi yanıltıcıdır çünkü bir arazi sözleşmesi, herhangi bir gayrimenkulün iyileştirme ile veya iyileştirme olmadan satın alınabilmesi için kullanılabilir.

Taksitli satış sözleşmesi, satış fiyatını, peşinat miktarını, faiz oranını, aylık (veya dönemsel) ödemelerin miktarını ve tarafların her birinin görevlerini açıklar. Bu, kimin evini tutacağı, sigortayı ödeyeceği ve emlak vergileri gibi sorumlulukları kapsar - ki bu genellikle alıcıdır. Sözleşme, alıcının taksit ödemelerini durdurması durumunda satıcı için bir rücu içerecektir.

Özellikleri:

• Tapu için sözleşmeler veya sözleşmeler, satıcı olarak adlandırılan satıcı ile Vendee adı verilen alıcı arasındaki bir güvenlik sözleşmesidir.
• Satıcı, Vendee için satın alma işlemini finanse ederek bir mülk satmayı kabul eder.
• Satıcı, yasal unvanı korur ve Vendee eşit haklar alır.
• Mal sahibi tarafından taşınan finansman mevcut bir mortgage dengesini içerebilir (aşağıya bakınız) ya da mülk ücretsiz ve açık (en iyi seçenek) olabilir.

• Ödemenin tamamı dolduğunda Satıcı, Vendee'i tapuya bildirir.

Herşey Dahil (Sarma Etrafında) Arazi Sözleşmeleri

• Sarma sözleşmeleri mevcut bir ipoteği içerir.
• Vendee, Satıcıya bir ödeme yapar.
• Ödemenin alınmasından sonra Satıcı, ödünç verenin ödemesini öder ve kalanını tutar.
• Mevcut ipoteğin sözleşmedeki faiz oranından daha düşük bir faiz oranına sahip olması durumunda, Satıcı, Satıcıya ait olmayan paraya ekstra ilgi gösterir. Bu bir geçersiz kılma olarak bilinir.

Aşağıda nasıl çalışır.

1. Satış fiyatının 100.000 $ olduğunu söyle.
2. Vendee 10.000 dolar düşürdü.
3. Vendee,% 6,5'luk faizle 90.000 $ ödeyerek, 567 $ ödenmesini kabul ediyor.
4. Mevcut temel kredi 50.000 dolar olup,% 5 faizle 268 dolar ödeyerek ödenir.
5. Satıcı, 40.000 $ 'lık hisse senedi için% 6,5 faiz, PLUS% 50, 50.000 $' lık ipoteğe faiz oranı ve ayda 299 dolar faiz elde ediyor.
6. Vendee ayrıca vergi, sigorta ve diğer tüm sahiplik masraflarını öder.

Düz Sözleşmeler

Düz bir sözleşmede faiz geçersiz kılma yoktur. Vendee, mevcut borç verenleri doğrudan ödemeyi ve Satıcıya başka bir ödeme yapmayı kabul edebilir veya Vendee, Satıcıya bir ödeme gönderebilir ve Satıcı, ödünç veren ödeme merciine ödeme yapacaktır.

Önceki örneğe düz bir sözleşme ile bakalım:

1. 100.000 dolarlık satış fiyatı.
2. Vendee 10.000 dolar düşürdü.
3. Vendee, mevcut kredi bakiyesi olan 50.000 ABD Doları tutarında bir ödemeyi% 5 seviyesinde gerçekleştirdi.
4. Vendee, 40.000 ABD Doları değerindeki sahibi tarafından taşınan finansmana ilişkin Satıcı'ya ikinci bir ödeme yapar,% 6,5'lik faiz alır ve ayda 253 ABD doları ödenir.
5. Her iki ödemenin toplamı 521 $ 'dır, bu da Vendee'ı ayda 46 $' a kaydırır.

Satış Gücü

• Bazı başlık şirketleri bir Satıcı, Vendee ve Mütevelli'yi içeren arazi sözleşmelerini tasarlıyor ve sigortalıyor. Böyle bir ünvan şirketi bulmak için etrafa bakmanız gerekecek.
• Vendor ve Vendee'nin bir vekil gibi, Satıcı ve Vendee'nin yükümlülüklerini yerine getirmek amacıyla Vekil ve Vendee, vekil hakkı, unvanı ve menfaatini tahsis eder.
• Vendee'nin ödemeyi durdurması durumunda, Mütevelli'nin satış gücünün altında kalma gücü vardır.

• Varsayılan bir bildirim gönderme süreci eyaletten eyalete değişir.

Dayanak Kredilerde İvme Hükmü

Tüm krediler bugün hızlanma ve yabancılaşma maddeleri içermektedir . Ödünç alacaklılar, alacaklıların mevcut kredilere "tabi" sıfatını almaları halinde hemen vadesi geldiğinde borçlanmaları için uzun bir geçmişe sahip olmuştur. Çünkü borç verenler, alıcıların kredi puanlarını ve daha yüksek faiz oranlarını ödemelerini istediler.

Sacramento'daki Chicago Unvanı'nda bir emanet memuru olan Sue Heimbichner, 1976'dan bu yana faaliyet gösteriyor ve arazi sözleşmelerinin popülaritesinin gelip gitmesini izledi. Bu dönemin en büyük davalarından biri, federal tasarruf ve kredi kuruluşlarının elinde bulundurduğu mevcut ipoteklere konu olan alıcılardan gelişti. Kongre, 1982 tarihli Depolar Kanunu'nu geçerek mevcut kredileri devralma yeteneğini etkin bir şekilde sildi.

Heimbichner, borç verenlerin bugün diğer tarafa bakma eğiliminde olduklarını söylüyor. "Bazı borç verenler ödemelerini yapmaktan memnuniyet duyarlar" dedi. Ama devlet destekli kredileri devralmaya çalışmayın. Heimbichner, "Hükümete bulaşmak istemezsin," diye uyarıyor "çünkü tokatlanacaksın." Arsa sözleşmenizde mevcut bir ipotek varsa, bir emlak avukatıyla görüşmeniz gerekir.

Devlet destekli kredilerin örnekleri Fannie Mae veya Freddie Mac'dir ve devlet kredileri FHA veya VA'dır.

Vendee'nin Hakları Paketi

Tüm pratik amaçlar için Vendee mülk sahibi ve aşağıdaki haklara sahiptir:

• Topa sahip olma.
• Sessiz keyfi ve mülk kullanımı.
• Dışlama, başkalarını binadan çıkmaya zorlama.
• Satılamaz.

Vendee'ye faydaları

• Tedarikçi, alıcının kredi raporunun bir kopyasını isteyebilse de, nitelendirme yok.
• Peşin ödeme esnekliği. Miktar tartışılabilir.
• Arazi sözleşmesinin süresi, faiz oranı ve ödemeler müzakere edilebilir.
• Düşük kapanma maliyetleri . Ödeyecek herhangi bir ödeme ücreti yoktur.
• Hızlı kapanış. İşlemler 7 gün veya daha kısa sürede kapanabilir.

Satıcıya Sağlanan Faydalar

• Tipik olarak daha yüksek satış fiyatı ve değerleme yoktur. Alıcılar bir değerleme almaları tavsiye edilmesine rağmen.
• Vergilendirilebilir ise, muhtemelen ertelenmiş kazanç için hak kazanabilir.
• Aylık gelir.
• Para piyasası hesaplarından genellikle daha iyi bir getiri oranı.
• Mülkiyet uygun değilse, satmak için kolay bir yoldur.
• Hızlı kapanış.

Alıcı ipuçları

• Bir değerlendirme al.
• Başlık sigortası
• Yürütülmüş bir tapu ve orijinal belgeleri elinde tutmak için bir holding şirketinin hizmetlerini yürütmek.
• Gayrimenkul avukatıyla konuş.

Satıcı İpuçları

• Alıcının kredi raporunu çekin.
• Mevcut sigorta poliçesine hem Satıcı hem de Vendee isimlerini ekleyin.
• Sözleşme toplama işlemek için bir ödeme şirketi kiralama.
• Gayrimenkul avukatıyla konuş.

Bu makale yasal tavsiye vermek olarak yanlış anlaşılmamalıdır. Sadece avukatlar yasal tavsiye verebilir.

Yazım sırasında, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir broker-ortağıdır.