Tanım: Bir ipotek veya borç verenin borç verenin krediyi doğrudan vadesiyle ödemesine izin vermesi ve mülkün mülkünü satması veya mülkün tapusunu devretmesi durumunda ödenmesi. Bugün neredeyse her kredi, bir yabancı para birimi içeriyor. Bu da, unvanın devredilemeyeceği anlamına geliyor ve bir alıcı, satış vadesinde bir gecikmeyi tetiklemeksizin, mevcut bir krediye konu olamaz.
Satış hükmü nedeniyle bir yabancılaşma cümlesi ile aynı şeydir.
ABD Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu'ndan, birçok güven senedinde bulunan ortak bir yabancılaşma hükmü şöyledir:
“Mülkiyetin ya da bunun herhangi bir kısmının veya herhangi bir çıkarının, yasanın yasakladığı haller dışında, gönüllü ya da istemsiz olarak, Trustor tarafından satılması, taşınması ya da yabancılaştırılması durumunda, bununla güvence altına alınan tüm yükümlülükler.
araç, burada yer alan vade tarihlerine bakılmaksızın, işbu sözleşme sahibinin talebi üzerine ve talep ya da bildirim olmaksızın derhal ödenecek ve ödenecektir. "
Bugün böyle bir madde içermeyen mevcut ipotekleri bulmak neredeyse imkansızdır. Her ne kadar sözel olarak ifade edilemese de, yabancılaşma hükmü, mevcut ipoteği ödemeden taşınmazın devredilmesini yasaklamaktadır.
1970'lerin sonlarında ve 1980'lerin başında, özellikle lisanslı olduğum California'da, yaratıcı finansmanın son derece popüler olduğu zamanlarda, emlakçılar genellikle 1974 tarihli dava, Tucker ve Lassen Savings ve Loan'dan konuştular.
Bu bir taksitli arazi satış sözleşmesini içeren bir arazi mahkemesi davasıydı. Temel olarak, borç verenin vadesi gelen borçları ödeme hakkına sahip olmadığına ve borcun satış sözleşmesiyle satılması üzerine güvenliğinin zarar görmediğini kanıtlayacağına karar vermiştir.
Bu süre zarfında pek çok emlak acentesi , alıcının bir arazi sözleşmesi yoluyla hakkaniyetli bir ünvan aldığını ve satıcının özkaynakları için satıcıya ödeme yapmanın yanı sıra temel ipoteği ödediği yaratıcı finansman işlemlerini bir araya getirdi.
Alıcının yaratıcı finansmana güvenmesini sağlayan yüksek faiz oranlarıydı.
Wellenkamp ve Bank of America'nın 1978 tarihli mahkeme vakasına hızlıca ilerleyin. Bu ikinci dönüm noktası California mahkeme kararı, Kaliforniya Medeni Kanununun 711'inin daha önce belirttiği şeyi sağlamlaştırmış, bir borç verenin krediyi çağırarak ve zarar görmesi tehlikesi ile karşı karşıya kaldığı ve ödenmesi gereken borçları arayarak bir yabancılaşmayı feshedemez. Bundan sonra, pek çok ev, yarının olduğu gibi,% 18 faiz oranlarını bu kadar yaygın olan bir adım gibi, bir ipoteğe tabi ve sağa satıyordu.
7 gün sonra bir işlemin kapatılması çok yaygındı. Alıcılar, satış fiyatının% 7 ila% 10'unu aşağı çekerek komisyonları ve kapanış masraflarını ödeyecek, ipotek konusu alacak ve ikinci veya üçüncü güvence olarak satıcıya geri dönüş finansmanı icra edecekler. Bazı yönlerden, Vahşi Batı gibiydi. Yaratıcı finansmanı anlayan aracılar bir çok envanteri taşıdılar ve Get Rich Quick semineri işi doğdu.
Aniden yaratıcı finansman seminerleri her yerde oldu. Bu birçok emlakçı ve müşterileri için yeni bölge oldu. Aynı zamanda suistimal ve dolandırıcılık için olgun bir iklimdi.
1982 Garn-St. Alman Yasası, yaratıcı finansman programlarının çoğu yavaş yavaş durma noktasına geldi. Yabancılaşma hükmüne bir boşluk olarak yaratılan ve yapılandırılan kira opsiyonu satışları bile ateşe verildi.
Takip eden yıllarda faiz oranları düşmeye başlamış ve bu da ilk defa ev alıcıları için yeni bir ipoteğin cazip bir seçenek olmasını sağlamıştır. Bu, konvansiyonel kredileri ve FHA kredilerini eyleme dönüştürüyor. Resmi bir varsayım olmaksızın devralınabilecek eski FHA kredileri hala vardı, ancak yıllar geçtikçe bu krediler daha az ve daha az mevcuttu. Bugün, hiç yok.
Tabii ki bunun bir kısmı, 2007'de Subprime Market Crash'e kısmen katkıda bulunan 80/20 combo kredilerle sonuçlandı. Bir ipoteği ödeyemeden aynayı kaldıran alıcıların% 100 finansman sağlamaları için izin verildi.
Pazar 2008 yılında düştüğünde ne olduğunu hepimiz biliyoruz. Bugünün mortgage gereksinimleri çok daha katı ve şimdi bir ipotek almak çok daha zor.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.