Tipik olarak, siz (borçlu) özel mortgage sigortası (PMI) için aylık prim ödersiniz.
Bu, her ay için ekstra bir maliyet ve bütçenizden bir ısırık alır. Ancak, bazı borç verenler, bu ekstra aylık ödemeyi azaltmanızı veya önlemenizi sağlayan borçlu mortgage sigortası (LPMI) sunmaktadır.
Yüzde 20'den daha azıyla satın almak iyi bir fikir olup olmadığı tartışmalıdır ve başka bir makalenin konusudur.
LPMI Nasıl Çalışır?
LPMI, kredi vereninizin ayarladığı mortgage sigortasıdır. Kapsamı iki yoldan biriyle ödersiniz:
- Kredinizin başlangıcında bir kerelik bir ödeme (“toplu ödeme” ödemesi)
- Kredinizdeki daha yüksek faiz oranı, kredinizin ömrü boyunca her ay daha yüksek mortgage ödemeleriyle sonuçlanır.
Toplu ödeme yaklaşımı, ipotek ücretinizin düzeltilmesinden daha az yaygındır.
Ne yazık ki, LPMI terimi doğru değil çünkü borç veren sigorta için gerçekten ödeme yapmıyor demektir. Her zaman (özellikle finansal işlemlerde) kimsenin karşılığında bir şey almadıkça masraflarını kimse ödemediğini hatırlayın.
LPMI'yı kullanmak için, sigorta primi ödemelerinin yapısını değiştirirsiniz, böylece her ay ayrı bir ücret ödemezsiniz.
Bir toplu ödeme tutarı öderseniz , borç verdiğiniz kişi maliyetlerini karşılayacağını düşündüğü miktarı belirleyecektir. Daha sonra, bu para ile ipotek sigortası alırlar. Bu durumda, temel olarak kapsama için ön ödeme yaparsınız.
Eğer zaman içinde ödeme yaparsanız , borç veren, ipotek oranınızı sigorta maliyetlerini karşılayacak şekilde ayarlar. Daha yüksek bir mortgage oranı , daha yüksek aylık ödemeler anlamına gelir (bkz. Kredileri Nasıl Hesaplanır ), LPMI için giderseniz her ay daha fazla ödeme yaparsınız. Bu yüksek ödeme, her ay ayrı bir PMI ücreti kullandıysanız ödeyeceğinizden daha az olmalıdır, ancak kredinizi öderken ek maliyeti “iptal etme” yolu yoktur.
LPMI Artıları ve Eksileri
LPMI herkes için değil. Aslında, herkes LPMI ile kredi almaya hak kazanmayacaktır. Tipik olarak LPMI'nın bir seçenek olması için iyi bir krediye sahip olmanız gerekir ve sadece belirli durumlarda anlamlıdır.
Kısa vadeli krediler: Kısa vadeli krediler için LPMI en caziptir. 30 yıllık bir kredi almayı ve on yıllardır ödeme yapmayı planlıyorsanız, ayrı bir PMI politikasıyla daha iyi durumda olabilirsiniz. Niye ya? Yine, çoğu LPMI kredisi, bir toplu ödeme ön ödeme yerine, düzeltilmiş (daha yüksek) bir ipotek faiz oranı kullanmaktadır. Bu ipotek oranı asla değişmeyecek, bu yüzden LPMI “priminden” kurtulmak için krediyi tamamen ödemeniz gerekecektir. Bunu kendi tasarruflarınızdan ödünç vererek (bunu yapmaktan daha kolay), bunu yapabilirsiniz. krediyi yeniden finanse etmek, ev satmak ve borcunu ödemek.
Karşılaştırma yapmak için, evinizde yeterli sermaye oluşturduğunuzda iptal edebileceğiniz bağımsız bir PMI politikasına bakın. İptal edildikten sonra, kredinizin geri kalanı için daha düşük bir faiz oranından ve daha fazla PMI ödemesiden faydalanabilirsiniz.
Yüksek gelirli çalışanlar: LPMI için onay alabilenler için, yüksek gelirli borçlular için en caziptir. Bu bireyler ve aileler, yüksek faiz oranı nedeniyle ( ev ipoteği faiz giderlerini düştükleri varsayılarak) daha fazla vergi indirimi alabilirler. Öte yandan, düşük gelirli insanlar, tek başına PMI'yi düşürebilirler, bu nedenle LPMI herhangi bir ek vergi avantajı getirmeyecektir. Tabii ki, vergi indiriciniz ile olası kesintiler hakkında ve hatta mortgage kredinizi en iyi nasıl yapılandıracağınız konusunda konuşmalısınız. Bu kurallar periyodik olarak değişir, bu nedenle herhangi bir şeye karar vermeden önce bir güncelleme uzmanına danışın (kararınızı verdikten sonra değişikliklere hazırlıklı olun).
Yüksek LTV: Kredi değeriniz (LTV) yüzde 80'e yakınsa, kısa vadede (refinansman veya ön ödeme) krediden kurtulmayı planlamıyorsanız, LPMI muhtemelen en iyi seçeneğiniz değildir. Yüzde 80 civarı, neredeyse tamamen ipotek sigortası yaptırıyorsun. Bunun yerine ayrı bir ipotek sigortası poliçesi kullanırsanız, her ay ayrı bir ödeme yapabilirsiniz. Sigortayı nispeten kısa sürede iptal edebileceksiniz ve daha yüksek bir faiz oranına sahip olmayacaksınız. Yüzde 80'in üstüne çıkmanın birkaç yolu olduğunu unutmayın:
- Ödemeleri yaparak, evinizin hakkaniyetini artırırsınız ve LTV'nizi azaltırsınız.
- Evinizin değeri güçlü bir konut piyasası veya evdeki gelişmelerden dolayı artarsa, LTV'niz gelişir.
PMI'nızın erken iptal edilmesi sadece birkaç yüz dolarlık bir maliyete yol açabilir ( bir değerleme elde etmek için ). Ancak bir LPMI kredisinden yeniden finanse edilmesi daha pahalıya mal olabilir.
LPMI'ya alternatifler
LPMI sizin için mükemmel uyum gibi gelmiyorsa, birkaç farklı yaklaşımı deneyebilirsiniz.
Daha büyük peşinat: En az yüzde 20 düşürerek, PMI ödeme ihtiyacını ortadan kaldırırsınız. Ancak, birçok alıcı bu seçeneğe sahip değil.
Kendi PMI'nızı satın alın: Her ay kendi PMI'larınız için (bazen borçlu ödenmiş mortgage sigortası veya BPMI olarak adlandırılır) her zaman ödeme yapabilirsiniz. Zaten eski PMI'nın yukarıda LPMI'dan daha iyi olduğu birkaç durum örneği gördünüz.
Piggyback: Sayıları dikkatli bir şekilde gözden geçirmeniz gerekmesine rağmen, PMI'dan kaçınmak için bir kredi kombinasyonunu da deneyebilirsiniz. 80/20 kredisi olarak da bilinen bir sırtlama stratejisi sadece bir seçenektir. Bu krediler eskiden olduğu kadar yaygın değil, ama mevcut. Bir sırt ağrısı ipotek sigortasından kaçınmanıza izin verir, ancak ikinci ipoteğiniz daha yüksek bir faiz oranıyla gelir. İkinci ipoteği çabuk bir şekilde ödeyebilirseniz, nihayetinde düşük bir mortgage oranının (LPMI tarafından artırılmayan) yıllarca gelmesini sağlayabilirsiniz.
Düşük peşinatlı krediler: Birçok kredi programı, küçük peşinat ödemelerine izin verir. Örneğin, FHA kredileri yüzde 3,5 gibi düşük bir oranda mevcuttur. İpotek sigortası için ödeme yapmak zorundasınız, ancak bu krediler bazı borçlular için daha uygun olabilir. VA kredileri sıfır aşağı izin verir ve herhangi bir ipotek sigortası gerektirmez.