PMI İptal Hakkınız
Ne yazık ki, ev sahipleri PMI artık gerekli olmasa bile PMI ücretlerini ortadan kaldıran zorluklarla karşı karşıya kaldılar.
Bazı durumlarda, borç alanlar ve hizmetliler PMI'nin nasıl iptal edileceğine dair kafa karışıktı ve bazı vicdansız kredi servis sağlayıcıları PMI ücretlerini iptal etmek için ayaklarını sürükledi.
Ev Sahibi'nin Koruma Yasası Nedir?
PMI Cancelation Act olarak da bilinen Ev Sahibi Koruma Yasası (HPA), tüketicileri PMI için aşırı ödeme yapmadan koruyan bir yasadır. Kurallar kurar:
- Ev sahipleri PMI'yi iptal edip primlerini ödemeyi bıraktığında
- Borç verenler PMI için otomatik olarak borçlanmayı durdurmalıdır
- Bir kredi PMI gerektirdiğinde kredi verenler sağlamalıdır açıklamalar
- Ev sahiplerinin ödediği kazanılmamış primler nasıl kullanılır
Kimler hak kazanır? HPA, tek ailelik konutlar, kınamaklar ve diğer çok üniteli konut konut kredileri dahil olmak üzere konut ipoteği kredileri için geçerlidir. Yasa, FHA kredileri veya VA kredileri gibi devlet destekli kredileri kapsamaz. Dahası, HPA, uygun kredileri ve “yüksek riskli” kredileri farklı şekilde ele alır. HPA'dan yararlanmak için, tüketicilerin iyi bir ödeme geçmişi tutması gerekir.
Yürürlük tarihi: HPA 29 Temmuz 1999 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Ancak, borç verenler bu tarihten önce kredi alan borçlulara açıklama sunmaya devam etmelidir.
Neden PMI? PMI tipik olarak yalnızca ev sahipleri yüzde 20'den daha az bir peşinat yatırdıklarında gereklidir. Kredi-değer (LTV) oranının yüksek olmasıyla, borç verenler bir evden ayrılmak ve hızla satmak zorunda kaldıklarında para kaybetme riskiyle karşı karşıya kalırlar.
Ancak LTV yüzde 80'in altına düştüğünde , borç verenler çok daha az riskle karşı karşıya kalıyorlar ve ev sahibi - teoride - aylık PMI ücretlerini ödemeyi bırakmalılar.
Ev Sahipleri PMI'yi Nasıl İptal Ediyor?
HPA, ev sahiplerinin kredilerinin ömrü boyunca aylık PMI ödemeleri yaptığı durumları engeller.
Borçlu talebi: Borçlular, kredinin yüzde 80 LTV'ye (kredinin amortisman programına göre ) ulaşması planlandığında, kredi hizmet sağlayıcısına yazılı bir talepte bulunarak PMI'yı iptal edebilir. Ev sahipleri, LTV'yi ilave borç ödemeleri yaparak yüzde 80'e indirirse bu talebi de yapabilirler. Hak sahibi olmak için, ev sahiplerinin mülkün değerini kaybetmediğine dair kanıt sunmaları gerekebilir.
Otomatik fesih: Kredi, kredinin orijinal LTV'nin yüzde 78'ine ulaşması planlandığında, PMI kapsamını otomatik olarak iptal etmek zorundadır.
Kesin fesih: Borçlu talebi veya otomatik fesih nedeniyle PMI iptal edilmediğinde, kredi hizmetlileri, kredinin amortisman programının yarısına geldikten sonra aylık PMI ücretlerini iptal etmelidir.
Diğer özellikler: HPA karmaşıktır ve kredinizin ayrıntıları Yasanın altındaki haklarınızı etkiler. Örneğin, mülkünüzdeki tüm ödemeler kapsamı başarıyla iptal etmenizi engelleyebilir.
Uygun olmayan krediler ( jumbo kredileri gibi ), yüzde 77 LTV'ye ulaşıncaya kadar beklemenizi gerektirebilir.
Açıklama: Borçlu olarak Haklarınız
PMI'nın iptal edilmesine ilişkin kurallar koymaya ek olarak, HPA, borç verenlere haklarını bilgilendirmek için borç verenlere ihtiyaç duymaktadır. Açıklamalar, borçluların PMI'yi ne zaman ve nasıl iptal edebileceğine ilişkin ön ve yıllık bildirimleri içerir. Bilgilendirme, itfa planlaması ile ilgili detayları, iptal talebinde bulunulması ve PMI'nin iptal edilmesini sınırlandıran tüm özellikleri içerir.
1999 yılının Temmuz ayından önce yayımlanan mevcut krediler için, borçlular, iptal talep edebileceklerini ve kredi servis sağlayıcısının iletişim bilgilerini verebileceklerini hatırlatan yıllık bir bildirim alırlar.
Borç Verilmiş Mortgage Sigortası
Bazı krediler, ev sahibinin aylık ödemesine primler eklemek yerine borç veren mortgage sigortasını (LPMI) kullanır.
Borçlular hala LPMI için ödeme yapıyorlar - isim tam olarak doğru değil - ancak aydan aya ödeme yapmıyorlar. Bunun yerine, borçlular şunları da ödeyebilir:
- Kredinin başında bir toplu ödeme.
- Kredi bakiyesi üzerinde daha yüksek faiz oranı, daha yüksek aylık ipotek (anapara ve faiz) ödemelerine yol açar.
LPMI'li çoğu borçlu, daha yüksek faiz oranını tercih etmektedir. Ancak bu faiz oranı kredinin ömrü boyunca devam eder ve LPMI'yi iptal etmenin ve mevcut kredinizi korumanın bir yolu yoktur. Bunun yerine, ev sahiplerinin LPMI kredilerini, genellikle yeni bir krediyle yeniden finanse ederek ödemeleri gerekmektedir .
Yine de, HPA, LPMI ile krediler için geçerlidir. Ödünç verenler, borç alanlara aşağıdakileri açıklamaları gerekmektedir:
- LPMI'nın nasıl çalıştığını açıklar.
- Genellikle LPMI ile bulunan yüksek faiz oranını vurgulayın
- Farklı seçeneklerin artılarını ve eksilerini tartışın