Alıcılar ve Satıcılar İçin Bir Kılavuz
Bu sayfa bir ev ile ilgili işlemleri yapmak için kira ile ilgilenir, ancak orada başka türde programlar vardır.
Kiraya Ne Aittir?
Kiralamak, zaman içinde bir şey satın almak veya satmak için bir yoldur, alıcıya gelecekte bir noktada satın almak için bir “seçenek” sunar.
Geleneksel bir satın alma ve satışla, alıcı ve satıcı, satın alma işlemini (sözleşmede) kabul ettikten sonra hemen ya da daha az bir sürede tamamlar, ancak kendi başına kira farklıdır.
Anlaşmaya varmak için bir kira altında, alıcı ve satıcı gelecekte bir noktada bir satış olasılığını kabul eder. Sonuç olarak, kiralayan / alıcı işlemin gerçekleşip gerçekleşmeyeceğine karar verir. Bu arada, alıcı satıcıya ödeme yapar ve bu ödemelerin bir kısmı (genellikle) daha sonra bir ev satın almak için gereken parayı azaltır.
Neden Kirala Satın Alınır?
Kendi programlarını kiralamak alıcılar, özellikle birkaç yıl içinde daha güçlü bir finansal pozisyonda olmayı bekleyenler için çekici olabilir.
Kötü kredi ile satın alın: Bir ev kredisi almaya hak kazanamayan alıcılar, anlaşmaya varmak için kira ile bir ev satın almaya başlayabilirler. Zamanla, kredi puanlarını yeniden inşa etmek için çalışabilirler ve sonunda evi satın alma zamanı geldiğinde kredi alabilirler.
Bir satın alma fiyatını kilitleyin: Alıcılar, artan fiyatlara sahip piyasalarda, bugünün fiyatından satın alma konusunda bir anlaşmaya varabilir (ancak satın alımlar birkaç yıl sonra gerçekleşecek). Alıcılar, konut fiyatlarının düşmesi durumunda, finansal açıdan mantıklı olup olmadığına bakılmaksızın, anlaşma kapsamında ne kadar ödeme yaptıklarına bağlı olarak geri alma seçeneğine sahiptir.
Test sürüşü: Alıcılar mülk satın almadan önce bir evde yaşayabilirler. Sonuç olarak, ev, kabus komşuları ve diğer sorunları çok geç olmadan öğrenebilirler.
Daha az hareket: Bir eve ve mahalleye (ancak satın alamayacak) bağlı olan alıcılar, sonunda satın alacakları bir eve girebilirler. Bu, birkaç yıl sonra hareket etme maliyetini ve rahatsızlığını azaltır.
Eşitlik Yaratın : Teknik olarak, rantçılar ev sahiplerinin yaptığı gibi eşitlik oluşturmazlar . Bununla birlikte, ödemeler ev satın alımına doğru bir miktar toplanabilir ve önemli bir miktar sağlayabilir. Alıcılar aynı zamanda bir tasarruf hesabında para biriktirebilir ve bunun yerine bu fonları kullanabilirler (kiraya ait tuzaklardan kaçınmak ve herhangi bir ev satın alma kabiliyetini sağlamak).
Neden Kiraya Sahip Olmalı?
Satıcılar ayrıca kendi düzenlemelerine kiradan yararlanabilirler.
Daha fazla alıcı: Alıcıları çekmede sorun yaşıyorsanız, gelecekte satın almayı ümit eden kiracılara da pazarlayabilirsiniz. Herkes iyi bir krediye sahip değildir ve bir krediye hak kazanamaz, ama herkesin yaşamak için bir yere ihtiyacı vardır.
Kazanç kazanın: Hemen satmanıza gerek yok ve başka bir peşinat için parayı kullanmıyorsanız, bir mülk satmaya doğru ilerlerken kira geliri kazanabilirsiniz.
Daha yüksek fiyat: Kiraya sahip olduğunuzda daha yüksek bir satış fiyatı isteyebilirsiniz. İnsanların ödemeye istekli olabileceği bir fırsat sunuyorsunuz. Kiracılar aynı zamanda evi asla kullanamayacakları bir ev almak için bir “seçeneğe” sahiptirler - ve esneklik her zaman fazladan ücret alırlar.
Kiralanan kiralayan: Potansiyel bir alıcının, bir mülkün bakımını üstlenmesi (ve komşuları ile geçinmesi) oyunda deri olmayan bir kiracıdan daha fazladır. Alıcı zaten mülke yatırım yapıyor ve bunu sürdürmekle ilgileniyor.
Nasıl çalışır
Her şey müzakere edilebilir: Kira kontratı olarak da bilinen kendi işlem kira bedeli sözleşmeyle başlar. Hem alıcı hem de satıcı belirli şartları kabul eder ve tüm şartlar herkesin ihtiyaçlarına göre değiştirilebilir. Sizin için önemli olana bağlı olarak (bir alıcı veya satıcıysanız), bir anlaşma imzalamadan önce belirli özellikler isteyebilirsiniz.
Örneğin, sizin için yararlı olacaksa daha büyük veya daha küçük bir ön ödeme talep edebilirsiniz.
Tavsiye önemlidir: Bir gayrimenkul avukatıyla yaptığınız herhangi bir sözleşmeyi mutlaka gözden geçirin çünkü bu işlemler karmaşık olabilir ve çok fazla para vardır. Kendi anlaşmaları için kiralamak alıcılar için özellikle risklidir. Birçok dolandırıcılık, zayıf kredisi olan ve bir ev satın alma umudu olan insanlardan yararlanır. Dürüst bir satıcıyla bile, işler planlandığı gibi gitmezse çok fazla para kaybetmek mümkündür.
Satın alma opsiyonu: İşlemin gerçekleşmesi için herhangi bir rantın başlangıcında, alıcı, satıcıya nihai satın alma fiyatının yaklaşık yüzde beşi olan (muhtemelen daha yüksek veya daha düşük olmasına rağmen) bir opsiyon primi öder. Bu ödeme, alıcıya, gelecekte bir noktada ev satın almak için doğru ya da “seçenek” - değil, yükümlülüğü - verir.
Para iadesi yapılmaz : İlk prim ödeme iadesi yapılmaz, ancak satın alma fiyatına uygulanabilir (alıcı evini satın alırsa, o kadar parayla gelmek zorunda kalmaz). Daha büyük opsiyon ödemeleri alıcılar için risklidir: anlaşma herhangi bir sebepten ötürü geçmezse, o parayı geri almak için bir yol yoktur. Satıcı tipik olarak, kira sona ermesinden sonra herhangi bir prim ödemesini tutacaktır.
Satın alma fiyatı: Alıcı ve satıcı, sözleşmeleri için ev için bir satın alma fiyatı belirler. Geleceğin bir noktasında (genellikle müzakerelere bağlı olarak bir ile beş yıl arasında) alıcı, ev fiyatının ne olduğuna bakmaksızın, bu fiyat için ev satın alabilir. Fiyatı belirlerken, mevcut fiyattan daha yüksek bir fiyat nadir değildir (aksi takdirde satıcı bugün satmakta daha iyidir). Ev beklenenden daha hızlı bir şekilde değer kazanmışsa, şeyler alıcının lehine çalışır. Evin değeri kaybederse, kiracı muhtemelen ev satın almaz (kısmen mantıklı olmayabilir ve kısmen de kiracının yüksek bir kredi-değer oranına sahip büyük bir krediye hak kazanamaması nedeniyle). Alıcılar genellikle ev satın almak için geldiğinde ipotek için başvurur.
Aylık ödemeler: Alıcı / kiracı ayrıca satıcıya aylık ödeme yapar. Bu ödemeler, kira ödemeleri olarak hizmet vermektedir (satıcı hala mülkün sahibi olduğu için), ancak kiralayan kişi tipik olarak her ay biraz daha fazla ödemektedir. Ek tutar genellikle son satın alma fiyatına yatırılır, bu nedenle alıcının ev satın alırken alması gereken para miktarını azaltır. Yine, ekstra kira "premium" iade edilemez - alıcıyı ne yapacağını görmek için beklemek için satıcıyı telafi eder (satıcı, kiracıyla yapılan anlaşma sona erene kadar mülkünü başkasına satamaz).
Bakım: Herkes iyi bakımlı bir evden yararlanıyor, ama kim ödeme yapmalı? Anlaşmanız rutin bakım ve kapsamlı onarımlardan kimin sorumlu olduğunu belirtmelidir. Bazı anlaşmalar, 500 $ altındaki herhangi bir şeyin alıcının sorumluluğunda olduğunu söylemektedir, ancak yerel yasalar sorunları daha da karmaşıklaştırabilir (anlaşmanın aksini belirtmekle birlikte, mal sahiplerinin belirli olanaklar sağlaması gerekebilir).
Kendi Tuzakları Kiralama
Hiçbir şey mükemmel değildir ve bu, kendi programlarına kiralamayı içerir. Bu işlemler karmaşıktır ve hem alıcılar hem de satıcılar hoş olmayan sürprizlerle karşılaşabilirler. Birkaç örnek aşağıda listelenmiştir, ancak potansiyel olarak yanlış gidebilecek şeylerin listesi çok daha uzundur. Sadece bir yerel emlak avukatı durumunuzda neyin tehlikede olduğuna dair iyi bir fikir verebilir, bu yüzden bir şey imzalamadan önce biriyle mutlaka ziyaret edin.
Alıcılar için riskler
Para kaybetme : Eğer ev satın almazsanız - her ne sebeple olursa olsun - ödediğiniz ekstra parayı kaybedersiniz. Kolayca cazip gelen satıcılar satın almanızı zorlaştırabilir veya itiraz edebilir.
Yavaş ilerleme: Seçeneğiniz bittiğinde krediye hak kazanacak şekilde kredinizi artırmayı veya gelirinizi artırmayı planlayabilirsiniz, ancak işler planlandığı gibi çalışmayabilir.
Daha az kontrol: Henüz mülke sahip değilsiniz, bu yüzden üzerinde tam kontrole sahip değilsiniz. Ev sahibiniz ipotek ödemelerini yapmayı bırakabilir ve ipotek yoluyla mülkü kaybedebilir veya büyük bakım kalemleri ile ilgili kararlardan sorumlu olmayabilirsiniz. Aynı şekilde, ev sahibiniz bir kararını yitirebilir veya emlak vergisi ödemekten vazgeçebilir ve mülkte ikramiyeyle sonuçlanabilir. Anlaşma, bu senaryoların hepsine hitap etmelidir (ve mülk sahibi bir mülkünüz olduğunda ev sahibinin satmasına izin verilmez), fakat yasal savaşlar her zaman büyük bir acıdır.
Düşen fiyatlar: Ana sayfa fiyatları düşebilir ve daha düşük bir satın alma fiyatı yeniden pazarlayamazsınız. Ardından tüm paranızı kaybetme ya da evi satın alma seçeneğiyle ayrıldınız. Borç veren büyük boyutlu bir krediyi onaylamazsa, peşinat ödemesini kapatmak için ekstra para getirmeniz gerekir.
Geç ödemeler zarar: Sözleşmenize bağlı olarak, kirayı zamanında ödemiyorsanız, (tüm ekstra ödemelerinizle birlikte) satın alma hakkınızı kaybedebilirsiniz. Bazı durumlarda, seçeneğinizi saklarsınız, ancak ay için yaptığınız ekstra ödeme "sayılır" değildir ve nihai satın alma için biriktirdiğiniz tutarı eklemez.
Ev sorunları: Satın almaya çalışana kadar bilmediğiniz mallarla ilgili problemler olabilir (başlık sorunları gibi). Bir "gerçek" satın alma gibi bir satın alma işlemi için bir kira muamelesi yapın - dalıştan önce bir inceleme ve başlık araması yapın.
Dolandırıcılar: Dolandırıcılığa sahip olmak, finansal olarak güvenli bir konumda olmayan insanlardan büyük miktarda para almak için çekici bir yoldur.
Satıcılar için Riskler
Kesinlik yok: Kiracınız satın alamayabilir, bu yüzden tekrar baştan başlamak ve başka bir alıcı ya da kiracı bulmak zorundasınız (ama en azından ekstra parayı tutmanız gerekir).
Yavaş para: Bir sonraki evinizi satın almanız gerekebilecek büyük bir toplu ödeme alamazsınız.
Kaybedilen takdir: Bir anlaşmayı imzalamak için bir kira imzaladığınızda genellikle bir satış fiyatını kilitlersiniz, ancak konut fiyatları beklediğinizden daha hızlı artabilir. Daha iyi bir yer kiralamak ve gelecekte bir satış anlaşması yapmak (veya yapamazsınız).
Düşen ev fiyatları: Konut fiyatları düşebilir ve kiralayanınız almazsa, mülkün satışını yapmak daha iyi olurdu.
Kusurları keşfetme : Alıcılar, evi farklı bir şekilde kullanmayı bilmediğiniz kusurları keşfedebilir ve satın almaya karar verebilir. Belki sıhhi tesisat bir çiftle baş edebilir, ancak beş kişilik bir aile olamaz ve kimse bu konuyu bilemezdi. Kimseyi aldatmaya çalışmıyorsunuz - bu bir önceki yaşam düzenlemesi altında asla ortaya çıkmayan bir kusur - ama şimdi bir sorun ve bunu gelecekteki alıcılara açıklamak zorundasınız (ya da düzeltin).