Baştan sona kadar kısa bir satış nasıl yapılır
Kısa satış süreci, tüm bu yıllardan sonra bile, birçok insan için hala bir gizemdir, bu nedenle, kısa satış sürecinin nasıl işlediğini tam olarak bilmiyorsanız, alarm için bir neden yoktur. Bir çok alıcının ajanı karıştı; şaşkın alıcılar yön arıyor ve her kısa satış listeleme aracısı kısa bir satış yapmayı bilmiyor. Gayrimenkul işinde olan insanların kısa satış süreci hakkında bir iki şey öğreneceğini umarsınız, ama ne yazık ki, kısa satışlar herkesin çayı değildir.
Kısa Satışın Temelleri
Bankalar 2 temel nedenden ötürü kısa satışlar veriyorlar: Satıcı bir zorluğa sahip, ve evlerinde satış masraflarını ödedikten sonra ipoteği ödemek için yeterli sermaye yok.
Zorluğa ilişkin birkaç örnek:
- İşsizlik / azalan gelir
- Boşanma
- Tıbbi acil
- İş çıkışı şehir dışında
- İflas
- Ölüm
Satıcının, kısa satış bankasına gönderilmek üzere bir mali paket hazırlaması gerekecek. Her bankanın kendi kuralları vardır, ancak - dünyanın en iyi kısa satışı olan Wachovia hariç - temel prosedür bankadan bankaya benzerdir. Satıcının kısa satış paketi büyük olasılıkla şunlardan oluşur:
- Aracınızın bankaya konuşmasını sağlayan yetki belgesi.
- Ön kapanış cümlesi
- Tamamlanmış mali tablo veya RMA
- Satıcının zorlama mektubu
- 2 yıl vergi iadesi
- 2 yıllık W-2'ler
- 30 günlük bordro taslakları
- Banka hesaplarının son 2 ayı
- Karşılaştırmalı piyasa analizi veya yeni karşılaştırılabilir satışların listesi
Kısa Satış Teklifinin Yazılması ve Bankaya Sunulması
Bir alıcı kısa bir satış teklifi yazmadan önce, bir alıcı benzer satışların bir listesini için kendi ajanını sormalıdır. Bankalar, alt fiyatlandırmada ipotek yükümlülüklerini serbest bırakma işinde değildir. Banka piyasa değerine biraz yakın olmak isteyecektir.
Kısa satış fiyatının piyasa değeri çok düşük olabilir ve aslında birden fazla teklifi teşvik etmek için karşılaştırılabilir satışların altında fiyatlanabilir.
Bazı kısa satışlar bir teklif öncesinde başlayabilir, ancak çoğu zaman banka kabul edilen bir satın alma teklifinin alınması üzerine prosedürü başlatacaktır. Satıcı teklifi kabul ettikten sonra, listeleme aracısı aşağıdaki öğeleri bankaya gönderir:
- Liste anlaşması
- Yürütülen satın alma teklifi
- Alıcının ön onay mektubu , ciddi para çeklerinin kopyası ve paranın kanıtı
- Satıcının kısa satış paketi
Paket eksik ise, kısa satış süreci gecikecektir. Bu durumda, banka paketi bile parçalayabilir. Bazı banka çalışanları, hata marjları için biraz sabır gösterir.
Bankada Kısa Satış Süreci
Alıcılar bankadan cevap almak için çok uzun bir süre bekleyebilir. Listeleme aracısının bankayı düzenli olarak araması ve kısa satış sürecinin dikkatli notlarını tutması şarttır. Alıcılar, kısa bir satış onayı beklemekten çok yorulmuş olabilirler, eğer belirli bir süre içinde cevap alamıyorlarsa iptal etme tehdidine ihtiyaç duyduklarını hissedebilirler.
Bu tarz bir tutum kendi kendini yeniliyor ve kısa satış sürecini hızlandırmayacak. Alıcılar biraz sabır ile tür varsa, belki kısa bir satış onlar için en iyi seçenek değildir.
Dahası, bir alıcının acentesi, izin vermeden borç verenle konuşma yetkisine sahip değildir, bu nedenle temsilcinizden bankayu aramalarını istemeyin. Çalışmayacak.
Aşağıdaki bankada tipik bir kısa satış süreci:
- Banka, dosyanın alındığını kabul eder. Bu, bir aya kadar 10 gün sürebilir.
- Bir arabulucu atanır. Bu 2 veya 3 ila 30 gün sürebilir.
- Bir BPO siparişi verildi. Banka muhtemelen BPO'nun sonuçlarını paylaşmayı reddeder.
- İkinci bir arabulucu atanabilir. Bu 30 gün daha sürebilir.
- Dosya, PSA'ya dayalı olarak incelenmek üzere gönderilir. Bu 2 hafta ila 30 gün arasında sürebilir.
- Banka daha sonra tüm tarafların bir Kol-Uzunluk Beyanı imzalamasını isteyebilir.
- Banka kısa bir satış onayı mektubu yayınladı.
- Alıcı iptal eder.
Son satırda attım çünkü bazen Sacramento'yu bir alıcının işlem yapmadan önce 3 ya da 4 kez kısa satması gerekiyordu.
Alıcılar öfkelenir ve sinirlenirler çünkü kısa satış süreci o kadar uzun olabilir ki bazen kimseye söylemeden iptal edebilirler, çok daha az ajanları. Bazı kısa satışlar 2 ila 8 hafta arasında onay alır . Diğerleri ortalama 90 ila 120 gün sürebilir. Kısa satışın uzunluğu genellikle bankaya değil, yatırımcıya bağlıdır.
Bir üst kısa satış acentası, dosyanın üzerinde kalmak ve bankayı sorumlu tutarak kısa satış sürecini hızlandırmaya yardımcı olabilir. Banka ile haftada en az bir veya iki kez kontrol etmek zorunludur. Yetersiz müzakerecilerin davranışlarını tanımak ve değiştirme talebinde bulunmak da sıklıkla gereklidir. Asla tırmandırmaktan korkmayın.
Parmaklarını kesiştiren müzakerecinin senin kadar senin de senin üzerinde olmasını istiyor. Çoğu zaman komple paketleri önceden göndermek süreci hızlandırmaya yardımcı olabilir.
İpucu: Çoğu zaman, listeleme aracısı, dosyanın son inceleme için gönderilmesinin ardından onayın ne zaman geleceği konusunda bir fikre sahip olacaktır. Bu noktada, alıcılar kredi sürecini başlatmak isteyebilirler, böylece bankanın kapanmasına sadece 2 hafta izin vermesi durumunda bir başlangıç hakkı vardır.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.