Borcunuz İptali Sonrası Bir Eksiklik Yargısı Verebilir
Eksiklik kararları bazen haciz veya kısa satış sonrasında ortaya çıkar. Ev sahipleri genellikle onları almak için şaşırırlar ve bu genellikle, önceden doğru yasal veya vergi danışmanlığı almamaları nedeniyle olur.
Borç Senetleri ve İpotekler
Eksiklik kararları, borçlunun ipotek değil, bir senet notunda temerrüde düşmesinden kaynaklanmaktadır . Bir senet senedini ödemek için bir sözdür. Devlet yasalarına bağlı olarak kişisel sorumluluk da oluşturabilir. Kişisel sorumluluk, borç verenin borç verenin borçlanmasından sonra kredi alabilmesi anlamına gelebileceği anlamına gelir.
Bir finansman senaryosu, finansman aracına bağlı olarak bir teminat senedi veya ipotek ile teminat altına alınır. Tipik olarak, ipotek veya teminat tapusu, mülkün bulunduğu halka açık kayıtlarda kaydedilir ve bu da evlerin kendisine karşı bir ipoteğin olduğunu kamuoyuna bildirir.
cebri icra
Mutabakat belgesinin üzerinde mutabakat sağlanmadığı takdirde, lehdarın mülkün iptali hakkı vardır çünkü mülk, seneye ait teminatın güvencesidir.
Borçlunun iadesi süresince mevcut ödemeleri / ödemeleri yapmadığı veya mevcut kredi (leri) ödemediği durumlarda, mülk açık artırmaya gider. Eğer mülk, borçlu olan miktardan daha fazla satıyorsa, herhangi bir eksiklik yoktur; Ancak, bu nadiren olur.
Bankalar, bankadan ödeme yapacak kadar kimse teklif vermediğinde , bankalar ipoteği alırlar.
Banka, açık artırmada en yüksek teklifi veren kişiye daha az satma hakkına da sahiptir, ancak genellikle bankalar, açık pazarda daha fazla para kazanmayı umarak, hacizden sonra özel bir tarafa satmayı tercih etmektedir.
Kısa satış
Bir ev rehine beklemede iken, banka zararlarını kesmeyi kabul edebilir. Satıcının kısa bir satış yapmasına ve satıcının borcuna borçlu olduğundan daha az para kabul etmesine izin verir.
Ev sahibi , kısa satış için bir alıcı bulmak için emlakçı işe alır. Alıcı bir teklifte bulunur ve banka bunu kabul ederse, ev kayıpta satılır.
Eksiklik Yargıları
Eksik olan anapara bakiyesi ile alınan meblağ arasındaki fark, alınan meblağın kalan meblağdan daha az olması şartıdır.
Banka, bir haciz veya kısa bir satış sonrası bir eksiklik kararını takip edip edemeyeceğine bağlı olarak, söz konusu senet borcunun satıcı tarafından şahsi olarak sorumlu olup olmayacağına bağlıdır. Bazı eyaletler kişisel sorumluluğa izin verir.
Kaliforniya'daki Eksiklik Yargıları
Kaliforniyalı borçlular için iyi haber, bir ila dört ünitelik konutta tüm satın alma parası kredileri, eksiklik kararlarından muaftır.
California'daki parasal krediler - ev, bir arındırma veya ikinci ipotek yoluyla satın alındıktan sonra alınan krediler - aşağıdaki koşullar altında bir eksiklik kararına tabi olabilir:
- Borç veren, adli takibat kapsamında haciz açar (California Code Civil. Proc. § 726).
- Çoğu borç verenler, borç verene bir istisna dışında bir eksiklik kararı verme hakkı vermeyen bir mütevelli satışından para çekmektedir (aşağıdaki ikinci parasal ikinci ipoteklere bakınız) .
- Bir adli haciz kapsamındaki eksiklik kararları için üç aylık süre sınırı uygulanır.
- Eğer ikinci ipotek zor bir parasa ve borç veren ihalenin ya da kısa bir satış yoluyla kredinin güvenliğini kaybederse - senet notasının güvenliğine hiçbir şey değmez - o ikinci ipoteğin faydalanıcısı bir eksiklik kararını (Roseleaf Corp.) takip edebilir . v. Chierighino, 59 Cal 2d 35 (1963).
- 1 Ocak 2011'den itibaren geçerli olan SB 931, kredinin birinci pozisyonda olması durumunda California'daki kısa satış satıcılarına eksiklik koruması sunuyor. Bu haciz için geçerli değildir.
Pazarlık Toplama
Bazı para ödünç verenler, dolar cinsinden pennies için hacizden sonra bir yatırımcıya senet notu satarlar. Ardından, yatırımcı borcu toplamaya çalışacaktır.
Bir borç veren, 100,000 dolarlık ikinci bir ipotek için 1000 $ 'lık bir ipoteği kabul etmiş olsa bile, bu zor paranın ikincisi serbest bırakılır, ancak senet notası olmayabilir. Okuyucumuz gibi kısa bir satış satıcısı, bir gün geri ödeme talebinde bulunan bir telefon gelene kadar çile bittiğine inanabilir. Bu olduğunda:
- Borç verenlerin büyük olasılıkla iskontolu bir geri ödeme için pazarlık yapacağını fark edin.
- Borç veren eski senet notunun yerine yeni bir senet isteyebilir. Bu durumda, borçlunun "tam olarak ödenmiş" bir senet notu gönderdiğinden emin olun.
- Eğer borç veren notu zaten satmışsa, indirim daha büyük olabilir.
- Tüm parasal senetler, nakit olarak ödenmemelidir. Bazı borç verenler ödemeleri kabul eder.
- Borç veren, ödemeleri başka bir kuruluşa yönlendirirse, notun yüz değerinden daha düşük bir fiyattan satılabildiğini ve yeni borç verenin tam ödeme olarak daha düşük bir tutarı kabul edebileceğini unutmayın.
- Notun tamamı ödenip ödenmedikten sonra, borçlunun "Tam Ödenen" olarak işaretlenmiş olan senet notunu iade etmesini isteyin.
Yasal tavsiye vermek ve bu bilgileri sadece genel bilgi vermek için lisanslı değilim. Yasal tavsiye veya daha fazla bilgi istiyorsanız, lütfen bir emlak avukatına başvurun.
Kaynak: Kaliforniya Emlakçılar Derneği
Yazarken, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.