Müşterilerim Zillow'daki değer tahminleriyle ilgili birçok kez bana Zillow'un Zestimate ile doğru olup olmadığını merak ettiklerini hayal ettiğimi sordular. Anladığım ilk şey Zillow'un değil. Zillow emlakta değil. Zillow'da çalışan herhangi bir emlakçıyı tanımıyorum (henüz değil). Kütüphane gibi bir kamu hizmeti değildir. Zillow, evlere bakmak isteyen gözbebeklerini cezbetmek ve sırayla emlak profesyonellerine reklam satmak için kurulmuş bir iş sitesidir.
Zillow, çeşitli kaynaklardan toplanan verileri gözlemleyerek oluşan görüşler üzerine pek çok sonuca dayandırır. Herkesin bir şey hakkında bir fikri vardır. Katılıyorum ya da katılmıyorum. Görüşler gerçek değildir. Zillow, kendi özel kristal küresiyle piyasanın nabzını tutsaydı Zillow , konut piyasasının çöküşünü tahmin ederdi ve bu gerçekleşmedi. Aslında, Zillow piyasa pazarlanmaya başladığında yeni başlıyordu.
Randolph Duke tarafından 1983 tarihli Eddie Murphy filmleri Ticaret Mekanları'nda verilen benzetmeler gibi, Duke karakterinin piyasanın yükselip yükselmediğini veya pazarın bitip tükenmediğini, emtia komisyoncularının (ve evet, Zillow gibi şirketlerin bile) devam edeceğini açıklıyor. para kazanmak.
Zillow'un Zestimate Anlamak
Zillow, bulabileceği konutla ilgili tüm bilgileri birleştirerek veri topladı. Amalgamating, çeşitli kaynaklardan gelen verileri tek bir kaynağa karıştırmak ve birleştirmek için süslü bir kelimedir.
Doğru yapıldığında, birleştirme tekel yaratabilir. Ama kendimizden önce gelmeyelim. Evin değerini tahmin edebilecek birçok bilgisayar programı var. Emlakçılar bile bilgisayarlı programlar kullanıyorlar, ancak fark, emlakçıların söz konusu programlara dayanmadığı, yani yapay zekayı görebileceğidir.
Henüz orada değiliz.
En azından şimdilik, Zillow bir alıcının eve girdiğinde nasıl hissedeceğini tahmin edemez. Zillow, iç mekanın güncellenip güncellenmediğini, işçiliğin üstün olup olmadığını veya kullanılan malzemelerin daha düşük olup olmadığını veya köşedeki bir okulun futbol sahası veya diğer bir sayıya karşılık gelen ev değerini azaltıp azaltmadığını söyleyemez. emlak acenteleri ve değerleme uzmanları , mahalleyi tanıdıklarında ve evi şahsen denetlediklerinde kullanırlar.
Aracıların Değer Tahmini Nasıl Sağlanır?
Tüm emlakçılar için konuşmuyorum, ancak 40 yılı aşkın bir süredir işin içindeyim ve ortalamanın üzerinde bir yetkinlik seviyesinde olmasa bile yeterli bir yere sahibim. Bir mülkü değerlendirmeye başladığımda, bilgisayarımdan yaptığım ilk şey, evi Google'daki bir uydudan öğreniyor. İşlek bir caddeye, ticari mülklere veya otoyollara yakınlık, yakınlardaki diğer evlerin büyüklüğü, bitki örtüsü ve peyzaj, güneşe yönelimi ve şanslıysam, fotoğrafın bir fotoğrafı olabilir. dış artı bir sokak sahnesi.
Ayrıca iki takım otomatik değerleme çalıştırıyorum. Bunlardan biri, CoreLogic'e ait bir şirket olan Realist'tir. Bu, MLS dahil olmak üzere tüm satışlardan elde edilen verilerdir ve elle kurduğum diğer parametreler dahil, konfigürasyon ve tipte% 25 veya daha az değişen ev satışlarını dikkate alacaktır.
Diğer otomatik değerleme, doğrudan MLS'den çekilen ve satılan, bekleyen ve aktif tüm listelerin yüksek, düşük, medyan ve ortalama değerlerini içeren kare görüntülere dayalı olarak hesaplanan satışlara da dayanmaktadır. Tek başına bu iki değer genellikle birbirinden çok farklıdır, fakat birlikte kullanıldığında, genellikle% 5'ten fazla olmayan bir değer aralığında olabilir. Ama bu değer oluşturmak için neredeyse yeterli değil.
Bu bilgiye dayanarak evimi incelerim ve bir alıcının gözüyle bakarım, bir değerleme uzmanının onu nasıl göreceği ve eve trafik çekmek için rekabete karşı konumlandırılması gereken yerler. Hazırlanmış bir liste anlaşmasıyla bir eve girmem ve eve baktıktan sonra liste fiyatını manuel olarak değiştirmem benim için alışılmadık bir durum değil. Otomasyon kişisel değerlendirmenin yerini almaz.
Değer Doğruluğunun Zillow Zestimate
Zillow, her zaman% 100 doğru, hatta çoğu zaman% 80 doğrulukta olduğunu iddia etmez. Altı bloklu bir yarıçaptaki tüm evlerin birbirine çok benzemesi halinde, aynı yıl civarında inşa edilen evlerle ve aynı özelliklere sahip bir banliyö alt bölümü, bir Zillow tahmini çok daha doğru olacaktır. belki de% 10'dur, çünkü onu çıkarmak için yeterli spesifik varyans yoktur. Diğer zamanlarda, o kadar yakın olmayacak.
Sizin için bir Zestimate ile karşılaştırmak üzere kişisel olarak sattığım dört tipik evi çektim. Bir mülk, Midtown Sacramento'da, demiryolu yolunun yakınındaki yoğun bir caddede bulunan ve ticari bir tesisin karşısındaki otoyol gürültüsüne yakın olan iki evdir. Zillow, bu evin değerini 380.733 $ olarak tahmin etti, ancak piyasada yaklaşık 6 ay sonra, bolca pozlama ile 349.000 $ seviyesinde satıldı. Zillow tahmini yaklaşık% 9 çok yüksek.
İkinci ev Sacramento'nun Cep bölgesinde özel bir sahil oldu. Zillow, evine $ 983,097'den değerliydi. Zillow tahmininden% 10 daha fazla olan 1.085.000 dolardan satıldı. Satıcılar Zillow tahminine güvenmiş olsaydı, 100.000 dolardan fazla para kaybedeceklerdi, ki bu küçük bir değişiklik değil.
Üçüncü ev, Davis Üniversitesi yakınlarında, Davis, Kaliforniya'nın seçkin bir bölgesinde yeniden inşa edilmiş bir evdi. Zillow, evine 1,230.563 $ değerinde değer verdi, ancak 1.495.000 $ karşılığında satıldı ve nakit için hiçbir finansman söz konusu değildi. Bu Zestimate% 20'den fazla düşüktü.
Dördüncü ev Elk Grove, Kaliforniya'da bir göl eviydi. Yine Zillow tahmini 488.711 $ 'dan çok düşüktü ve% 16 daha fazla sattı, ki bu da bir alıcının kredi notunu 565.500 $ olarak belirledi.
Zestimate, web sitesi ziyaretçilerine bir dizi değer vermek için formüle edilmiştir. Bir değerleme veya bir gayrimenkul profesyonelinin değer fikrinin yerini almak anlamına gelmez. Bir satıcıyı ziyaret etmeden önce her zaman Zillow değerlerine göz atıyorum çünkü satıcının bu değerlere baktığını biliyorum. Tahminimde bir profesyonel olarak bana değer olduğu için değil. Emlakçılar bir ev fiyatlandırmak için Zillow kullanmazlar .
Bazı temsilcilerin, Zillow'daki bir ürünü satın aldıklarında Zillow'daki fiyatlara bakmalarını söyleyeceklerini, Zestimate'in gerçek satış fiyatından çok daha yüksek olmasını sağladığını anlatacağım. Ajanlar ile seçici bir kullanım. Fiyat avantajı olduğunda, bunu kullanabilirler. Bankalar bile daha iyi bir şey bilmezler, bu nedenle kısa bir satış durumunda, örneğin teklif bir Zestimate'den daha fazla olduğunda, kısa bir satış acentesi kısa vadeli satış bankası için Zestimate'e işaret edebilir.
Yine de Zillow, Tüketici için Zestimate yönünden çok daha fazlasını sunuyor. İnsanların, Zestimate'e o kadar çok asıl tutulduklarına inanıyorlar ki, bu web sitesinde, her şeyden önce ev alıcısı veya ev için çok değerli olabilecek, gerçekler, uygun veriler, karşılaştırılabilir satışlar ve mahalle demografilerini içeren bol miktarda bilgiyi görmezden geliyorlar. emlak işleminde satıcı.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.
Tam açıklama: Elizabeth Weintraub ayrıca Premier Zillow Ajanıdır.