Ortak 1031 Borsada Kiracı Nasıl Yapılır

Ortak Kiracıların Çeşitlendirilmesi

C. Grant Conness, Başkan, 1031 Alternatifler Grubu

Gece yarısı bakım telefon görüşmelerinden sıkıldınız mı ve kiracılarınızla uğraşmaktan mı esinleneceksiniz? Belki de hayal kırıklığına uğramışsın, çünkü kira kontratı ve tamircilerini takip ediyorsun? Belki de kiralamanızı veya küçük apartmanınızı satmak istersiniz, ancak vergi sonuçlarından korkuyorsunuzdur. Aslında, yeni bir alışveriş merkezi satın almayı düşünmüş olabilirsiniz, ancak parayı ödeyerek satın almayı kesinlikle başaramazsınız ve aslında bir ev için bile nakit para ödemezsiniz .

Bu sana benziyorsa, işte iyi haber. Ortak Borsada 1031 Kiracı kullanarak, bu kiralık veya apartman dairesini satabilir, sermaye kazançları vergisinden kaçınabilir ve paranızın sizin için çalışmaya devam etmesini sağlayabilirsiniz. TIC olarak bilinen Ortak Kiracılar, bir yatırımcının bir veya daha fazla yüksek nitelikli mülkün mülkiyetine katılabilmesinin en iyi yollarından biridir. Zenginliği korurken ve mülk yönetiminin baş ağrısından kaçınıyor.

Ortak 1031 Değişiminde Kiracılar Çeşitlendirmeye İzin Veriyor

Örneğin, 15 yıllığına sahip olduğunuz bir dört katlı sattığınızı ve 400.000 dolarlık bir hakkınız olduğunu varsayalım. Halen devam etmekte olduğunuz borç miktarına bağlı olarak, yeni yatırımınızın satın alma fiyatı bir milyon dolar civarında olabilir. Bu çok para olsa da, hala sadece bir üst çentik özelliği satın almak için hak olmayabilir. Ancak, bunun yerine bir TIC'ye yatırım yapmaya karar verirseniz, 400.000 $ 'lık özsermayenin 30.000.000 $' lık kurumsal nitelikte bir mülkte milyon dolarlık bir faiz satın alabilir.

Ortak 1031 Değişimindeki Kiracılar, çeşitli coğrafi bölgelerdeki çeşitli özellikler arasında çeşitlendirmeye izin verir. Bir depoya ya da depolama birimlerine, üst düzey bir otele veya ofis kompleksine, hastane ya da destekli yaşam tesisine ya da milyonlarca değerli bir apartmana yatırım yapabilirsiniz.

Bu çeşitlilik, yatırım portföyünüzün riskini azaltabilir ve potansiyel olarak değerini artırabilir.

Size yatırım yapan kişiyi değil, güvenilir bir yatırım danışmanı sorun.

İPUCU: Ortak Borsada 1031 Kiracıya yatırım yapmadan önce lütfen güvenilir bir avukatın evrakları incelediğinden emin olun ve gereken özeni gösterin. Bu, varlığın uygun şekilde lisanslandığından emin olmak da dahil olmak üzere, güvenliği satan varlığın olası bir soruşturmasını içerir. İşin bu ucunda çalışan çok sayıda dolandırıcı var, zengin hızlı seminer dolandırıcılar var.

Ortak 1031 Değişiminde Kiracı için IRS Kuralları

Sermaye kazancı ve amortisman yeniden yakalama vergilerini ertelemek için 1031 Borsa için IRS kurallarına titizlikle uyulmalıdır. Tevkif edilen Mülkiyet yatırım için tutulmuş veya sahibinin ticaretinde veya işinde kullanılmış olmalıdır.

Potansiyel olarak başarılı bir TIC 1031 Değişimi için beş genel şart şunlardır:

1. Satıştan elde edilen gelirin% 100'ü yeniden yatırım yapılmalı ve Ticari Yedek Mülkiyetin değeri, Ayrılan Mal varlığına eşit veya daha büyük olmalıdır.
2. Nitelikli bir Aracı belirlenen satıcı haline gelir ve Relinquished Property'nin satışının tüm gelirlerini elinde tutar.

1. 45 günlük bir tanımlama dönemi vardır, bu süre zarfında en az üç "benzer" Yedek Malın yazılı olarak tanımlanması gerekir.
2. % 200 Kuralı, herhangi bir sayıda Yedek Özelliğin tanımlanabileceğini belirtir, ancak bunların toplam değeri, Ayrılan Mülkün değerinin% 200'ünü geçmemelidir.
3. Üç mülkiyet kuralı ve% 200 Kuralı uygulanmazsa, borsada edinilecek ticari gayrimenkullerin toplam piyasa değeri , belirlenen tüm mülklerin toplam adil piyasa değerinin en az% 95'ini içermelidir.

Elizabeth Weintraub tarafından düzenlenmiştir. Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.

C. Grant Conness, Başkan, 1031 Alternatifler Grubu

Değişim Mülkiyeti seçildikten sonra, yatırımcının yeni mülkiyeti kapatmak için Ayrılan Mülkiyetin alıcıya devredildiği tarihten itibaren 180 günü vardır. Temin Edilen Mülkiyetin satıldığı vergi yılı için, herhangi bir uzatmaya istinaden, yatırımcının vergi iadesi ile ilgili son tarih, 180 günlük süreden daha erken ise, bu tarihte 1031 değişiminin tamamlanması gerekir.

Yatırımcılar ayrıca, bu 180 günlük sürenin bir bölümünün 45 günlük tanımlama döneminde kullanıldığını da hatırlamalıdır. Hafta sonları ve tatilleri içeren 45 günlük kural için herhangi bir uzantı yoktur ve istisna yoktur. Zaman sınırı aşılırsa, tüm değişim diskalifiye edilebilir ve cezalar ve vergiler takip edilir.

Bir yatırımcı birden fazla mülkte fraksiyonel bir faiz satın alıyorsa, planlanan kapanış tarihlerinin son tarihten önce olmasına dikkat edilmelidir.

Borsada Kiracı ve Tapu Sigortası

Bir TIC'de bir sahip olarak, ortak bir kiracı olarak ayrı bir tapu ve mülkünüzdeki faiz oranınızı güvence altına alan bir başlık poliçesi alacaksınız. Diğer tek sahiplerle aynı haklara sahipsiniz.

Ortak 1031 Borsada Kiracılardan Nakit Akışı ve Takdir Potansiyeli

Fraksiyonel mülkiyetiniz ile orantılı olarak, potansiyel olarak önceki yatırımlarınızdan aldığınız nakit akışından daha büyük bir gelir potansiyeli vardır.

Nakit akışı, yeni satın alımda temelinizin amortismanı ile telafi edilebilir.

Ayrıca, eğer satılıyorsa, mülkün varsa, orantılı takdirini de paylaşabilirsiniz. Bir TIC, sizin mirasçılarınızdan, sizin mirasınız üzerine bir adım atması gerektiği için değerli bir emlak planlama aracı olarak kabul edilir.

Elizabeth Weintraub tarafından düzenlenmiştir. Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.

C. Grant Conness, Başkan, 1031 Alternatifler Grubu

1990'ların ortasından sonlarına kadar, yatırımcılar IRS'ye, bölünmemiş (kesirli) bir kısmının, gerçek mülkiyete ilişkin Ortak menfaat sahip Kiracıların, Bölüm 1031 uyarınca vergi erteleme hakkına sahip bir kuruluş olup olmadığına dair çeşitli kararlar talep ettiler.

Yanıt olarak, 2000 yılının Ekim ayında, IRS 2000-46 Gelir Prosedürü yayınladı. Bu prosedürde, Ortak ilişkilerde bulunan bazı Kiracıların federal vergi amaçları için ortaklıklar olarak görülebileceği ve dolayısıyla 1031 düşüncesi için uygun olmadığı yönünde endişeler dile getirilmiştir.

IRS, artık herhangi bir ön karar vermeyeceğini açıkladı. Bu karar Mart 2002'de yürürlükten kaldırıldı ve bunu 2002-22 Gelir Prosedürü izledi.

"Rev. Proc., Gelir Prosedürü 2002-22" olarak bilinen 15 nokta, IRS tarafından gözden geçirilecek ve "kiraya konu olan gayrimenkulün bölünmemiş fraksiyonel faizinin bir faiz konusu olmadığı yönünde işletme varlığı " - uygun görülmeyen bir ortaklık, borsada bir denetim ve vergi sonuçları riski doğurabilir.

Bununla birlikte, bir avans kararı elde etmek neredeyse imkansız olacaktır. IRS incelemesi için gereken bilgilerin çoğu, sponsor mülk edinmeye, krediyi kapatmaya ve kiracılara ortak çıkarları satmaya hazır olana kadar mevcut değildir. Bu nedenle, çoğu sponsorun kurulunun Özel Yerleştirme Mutabakat Belgesinde yer alan bir vergi müktesebatının "neden" veya "irade" ilan etmesi.

Ortak 1031 Borsada Kiracılar için Gelir Prosedürü Rehberi

Rev. Proc. Ortak sahiplikteki Kiracıların yapısı, finansmanı ve yönetimi için açık yönergeler belirledi. Sponsorlar ve borç verenler genellikle 10 ila 25 yatırımcı arasında olan bazı mülkler için daha düşük limitler belirlese de, 2 ila 35 ortak sahibine izin verir.

Bir karı koca bazen tek bir varlık olarak kabul edilir (devlet yasalarına bağlı olarak) ve ortak sahiplerin hiçbiri ortaklık olarak vergi iadesi yapamaz. Her bir ortak sahip, kısmi mülkiyetini satma veya bölme hakkına sahiptir, ancak yalnızca diğerlerine satılmak üzere teklif ettikten sonra. Kar ve orantılı bir borç paylaşımı (ipotek) vardır.

Bu daha açık yönergelere göre, TIC sektörü ciddi bir şekilde başladı ve pazarda daha fazla sayıda yeni sponsor, komisyoncu / satıcı ve kayıtlı temsilcilik çekti. 1990'lardan beri Ortak 1031 Borsalarında Kiracılara büyük ilgi olmuştur. Nitekim, özkaynaklardaki büyüme 2002'den 2004'e kadar TIC'lerde% 550'lik bir artış göstermiştir. 2007 yılında kapanan TIC yatırımlarının toplam değerinin 8,5 milyar doları aştığı tahmin edilmektedir. Bazıları bu sayının daha da yüksek olduğunu söyler - 10 milyar dolar (kaldıraç dahil).

Akredite Yatırımcılara Ortak Tekliflerde Kiracı

TIC tekliflerinin büyük çoğunluğu sadece "akredite yatırımcılara" yapılır, bu da belirli mali kriterlerin yerine getirilmesi gerektiği anlamına gelir.

1. Tek yatırımcılar (ya da bir eşle birlikte) net değerinin 1 milyon dolardan fazla olması gerekir.
2. Bunun devam edeceğine dair beklentisiyle son 2 yılda 200.000 dolar yıllık gelir.

1. Geçtiğimiz iki yıl boyunca değişmeyeceği beklentisiyle 300.000 dolar eşi ile ortak gelir.
2. Bir LLC, Partnership veya Corporation gibi bir varlığın en az 5 milyon dolarlık varlığa sahip olması veya varlıkların 5 milyon dolardan az olması durumunda, her yatırımcının bir kişi olarak akredite olması gerekir.

Elizabeth Weintraub tarafından düzenlenmiştir. Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.

C. Grant Conness, Başkan, 1031 Alternatifler Grubu

Bir yatırımcı, Ortak 1031 Borsalarda 1031 Borsa ve Kiracıyı ele alma konusunda uzmanlaşmış birçok şirketten bir Yedek Mülkiyet bulma konusunda değerli yardımlar sağlayabilir. Bu TIC uzmanları çok sayıda yatırım mülküne erişime sahiptir ve genellikle fiyat karşılaştırmaları, açıklamalar, net gelir, boşluk raporları, vb. Dahil olmak üzere çeşitli durum tespitlerini tamamlamışlardır.

Genellikle, sponsor firmalar bir TIC 1031 Borsası için IRS gereksinimlerini karşıladıklarından emin olmak için bu emlak tekliflerini yapılandırmak için muazzam miktarda para harcadılar. Bazen sponsor, bir satın alma anlaşmasıyla bir mülkü bağlar ve daha sonra, genellikle Özel Yerleştirme Memorandumu (PPM) olarak adlandırılan ve daha sonra komisyoncu bayilerinden pazarlanan teklif belgelerini hazırlar. Pazarlama yapmadan önce birkaç sponsor malları kapatabilir, ancak bu taşıma maliyetleri nedeniyle daha pahalı olabilir.

Kayıtlı Yatırım Temsilcisinin Değerlendirilmesi

• TIC yatırımlarında uzmanlaşmış bir kayıtlı yatırım temsilcisi seçin. Bu yatırım malınızı satmadan önce yapılmalıdır.
• Bazı olası değiştirme özelliklerini değerlendirin. Bunu, kayıtlı yatırım temsilcinizle yaptığınız gibi, her bir teklifin sponsorlarını incelemelisiniz. Parça kayıtları nedir? İş organizasyonlarının altyapısı yeterli mi? Müdürleri, personeli ve yönetimi nitelikli mi?

• Yatırım temsilcinizin Seri 63 veya Seri 66 lisansı ile birlikte Seri 7 veya Seri 22 lisansı aldığından emin olun. Ticari gayrimenkulde de deneyimli olmalı ve başarılı TIC alışverişlerinin kanıtlanmış bir siciline sahip olmalıdır.

Sponsor Şirketlere Sorulacak Sorular

• Sponsorun programı yatırımcılara iyi yapılandırılmış ve adil mi?

• Teklif, yasal ve mekanik olarak uygun açıklamalarla birlikte dikkatli bir şekilde bir araya getirildi mi?
• Dokümanlarda belirtilen hedefler yerine getiriliyor mu?
• Yatırımla ilgili riskler açıkça belirtiliyor mu?
• Program, varlıkları ile hedeflere ulaşma olasılığı yüksek mi?
• Öngörülen hedefler gerçekler göz önünde bulundurulduğunda makul midir?
• Hangi önlemler ve rezervler yürürlükte?

Ortak 1031 Borsada bir Kiracı, bir yatırımcı için değiştirme özelliklerini ararken birçok seçenek sunar.

En az 100.000 $ 'lık bir öz sermaye yatırımı genellikle gerekli olmakla birlikte, her bir mülk teklifi, toplam özsermayenin muhtemel TIC menfaatlerine bölünmesiyle belirlenen minimum değere sahip olacaktır.

Her bir PPM teklifi değerlendirilmeli, analiz edilmeli ve diğer rekabetçi tekliflerle karşılaştırılmalıdır. Geçmiş, şimdiki ve gelecekteki tahmini harcamalar, kiracı finansal bilgileri, yer ve çevre sorunları araştırılmalı ve mülkün emlak piyasası alanıyla ilgili bir çalışma yapılmalıdır.

Elizabeth Weintraub tarafından düzenlenmiştir. Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.

C. Grant Conness, Başkan, 1031 Alternatifler Grubu

TIC'leri ele alan bazı şirketler, çeşitli olası yatırım mülkleri için gereken özeni gösterdiler. Bunu yapmak için, kayıtlı yatırım temsilcileri genellikle kendi durum tespiti departmanı aracılığıyla, kendi şirket içinde durum tespiti tamamlamak; diğerleri ise “durum tespiti danışmanları” ve avukatların dış hizmetlerini ararken.

Ortak 1031 Borsada Kiracı Türleri

Ortak Borsalarda 1031 Kiracı çeşitli şekillerde yapılandırılabilir ve bu fırsatlar genellikle yönetim ve finansmanla birlikte paketlenir.

Borçlunun temerrüde düşmesi durumunda borç verenin diğer varlıklarının peşinden gitmesini engelleyen, bazen borcu olmayan bir borç verilir. Borç verenin kredinin güvenliği, mülkün değeri ile sınırlıdır.

Bununla birlikte, bazı borç verenler, mülkten alınan kiraların krediyi geri ödemesi için kullanılmadığı, ancak onarımlar vb. Için yönlendirildiği durumlarda, borcun imzalanmasından sorumlu bir kuruluşa ihtiyaç duymaya başlamıştır. Diğer borç verenler, bir TIC ve Bazen her bir alıcı, kredi verenleri gelecekteki çevresel sorunlara karşı garanti etmelidir. Yatırımcılar, kredi belgelerini ve PPM'yi, orijinal yatırımlarından çok daha yüksek bir yükümlülük olasılığından kaçınmak için yakından incelemeye çağırılır.

TIC programlarına gereken özeni gösterirken, yatırımcılar 15 Rev. Proc. kılavuzlar. Büyük ölçüde sapan bir işlem, IRS'nin buna izin vermemesiyle sonuçlanabilir ve böylece yatırımcıları gelecekteki vergi sonuçlarına maruz bırakabilir.

Teklifler, her bir mal sahibi tarafından imzalanmış bir belge ile yapılandırılmıştır ve sponsorun mülkün günlük yönetimini ele alma yetkisi vermektedir. Kiraların ve toplanan fonların TIC ortak sahiplerine dağılma şekilleri arasında değişkenlik içeren bir ana sözleşme veya yönetim anlaşması olabilir.

Teklifler ayrıca, bireysel yatırımcı ve diğer TIC ortak sahipleri arasındaki ilişkiyi açıklayan ortak anlaşmaya sahip bir kiracı içerebilir. Bir TIC aynı zamanda, hiçbir kişinin malik olarak sahip olmadığı Özel Amaçlı Varlık (SPE) olarak da yapılandırılabilir. Bir SPE kapsamında, tek bir sınırlı sorumluluk şirketi TIC faizini satın alır ve sahibidir. Bu yapı, ortak sahipleri ve borç veren için ekstra bir koruma katmanı sağlar. Genellikle TIC Sponsoru yatırımın yönetiminden sorumlu olmayacaktır ve bağımsız yönetimin kullanılması gerekmektedir.

Ortak Borsada Menkul Değerler mi yoksa Emlak mı?

Sponsorların çoğu, TIC yatırımlarını menkul kıymetler olarak ele alır; çünkü ya mülkiyetin bulunduğu eyalette ya da Sponsorun satışa sunmayı amaçladığı çeşitli eyaletlerde bir güvenlik tanımını karşılarlar. Bu, yalnızca lisanslı menkul kıymet satıcılarının SEC'in gözetimi ile bu yatırımları pazarlayabileceği anlamına gelir. Ancak, menkul kıymetler de dahil olmak üzere tüm TIC menfaatleri, tapu tarafından aktarılır ve çoğu eyalet bunları gayrimenkul olarak sınıflandırır.

Gayrimenkul yatırımının bir güvenlik olup olmadığı sorusu karmaşık olabilir ve konu önemli bir soruna neden olmaktadır.

Bir TIC faizinin satın alınması 1031 amaçlı bir gayrimenkul işlemi iken, çoğu menkul kıymet olarak satılmaktadır. Ancak, bazı sponsorların TIC menfaatlerini gayrimenkul olarak satmaya devam etmeleri ve bunları menkul kıymet olarak pazarlamamaları şaşırtıcı değildir.

Emlak komisyoncuları genellikle Tevkif edilen Mülkün satışında yer aldığından, TİC teklifleri aynı brokerlar aracılığıyla pazarlama yapmak potansiyel yatırımcıları belirleyebilecek konumda olduklarından mantıklı görünmektedir. Çatışma FINRA, (Financial Industry Regulatory Authority) ve Menkul Kıymetler Lisansına sahip olmayan kimselere bir ücret veya komisyon ödemesini yasaklayan Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu kurallarında yatmaktadır.

Bu, emlak komisyoncularına havale ücretlerinin veya komisyonlarının ödenmesini etkili bir şekilde düzenlemektedir. Yatırımcıları korumaya yönelik bu kuralların, gayrimenkul profesyonellerini 1031 değişim müşterisine bir TIC işleminin avantajlarını sunmaları konusunda teşvik etmemesi talihsiz bir durumdur.

Ortak 1031 Borsada Kiracıların Talepleri Güçlü

Bir yatırımcı, bir TIC'yi ılımlı ve uzun vadeli bir yatırım olarak yapılacak bir mülk olarak görmelidir. Likidite önemliyse, alternatif seçenekler dikkate alınmalıdır.

Ortak mülklerde Kiracılara olan talep her geçen yıl artmaya devam ediyor. Tabii ki, TIC pazarının ve 1031 değişim sürecinin kesin hızı, TIC'yi bilmeyen yatırımcılara göz korkutucu olabilir, ancak kâr ve vergi tasarrufu fırsatları muazzamdır.

Herhangi bir menkul kıymet şirketi aracılığıyla sunulan menkul kıymetler, size güvenemeyeceğiniz benzer bir beyanda bulunmalıdır:

Bu materyal, ne satılacak bir teklif, ne de herhangi bir güvenlik satın alma isteğidir. Bilgi sadece tartışma ve bilgilendirme amaçlıdır. Yetkili yasal, vergi veya finansal planlama tavsiyelerinin yerini alması amaçlanmamıştır. Geçerli vergi kodları sadece federal yasa ile ilgilidir ve bunlarla ilgilidir. Bireysel devletlerin kendi ek vergi kodları olabilir. Lütfen eyaletinizdeki uygun vergi ve hukuk uzmanıyla görüşün. Bu bilgi güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan sağlanır, ancak kişisel durumunuza uygun profesyonel tavsiyeyle birlikte kullanılmalıdır.

Elizabeth Weintraub tarafından düzenlenmiştir. Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.