1031 Vergi Borcunu Değiştiren Bir Borsa Kurma Temelleri
Birçok yatırımcı, 1031 değişiminin tam olarak ne olduğunu, yönergelerin ve zaman çizelgelerinin ne olduğunu sordu ve yasal olarak sermaye kazancı vergilerinizi erteleyebilir misiniz? Bu yazıda en sık sorulan soruların bazılarına cevap vermenin faydalı olacağını düşündüm.
§1031 Değişim nedir?
Bir §l031 Borsası, bir vergi mükellefinin, bir satışın vergi sonucunu erteleyerek, bir yatırım mülkünü bir başkasına devretmesine izin verilen bir işlemdir.
İşlem, IRS Kodunun §3131'i tarafından yetkilendirilmiştir.
IRS Kodu, aşağıdakileri okur: “Bir ticaret ya da işte ya da yatırım amaçlı üretkenlik için elde tutulan mülklerin takas edilmesiyle ilgili olarak, bu tür bir mülkün yalnızca, Bir ticarette veya işte ya da yatırım için verimli kullanım için. "
1031 Değişim için Gereksinimler
- 1031 Değişim için Zaman Çizelgeleri
Yatırımcı (veya değiştirici) bir değişim için 45- / 180 günlük sıkı kurallara uymalıdır. Eşanjör malını sattıktan sonra (feshedilmiş mülk), eşit veya daha büyük değerde mülkleri tanımlamak için 45 günü vardır. Bir kez tanımlandığında, eşanjör, mülklerini sattığı günden 180 gün sonra (veya 45 günlük sürenin bitiminden itibaren 135 gün) satın alır.
- 1031 Değişiminde Mülkiyet Hakkında
Yatırımcı "benzer" bir mülk edinmelidir. Bu, gayrimenkulün diğer nitelikli formları olması gerektiği anlamına gelir. Örneğin, eşanjör bir dubleks satabilir ve ticari bir mülk satın alabilir veya bir arazi parçası satabilir ve bir apartman binası satın alabilir. Mülkiyet sadece "gibi-tür" olmalıdır.
- Yatırım Amaçlı Menkul Değerler
Satılan mülk (feragat edilmiş mülk) ve yeni edinilen mallar (ikame mülk) yatırım veya iş amaçlı olarak tutulmalıdır. Bu nedenle, birincil ikametinizi satamaz ve bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın alamazsınız, aynı zamanda mülk ve yatırım amaçlı gayrimenkul satın alıp bir ana konut satın alamazsınız.
- 1031 Değişiminde Eşit veya Daha Fazla Borç ve Sermaye
Eğer eşanlamlı 1 milyon dolarlık bir malı satıyorsa, 500 bin dolarlık özkaynak ve 500 bin dolar borcu olsaydı, bu durumda borsada 1 milyon dolar ya da daha fazla değer satın alması gerekiyordu. Ayrıca, eşanjörün tüm özsermayeyi kullanması ve sermaye kazanç vergisinin% 100'ünü ertelemek için borcun tamamını değiştirmesi gerekiyor.
Eşanjör istediği takdirde yeni satın alma işlemine ek gelir sağlayabilir ve eğer istenirse eşanjör de ek borç alabilir. Eşanjör, satış gelirlerinin tamamını kullanmak istemezse, kısmi bir değişim yapabilir ve farkın üzerindeki geçerli sermaye kazanç vergisini ödeyebilir. Bu "önyükleme" olarak adlandırılır.
- 1031 Değişim için Yapıcı Makbuz ve Nitelikli Aracı
Eşanjör satıştan para alamaz. Bu "yapıcı makbuz" olarak bilinir ve alınan paralar üzerinde vergiye tabi bir olayı tetikler. IRS güvenli liman hükümlerine göre, değiştirici 1031 işlemini kolaylaştırmak için bir Kalifiye Aracı veya QI kullanmalıdır.
QI, satış işlemlerini elinde tutan ve sizin adınıza yedek mülkü satın alan bağımsız bir üçüncü taraftır (avukatınız, acenteniz, aracı kurumunuz veya EBM'niz değildir). Bugünün ortamında sadece saygın, sigortalı ve gümrüklü nitelikli aracılarla ilişki kurmak son derece önemlidir.
- 1031 Döviz Riski
Gayrimenkul yatırımlarında olduğu gibi, Delaware Statüsü Güvencesi ve / veya Ortak mülkiyetindeki Kiracılar ile ilgili riskler vardır. Bu forumdaki tüm ilgili risk faktörlerini ele almak mümkün değildir. Her bir teklif için Özel Durum Belgesi'nde risk faktörleri belirtilmiştir. Yatırımcılar tüm risk faktörlerini iyice anlayabilmeli ve bir Delaware Statüsü Teminatına veya Ortak Borsada Kiracılara yatırım yapmadan önce finansal temsilcileri ile görüşmelidir.
1031 döviz yatırımcısından teklif alan satıcıları temsil ederken karşılaştığım sorunlardan biri de, emanetçiyi kapatmayı planlayıp planlamadıklarını bilmiyoruz. Neyin kabul edildiğini görmek için 3 farklı mülk ya da bir dizi farklı ev için teklifler yazıyor olabilirler. Daha sonra, bir grup kabul edilen teklifin ardından, satın almak istediklerini seçerler, bu da diğerlerini iptal etmek anlamına gelir.
Avukatlar, bu tür uygulamaların sözleşmelerde bulunan iyi niyetli sözleşmeleri ihlal ettiğini, ancak bunun olmasını engellemediğini söylüyor. Bu tek teklifse acenteye sorun.
Bu materyal, ne satılacak bir teklif, ne de herhangi bir güvenlik satın alma isteğidir. Bilgi sadece tartışma ve bilgilendirme amaçlıdır. Yetkili yasal, vergi veya finansal planlama tavsiyelerinin yerini alması amaçlanmamıştır. Geçerli vergi kodları sadece federal yasa ile ilgilidir ve bunlarla ilgilidir. Bireysel devletlerin kendi ek vergi kodları olabilir. Lütfen eyaletinizdeki uygun vergi ve hukuk uzmanıyla görüşün. Bu bilgi güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan sağlanır, ancak kişisel durumunuza uygun profesyonel tavsiyeyle birlikte kullanılmalıdır.
Yazım sırasında, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, California'da Lyon Emlak'ta bir broker-ortağıdır.