Çeşit Çeşit Özelliklerin Tanımı Yıllar Boyunca Değişti
1031 vergi-ertelenmiş döviz girin. Birçok vergi mükellefine bu, gökten düşen para gibidir.
1031 Borsa Erteleme Vergileri
1031 Borsası, vergi mükellefleri için hala mevcut olan en güçlü varlık oluşturma aracı olarak gösterildi. Sayısız finansal sihirbaz ve emlak gurularının başarı stratejisinin önemli bir parçası olmuştur. Adını İç Gelir Kanunu'nun 1031 Bölümünden alan bir vergi mükellefiyeti takası, bir vergi mükellefinin gelir, yatırım veya işletme mülklerini satmasını ve benzer bir mülkle değiştirmesini sağlar.
IRS kuralları titizlikle takip edildiği sürece, bu mülkün satışıyla ilgili sermaye kazançları ertelenir veya ertelenir. Bir emlak planlama aracı olduğu kadar bilge bir vergi ve yatırım stratejisidir. Teoride, bir yatırımcı, ölümüne kadar yatırım amaçlı gayrimenkuller üzerindeki sermaye kazançlarını ertelemeye devam edebilir ve potansiyel olarak hepsini bir arada tutamaz.
1984 Mevzuat Bazı Yönleri Değiştirdi
“Benzer türden alışverişlerin” ilk günlerinde, söz konusu terim tam anlamıyla anlaşıldı ve sık sık zorluklarla karşılaşıldı.
Örneğin, 1031 takas yoluyla satmak istediğiniz üç katlı bir tuğla apartman sahibine sahipseniz, sahibinin takas yapmak istediği üç katlı bir tuğla apartman bulmak zorunda kalacaksınız. Sonra ikiniz tanışacak ve değişim gerçekleşecek.
Geçmişte, borsada zaman kısıtlaması yoktu.
IRS, süreç üzerinde daha sıkı kontroller talep etti, bu da 1984 Bölüm 1031 (a) 'da Kongre'nin sonuçlanmasıyla sonuçlandı. Bu mevzuat, ertelenmiş borsaları sınırlandırmış, daha fazla “benzer” özellik tanımlamıştır ve değişimi tamamlamak için bir zaman çizelgesi oluşturmuştur.
niteleyici
Ticari kullanım veya yatırım amaçlı gayrimenkuller, 1031 Borsaya hak kazanır. Bir kişisel konut uygun değildir ve genel olarak, bir düzeltme ve çevirme özelliği de satılmayan mülk kategorisine uyduğu için uygun değildir. Kiralama olarak alınmayan tatil veya ikinci konutlar 1031 tedavi için uygun değildir; Bununla birlikte, bu özelliklere uygulanabilecek vergi kanununun 280. Paragrafı altında bir kullanım testi bulunmaktadır. Bu durumda bir vergi uzmanına danışılmalıdır.
Geliştirme aşamasında olan arazi ve yeniden satış için satın alınan mülkler vergiden mahrum bırakılmış tedavi için uygun değildir. Hisse senetleri, tahviller, senetler, stoklar ve bir ortaklığa verilen menfaatler, takas amaçlı "benzer nitelikte" özellik olarak kabul edilmez.
Bugün bir 1031 değişim olarak nitelendirmek için, işlem, bir mülkün diğerinin satın alınmasıyla bir malın satışı yerine bir “değişim” şeklini almalıdır. İlk olarak, satılmakta olan mal ve yeni ikame mülkün hem yatırım amaçlı hem de bir ticarette veya işte üretken kullanım için tutulması gerekir.
Onlar "benzer" özellikler olmalı.
Aşağıdaki emlak takası türleri, "benzer" özellikli nitelikli bir değişim şartına uygundur:
- Bir alışveriş merkezi karşılığında bir ofis
- Arazi karşılığında bir alışveriş merkezi
- Endüstriyel bina için arsa
- Endüstriyel bina karşılığında bir apartman binası
- Ortak (TIC) mülkünde kiracılar karşılığında tek bir aile kiralama
Bugün, bu apartman dairesini ham arazi, depo veya küçük bir ofis binası için değiş tokuş edebilirsiniz. Bununla birlikte, yerine getirilmesi gereken sıkı zaman kısıtlamaları vardır veya 1031 Borsasına izin verilmeyecektir ve vergi sonuçları uygulanacaktır.
1984'ten önce, hemen hemen tüm borsalar, satılmış mülkün kapatılması ve devredilmesiyle (Relinquished Property) ve yeni taşınmazın (Değiştirme Mülkiyeti) satın alınmasıyla eşzamanlı olarak gerçekleştirildi.
Uygun bir mülk bulmaya çalışırken karşılaşılan sorunlara ek olarak, eşlerin yanı sıra fonların eşzamanlı transferi ile ilgili zorluklar vardı. Bugün öyle değil.
Gecikmiş 1031 Borsası, 1984 öncesi problemlerden kaçınıyor, ancak daha katı son tarihler getiriliyor. Bir takas işlemini tamamlamak isteyen bir vergi mükellefi, olağan şekilde malları listeler ve pazarlar. Bir alıcı ileriye doğru adım attığında ve satın alma sözleşmesi yürütüldüğünde, satıcı, aynı zamanda ikame satıcı haline gelen bir Kalifiye Aracı ile bir değişim anlaşması yapar. Borsa sözleşmesi genellikle satıcının Aracı'ya olan sözleşmesinin devredilmesini gerektirir. Kapanış gerçekleşir ve satıcı paraya değinemeyeceğinden, Aracı satıcıya ait hasılatı alır.
Değişimler Taşıma Süresi Kısıtlamaları
Bu noktada, ilk zamanlama kısıtlaması, 45 Günlük Tanımlama Kuralı başlar. Vergi mükellefi, orijinal malın kapatılmasından ve devredilmesinden itibaren 45 gün içinde olası bir Değişim Mülkiyeti'ni kapatmalı veya yazılı olarak tanımlamalıdır. Zaman aralığı tartışılmaz, hafta sonları ve tatil günlerini içerir ve IRS istisna yapmaz. Zaman sınırını aşarsanız, tüm değişiminiz diskalifiye edilebilir ve vergiler takip edeceğinden emin olabilirsiniz.
Tanımlanacak Yedek Özellik Türleri:
- Adil piyasa değeri dikkate alınmadan üç özellik.
- Tanımlanan dönem sonundaki gerçeğe uygun piyasa değeri kadar bir çok özellik, devir tarihinden itibaren feshedilen mülkün toplam piyasa değerinin% 200'ünü geçmez.
- Üç özellik kuralı ve% 200 kuralının aşılması durumunda, vergi mükellefi, belirlenen tüm mülklerin toplam adil piyasa değerinin% 95'ini satın alırsa, değişim başarısız olur.
Önyükleme nedir?
Gerçekçi olarak, çoğu yatırımcı üç özellikli kuralı takip eder, böylece gerekli özeni tamamlayabilir ve kapanacak olan için en iyi olanı seçebilirler. Genel olarak, hedef, "önyükleme" işleminin yapılmasını önlemek ve borsada vergiden muaf tutmaktır.
"Önyükleme", vergi mükellefinin değişim yoluyla aldığı herhangi bir ek mülkün para veya adil piyasa değeridir. Para, değiştirilen malın tabi olduğu tüm nakit benzerlerini, borçlarını ve borçlarını içerir. Bu "olmayan-tür" özelliktir ve değişim sırasında yöneten kurallar karmaşıktır. Uzman tavsiyesi olmadan, "önyükleme" almanın vergi ile sonuçlanabileceğini söylemek yeterlidir.
180 Günlük Kural'a tabi
Yeni bir mülk seçildiğinde, vergi mükellefinin, Yenilenen Mülkiyetin yeni Yedek Mülkünüzü kapatmak için alıcıya aktarıldığı tarihten itibaren 180 günü vardır. Ancak, iptal edilen Mülkiyetin satıldığı vergi yılı için, herhangi bir uzatmaya istinaden, yatırımcının vergi iadesi üzerindeki vade tarihi, 180 günlük süreden daha erken ise, söz konusu değişim, o tarihe kadar tamamlanmalıdır. Unutmayın, bu dönemin bir kısmı Tanımlama Dönemi'nde zaten kullanıldı. Bu kuralda herhangi bir uzantı yoktur ve istisna yoktur, bu nedenle son tarihten önce kapanışı planlamanız tavsiye edilir.
Yasa, vergi mükellefinin ilk işlemden elde edilen hasılatlara değmemesini gerektirdiğinden, Kalifiye Aracı kapama sırasında satıcıdan Değiştirme Mülkiyetini alır ve işlem tamamlandıktan sonra vergi mükellefine aktarır.
Kendin Yap Yatırımcılar İçin Değil
Başarılı bir 1031 Exchange'in nasıl çalıştığının temel bir açıklamasıdır. Vergi mükellefinin durumuna bağlı olarak, feragat edilen mülkün türü ve Değiştirme Mülkiyetinin özellikleri, Borsa'nın diğer yönleri de dahil edilebilir. Tamamlanması karmaşık olabilir ve uzmanlara her zaman danışılmalıdır. Bu "kendin yap" yatırımcısı için bir görev değil.
Zenginlik ve varlıkların inşa edilmesi ve korunması, yatırımlardan nakit akışının oluşturulması, yeniden yapılandırılması, gayrimenkul varlıklarının çeşitlendirilmesi ve pekiştirilmesi için 1031 Borsa'nın gücünün kullanılması, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki her yatırım amaçlı mülk sahibinin hakkıdır. Amerikan vergi mükellefleri, bu yatırımları daha fazla yatırım amaçlı olarak yeniden yatırmaya niyetlendikleri takdirde, yatırım amaçlı gayrimenkullerinin satışında sermaye kazancı vergileri ödemek zorunda kalmamalıdırlar. Pasifik West Securities, Inc. Üyesi FINRA / SIPC aracılığıyla sunulan menkul kıymetler.
Bu materyal, ne satılacak bir teklif, ne de herhangi bir güvenlik satın alma isteğidir. Bilgi sadece tartışma ve bilgilendirme amaçlıdır. Yetkili yasal, vergi veya finansal planlama tavsiyelerinin yerini alması amaçlanmamıştır. Geçerli vergi kodları sadece federal yasa ile ilgilidir ve bunlarla ilgilidir. Bireysel devletlerin kendi ek vergi kodları olabilir. Lütfen eyaletinizdeki uygun vergi ve hukuk uzmanıyla görüşün. Bu bilgi güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan sağlanır, ancak kişisel durumunuza uygun profesyonel tavsiyeyle birlikte kullanılmalıdır.
C. Grant Conness, Başkan, 1031 Alternatifler Grubu
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.