Refinance Olmasın ya da Olmasın
Mevcut krediniz ve olası değişiminiz hakkında bilmeniz gereken her şeyi öğreneceksiniz.
Orijinal Kredinizi Hesaplayın
Evet, aylık ödemenizin ne olduğunu ve ne kadar borcunuz olduğunu zaten biliyorsunuz. Bununla birlikte, her bir ödemenin ne kadarının sizin faiz maliyetinize gittiğini ve ne kadarının ödünç aldığınız parayı geri ödeyeceğini de bilmeniz gerekir. Bunu anlamak için çeşitli kaynaklardan alabileceğiniz bir amortisman tablosuna ihtiyacınız olacak. Amortisman hesaplamak için Excel'i kullanmayı tercih ederim, ancak çevrimiçi hesap makinesi veya başka bir elektronik tablo yazılımı da kullanabilirsiniz.
Bu açıklama için, Excel kullanarak refinansman seçeneklerinizi nasıl hesaplayacağınızı açıklayacağım, ancak About.com'un amortisman hesaplayıcısını veya başka bir programı kullanırsanız işlem aynıdır (sayıları daha doğru olacak şekilde bir elektronik tablo kullanmak en iyisidir). ). Örnek olarak çalışırken aşağıdakileri kabul edeceğiz:
- Orijinal kredi tutarı: 180.000 ABD Doları
- Orijinal kredi tarihi: 7/1/2003
- Bugünün tarihi: 7/1/2012
- Kredinin faiz oranı:% 5,4
- Kredi dönemi: 30 yıl
Orijinal kredinizin detaylarını almak için, seçtiğiniz amortisman hesaplayıcınıza girin. Mümkünse, orijinal olarak borç aldığınız asıl ayı ve yılı girin. Orijinal kredi tutarınızı kullanın - şu anda borcun tutarını değil.
Nerede durduğunuzu belirleyin
Mevcut kredinizle nerede bulunduğunuzu not edin. Bugünün tarihine doğru ilerleyin ve krediye ne kadar borçlandığınızı görün. Örneğimizde, 152,160,64 $ (kullandığınız yazılıma ve ne kadar hassas olduğuna bağlı olarak sayılar değişebilir).
Yedek Krediyi Hesapla
Yeniden finanse ederseniz yeni kredinizin nasıl görüneceğini öğrenin. Bu örnek için aşağıdakileri kabul edeceğiz:
- Kredi tutarı: 152,160,64 $ (yukarıdan kopyalandı)
- Kredi başlangıç tarihi: 7/1/12
- Yeni kredi faiz oranı:% 4,25
- Kredi dönemi: 30 yıl
Refinans ederseniz aylık ödemenizin 748.54 $ 'a düşeceğini (orijinal krediye karşılık 1.010.76 $) fark edeceksiniz. Bu çekici, ama yeni kredi daha küçük ve daha düşük bir faiz oranı ile birlikte geliyor, çünkü bir sürpriz olarak gelmemelidir. Aylık ödemeyi kaydetmek sizin için önemli olabilir, ancak sadece birkaç önemli faktörden biridir.
Krediyi Ne Kadar Uzun Tutacağınız Hakkında Bazı Varsayımlar Yapın
Maalesef, yeniden finanse edilip edilmeyeceğine karar verirken nadiren net bir cevap yoktur. Ne düşüneceğine karar vermeli ve kararınızı varsayımlarına göre yapmalısın. Yani, yeni krediyi ne kadar tutacağınızı tahmin etmeye çalışın. Gelecek 7 yıl boyunca aynı evde mi kalacaksınız?
Tam 30 yıldır orada kalacak mısın? Bilmiyorsanız sorun değil - birkaç “what-if” analizini yapabilirsiniz.
Faiz Maliyetlerine Bakın
Şimdi kaputun altına bakabilir ve refinans ederseniz ne olduğunu görebilirsiniz. Eski krediye ve yeni krediye ne kadar faiz harcayacağınızı öğrenin. Her bir amortisman tablosuna gidin ve 'Faiz' sütununda toplam tutarı düzenleyin. Bugünün tarihiyle başlayın ve krediden kurtulacağınızı düşünene kadar (7 yıl ya da ödendiğinde ya da ne seçerseniz) aşağıya doğru devam edin.
Her bir krediyi bir e-tabloyla hesapladıysanız veya amortisman tablonuzu bir spreadshee'ye kopyalayıp yapıştırabiliyorsanız bu en kolay yöntemdir. Burada nasıl yapılacağına bir örnek bakın veya OpenOffice, Google Dokümanlar veya Excel'de SUM işlevini kullanın. Örneğimizde, bazı ilginç farklılıklar var:
- Mevcut krediyi ödemesi yapılana kadar tutarsanız, bugün 2033 yılına kadar 103.236 ABD doları harcayacaksınız.
- Ödünç verilinceye kadar krediyi geri alır ve tutarsanız, bugün 2042'ye kadar toplam 117.313 ABD Doları harcayacaksınız.
Alt aylık ödemeyi almak için önümüzdeki 30 yıl içinde kabaca 14.000 dolar mı? Belki öyle ve belki de değil. Ama ya sadece 10 yıl boyunca krediyi (ya da evde kalmak) tutarsanız?
- Mevcut krediyi sürdürürseniz, şu an ile 2022 Temmuz tarihleri arasında 69.565 $ harcayacaksınız.
- Refinans ederseniz, şimdi ve 2022 Temmuz tarihleri arasında 58.545 $ harcayacaksınız.
Bu durumda, refinansman daha cazip görünüyor. Sadece daha düşük bir ödemenin avantajını elde etmekle kalmaz, aynı zamanda faiz maliyetlerinden de tasarruf edersiniz (çünkü tam 30 yıldır faiz ödemeye devam etmeyeceksiniz).
Herhangi Bir Kapanış Maliyetiyle Başa Çıkmanın Bir Yolu
Refinans ettiğinizde, kapanış masraflarını ödemek zorunda kalabilirsiniz. Ayrıca, ne yapacağınıza karar verdiğinizde bu maliyetleri hesaba katmanız gerekecektir. Bu parayı kullanmanın fırsat maliyetini göz önünde bulundurabilirsiniz: Bu paraya ilgi duyuyor musunuz? Öyleyse, hala parayı kapanış maliyetlerine harcamak buna değer mi?
Geleneksel refinansman kırılma formülünü de göz önünde bulundurabilirsiniz: harcadığınız parayı telafi etmek için ne kadar zaman harcayacağınız, aylık ödemenizin azaldığı varsayılarak (aylık tasarrufların toplam kapama maliyetlerinizle bölüneceği), bunun kaç ay süreceği hesaplanır. Bu masrafları telafi edebilecek kadar evde kalacak mısın? Ne yaparsanız yapın, kapanış maliyetlerini görmezden gelmeyin, çünkü bulmacanın önemli bir parçası.
Eğer kapanış maliyetlerini finanse ettiyseniz ya da yeni krediye 'sarılmış' olsaydınız (ya da kapanış maliyeti olmayan bir krediniz varsa) ek bir şey yapmanız gerekmeyebilir - maliyetler daha büyük kredi bakiyenizde muhasebeleştirilir ya da daha yüksek faiz oranı.