Bazı Kısa Satış Satıcıları Sorumluluk Beyanını Almıyor
Bir borç veren kısa bir satış yapmayı kabul ettiğinde, genellikle bu karara varır, çünkü bankanın kısa satışı yapmaktan daha kârlı olmasını sağlamak daha kârlıdır.
Satıcının finansal bir zorluğa sahip olmasını gerektirebilir veya gerektirmeyebilir, ancak kesinlikle ev su altıdır .
Kısa bir satıĢta banka, borçlanmadan daha azını alması karşılığında krediyi serbest bırakmayı kabul eder. Ancak satıcıyı mutlaka serbest bırakmaz. Krediyi mülkten serbest bırakmak ve satıcıyı serbest bırakmak 2 farklı şeydir. Eğer bankaya 200.000 dolar borçlusunuz ama eviniz 75.000 dolar değerindeyse, banka 75.000 dolar kabul edebilir ve krediyi serbest bırakabilir. Ancak, bir sorumluluk serbest bırakılmadan, birkaç yıl sonra bankanın peşinden geleceğini ve 125.000 dolarlık farkı ödemenizi talep ettiğini keşfedebilirsiniz.
Sorumluluğun Serbest Bırakılması ve Kısa Satış Onay Mektubu
Kısa satış onay mektubu anahtarı tutar. Bu onay mektubu, bankanın tam olarak ne beklediğini gösterir. Diğer hususların yanı sıra aşağıdaki şartları ortaya koyar:
- Kabul edilebilir satış fiyatı
- Maksimum izin verilen komisyonlar
- Maksimum kapanma maliyetleri
- Minimum net gelir
- Kapanış tarihi
Her kısa satış onay mektubu, bir sorumluluk beyanı içermez. Aslında, bazı onay mektupları hiç bir sorumluluk yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Avukatlar, konu ele alınmadığı takdirde, borç verenin, federal ve / veya eyalet hukuku kapsamında borç verme yetkisini devam ettirmek için hangi haklarını kullanabileceğini söyler.
Bir avukattan okuyup size yasal tavsiye vermesini istemeden kısa bir satış onay mektubu imzalama. Aracınızdan bir avukat olmadığı sürece, acentenizin size yasal tavsiye vermesi için lisanslı olmadığı için temsilcinize sormayın. Yasal tavsiye vermek için bir emlakçı için yasalara aykırıdır.
Müşterilerime, kısa satış onay mektubunun bir sorumluluk beyanı içerdiğini görürsem, onlara bundan bahsetmemelerini söylerim. Onlara avukat çağırmasını söylüyorum. Eğer mektubun belirsiz olması ya da özel olarak hecelenmemesi durumunda, satıcının bir serbest bırakma yükümlülüğü almaya çalışmak için bir avukata başvurmasını tavsiye edeceğim. Hiçbir koşulda hukuki tavsiye vermiyorum.
Satıcıların emlakçılarına karşı dava açtığını duymaktan şaşmamalıyım çünkü bu aracılar borç verenin bir eksiklik kararından sonra gitmeyeceğine dair güvence vermişti. Bazı rücu dışı kredilere sahip olduğumuz için şanslı olduğumuz Kaliforniya'da bile, bu rücu dışı işlem genellikle kısa satışlara değil, hacizlere uygulanır. Diğer bir deyişle, bir satın alma parası kredisi üzerinde kısa bir satış yapan bir satıcı, borç verenin satıcıyı özel olarak serbest bırakmaması durumunda, kısa bir satış borç verenin bunları serbest bırakacağına dair bir garantiye sahip değildir.
Kaliforniya Medeni Kanununun 580e maddesine sahip olmakla birlikte, 1 Ocak 2011'de eklenmiştir, ancak henüz mahkemede test edilmemiştir ve ikincil finansmana ne de geçmiş yıllara uygulanmamıştır.
Kısa Satış Onayında Vergi Türleri Onay Beyanı
Kısa satış onay mektuplarında, akla gelebilecek her türlü sorumluluk türü veya yükümlülüğün serbest bırakılmasını sağlayamam mümkün olmasa da, birkaç örnek var. Bu ifadelerden bazıları satıcıyı serbest bırakıyor, bazıları ise herhangi bir sorumluluk türü sunmuyor.
- Banka, XXXXXX'lik bir makbuz aldıktan sonra, banka borç verme işlemini bırakacak ve kalan borcu tahsil edilebilir bir bakiye olarak tahsil edecektir.
- Banka indirimli bir ödeme onayladı. Bu mektupta yer alan hiçbir şey, bankanın haklarından veya kanun yollarından herhangi bir hukuki ihtilaftan vazgeçmesi, feragat etmesi, değiştirilmesi veya değiştirilmemesi veya ödenmesi gereken meblağların toplamının tahsil edilmesi anlamında yorumlanamaz.
- Banka, ipoteğin kısa vadede ödenmesine yol açacak konu mülkünü satmak için onayını yayınlar. . . Varsa, herhangi bir eksiklik hakkından feragat edecektir.
- Bu ödemeyi aldıktan sonra borcunu tüm kredi kuruluşlarına "tam bakiyeden daha azına tam olarak ödenmiş" olarak raporlayacağız.
- Borçlu, bu onayda belirtilen tüm şartlara ekli onaylamayı imzalamalıdır ve bankanın, güvence ve / veya güvenlik anlaşması ve yerel ve federal yasalar tarafından verilen notla sağlanan tüm eksiklik haklarını elinde tuttuğunu kabul etmelidir.
- Banka, krediyle birlikte ödeme olarak $ XXXXXX sertifikalı fonları kabul etmeyi kabul eder, ayrıca, Banka, Gelir İdaresi Servisine ödenen borcun miktarını rapor edecektir.
- Banka, yukarıda belirtilen kredinin kapanması durumunda, aksi kabul edilmedikçe ya da kanunen yasaklanmadıkça, alınan ödeme ve toplam bakiye için farklı bir eksiklik kararı alabilir.
- Fonların alınması üzerine banka borç verme işlemini serbest bırakacak ve eksiklik bakiyesi tahsil edilebilir bir bakiye olarak rapor edilecektir.
- Anlaşılan tutarı aldıktan sonra, banka yukarıda belirtilen kredi nedeniyle kalan bakiyeden feragat eder ve borçluyu buradaki diğer yükümlülüklerden serbest bırakır ve daha fazla yargı veya eksiklik için tüm haklardan feragat eder.
Banka size bir sorumluluk iadesi vermezse, bankayı temin etmesi için bir satıcı katkısı sunmanız gerekebilir. Bazen banka politikasını anlamayan bir arabulucu alırsınız. Bankanın bir eksiklik kararını takip etme hakkına sahip olmadığını düşünüyorsanız ve banka sizi serbest bırakmayı reddettiyse, dosyayı serbest bırakmak için dosyayı bir amirine iletmeniz gerekebilir. Ancak, her şey başarısız olursa, en iyi şansın, bir avukattan sizin için sorumluluk indirmesini istemek ya da en azından bir sorumluluk indirimi sağlanamazsa yasal haklarınızı açıklamaktır.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.