Satış fiyatının faiz oranından daha önemli olup olmadığı, bakış açınıza bağlıdır. Tüm gayrimenkuller yereldir. Bu, Phoenix'teki yerel pazarınızda gerçekleşen her şeyin, örneğin Manhattan'daki pazardan çılgınca değişebileceği anlamına gelir. Emlak piyasasını zamanlamak neredeyse imkansızdır, ancak pazarın hareket tarzından yararlanmaya çalışabilirsiniz.
Bono'nun söylediği gibi, " gizemli yollarla hareket ediyor ", pazarın nasıl hareket edeceğini her zaman tahmin edemezsiniz.
Ama onu seyredebilirsin. 30 yıllık sabit faizli ipotek için tarihi faiz oranlarına bakalım. Genel olarak, temel kural, faiz oranlarının yükselmesi, satış fiyatlarının telafi edilmesi için aşağı doğru hareket etmesidir, ancak her zaman değil.
Yükselen Satış Fiyatları ve Düşen Faiz Oranları
Phoenix'teki bir evi karşılaştırdığınızı ve 240,000 dolar değerinde olduğunu ve faiz oranınızın% 4,5 olduğunu belirtin. Düşen bir pazarda satın aldıysanız ve bu fiyat 210.000 $ 'a düşene kadar beklediyse ancak fiyatlar% 6,5'e yükseldiyse, daha yüksek fiyattan satın almak daha iyi olabilir. Evet bu doğrudur. % 4.5 LTV ipoteğindeki % 4.5'lik bir ev için% 4.5'lik bir ödeme 972.84 $ 'dır.
% 80 LTV ipoteğindeki% 210'luk bir 210,000 konut için bir ödeme 1067.87 $ 'dır.
Başka bir deyişle, ev için 30.000 dolar daha fazla ödediğiniz ve 30 yıl boyunca o evde yaşadıysanız, kredinizi ödediğiniz zamana kadar toplamda $ 350,222,24 dolar ödeyecekseniz.
Eğer borcunuzu ödediğiniz zamana kadar, 210.000 $ ödeyerek ancak 30 yıl daha yüksek faiz oranıyla 30.000 $ daha az ödeme yapmışsanız, toplam 384.433,20 dolar ödemiş olursunuz.
Bu durumda, daha yüksek bir faiz oranı karşılığında daha az ödemek daha iyi değildir.
Her bir% 50 Faiz Oranı Zammı ile Satış Fiyatı Ne Kadar Yarar?
Şimdi, oranlar 1/2 puan düştüğünde ve ödemeyi aynı tutmak istediğinizde, evi 240.000 dolardan karşılaştıralım. En çok ipoteğin itfa edilmesi 30 yıldır.
Peşinatınız satış fiyatının% 20'si ise, ödemenizi 975 $ civarında tutmak için ne kadar ev satın alabilirdiniz?
- % 4,5 faiz oranıyla 240.000 x 80%, 972.84 ABD Doları tutarında bir ödemeye eşittir
- 226.260 $ X% 80 faiz oranı% 80 seviyesinde gerçekleşti.
- 214.062 ABD Doları% 80 faiz oranındaki X 80%, 972.34 $ 'lık bir ödemeye eşittir.
- 202.500 $ X% 80, 6.0% faiz, 971.27 $ 'a eşittir
- 192,188 ABD Doları% 80 faizde X 80% 971,80 ABD Dolarıdır.
Bir faiz oranındaki% 2'lik bir artışın, bu fiyat aralığındaki 50.000 $ 'lık satın alma gücünü kaybedeceğini görebilirsiniz. Satış fiyatını iki katına çıkarırsanız,% 2'lik bir spread için yaklaşık 100.000 satın alma gücü kaybedersiniz.
Bu nedenle faiz oranları birçok ilk kez ev alıcıları için çok büyük bir faktördür. Fiyat noktanızın üst sınırına çok yakın bir şekilde gerilirseniz ve fiyatlar yükselirse, o rüyayı satın almanız mümkün olmayabilir, çünkü artık bu satış fiyatına hak kazanmayacaksınız. Ve, bildiğiniz gibi, bir lowball teklifi yapmak her zaman cevap değildir.