Arazi Sözleşmesi ile Ev Nasıl Satılır?
Arazi Sözleşmesi ile İpotek Arasındaki Fark
Arazi sözleşmeleri Satıcı olarak bilinen bir satıcı ile Vendee olarak bilinen alıcı arasındaki güvenlik anlaşmalarıdır.
Satıcı, dayanak kredisi içerebilen veya içermeyen Vendee için finansmanı taşır. Bir arazi sözleşmesi ile ipotek arasındaki temel fark, alıcıya arazi sözleşmesi ödenene kadar tapu veya açık bir unvan almaz.
Bazı devletler, bir arazi güvencesine benzer bir arazi sözleşmesini ele alan yasalara sahiptir ve bu arazi sözleşmeleri, Vendee'nin sözleşme üzerinde temerrüde düşmesi durumunda haciz işlemlerini başlatmak için bir vekil “satış gücü” veren arazi mütevellidir. Diğer devletler alıcılara ipotek altındakilere benzer daha uzun bir itfa süresi verirler. Bu nedenlerden ötürü, Vendee'yi ön eleme yaparak temerrüt olasılığını azaltmak önemlidir.
Satıcıyı bir Ev Arazisi Sözleşmesi Satışında Koruma
Eğer temel bir krediniz varsa, bir kontrat ya da etrafı çeviren bir sözleşme arasında seçim yapıldığında, etrafı çeviren arazi sözleşmesini teklif edin. İlk ipoteğin mevcut faiz oranı üzerinde bir geçersiz kılma sağlayacaktır.
Bir yabancılaşma maddesi hakkında yasal tavsiye isteyin . Borç veren borçlunuzu vadesi gelebilir ve borç verenin konutu bir arazi sözleşmesiyle sattığınızı keşfederse ödenebilir.
- Alıcı hakkında bir Kredi Raporu edinin. Alıcı bir iflas başvurusunda bulunmuş, diğer alacaklılara geç ödeme yapmış veya daha kötüsü kredi vermemişse, bu aşağılayıcı kayıtlar kırmızı bayraklıdır.
- Bir başlık sigorta poliçesi talep. Halka açık kayıtların başlık aramaları, alıcıya karşı açılan tazminat veya hükümleri de gösterecektir. Başlık şirketi muhtemelen bir mülkiyet politikası üzerinde arazi sözleşmesini sigortalamak önce bu yükümlülükleri memnuniyetini isteyecektir. Bir aramanın alıcıyla ilgili herhangi bir şey ortaya koyup sunmadığını belirlemek için ön başlık raporunun (veya tapu sigortası taahhüdünün) bir kopyasını görmeyi isteyin.
- Bir Hefty Down Ödeme İsteyin. Alıcının büyük bir peşinat ödememesi halinde alıcıların bir arazi sözleşmesinden uzaklaşma veya taksitli satış sözleşmesindeki ödemeyi durdurma olasılıkları daha azdır. Önceden yatırım yapılan daha fazla para, bir alıcı bunu kaybetme riski daha azdır.
- Finansman Kısa Vadesini Taşımak. Ödemeleri 30 yıl için amorti edebilir, ancak beş veya on yıl sonra bir balon ödeme talebinde bulunabilirsiniz. Bu, alıcının erken ödeme için mülkün yenilenmesine veya satılmasına izin verecektir. Bu tür finansmanın devlet yasalarına uygun olup olmadığını kontrol edin. Balon ödemeleri yasaklanmış olabilir.
- Alıcının İstihdamını Doğrulayın. Alıcının çalıştığından ve en az iki yıl, tercihen daha uzun süre çalıştırıldığından emin olun. Alıcının şirket tarafından işe yarayıp ya da sözleşme emeği olup olmadığını ve ne zaman olursa olsun iş sözleşmesinin feshedilip sonlandırılmayacağını sorun.
Kişisel Referanslar isteyin. Geçmiş mal sahipleri de dahil olmak üzere alıcının referanslarını kontrol edin. Kiracıyı mülkün dışına çıkarmak için bir şeyler söyleyeceğinden, sadece önceki kiralamalarda değil, önceki kiralamalarda ödeme geçmişini sorun. Mevcut ev sahibinden ev sahibine dönün ve sorgulayın.
- Alıcıya Ev Sahibi Sigorta Poliçesi Al. Arazi sözleşmesi imzalandıktan ve noter onaylandıktan sonra evden sorumlu olmak istemezsiniz. Alıcının ek sigortalı olarak size isim verdiğinden ve ev sahibi sigorta poliçesinin bir kopyasını aldığından emin olun.
- Bir Ödeme Hesabı Kurun. Birçok banka ve finans kurumu, ödemeleri alıcıdan alacak ve size gönderecek ya da banka hesabınıza yatıracaktır. Alıcının ev adresinizi bilmesini engeller ve düzenleme seyahat etmenizi sağlar.
- Vendee'den Vergi Toplayın. Vendee'den ödeme şirketinize vergi ödemesini isteyin. Şirket daha sonra vergi mükelleflerini mülk değerlendiricinize yapabilir ve vergilerin zamanında ödeneceğinden emin olabilirsiniz.
- Arazi Sözleşmesinde bir Geç Ödeme Ücreti ekleyin. Bir temel kredi ödemesi yapıyorsanız, gecikme sürelerinizi önlemek için ödemelerinizi zamanında almak isteyeceksiniz. Alıcıyı zamanında ödeme yapmaya ikna etmek için alıcıya makul bir ücret ödemeniz gerekir.
- Devamlı Bakım ve Bakımı Sağlayın. Sözleşmedeki ivme hükmünü de dahil ederek, mülkün durumu finansal yatırımınız için bir risk oluşturuyorsa, Vendee'nin mülkiyeti yeniden düzenlemenizi sağlayacak.
- Vendayı Sözleşmeyi Atanmadan Önleyin. Bu alıcıyı onaylamak için ödevinizi yaptıktan sonra, alıcıya sözleşmeyi bilinmeyen bir varlığa devretme hakkı vermek istemezsiniz.
- Avukatla konuş. Bir arazi sözleşmesine girmeden önce yasal tavsiye almak için birkaç yüz dolar harcamaktadır. Ayrıca, bir avukat bu mermi noktasında kaçırdığım bir şeyi düşünebilir.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.