Soru: Evimi İyileştirmeli veya Olduğu gibi Satmaya Çalışmalı mıyım?
Bir okuyucu şöyle soruyor: Evimin dışını yeniden şekillendiren çok fazla zaman ve para harcadım, ayrıca ana banyoda hatırı sayılır bir model. Ancak, 22 yaşındaki evimin geri kalanının içeride olması gerekiyor. Üst katta banyo kuru çürümeye sahiptir ve tarihlidir. Mutfak da aynı şekilde 1980'lerde. Oldukça yeni cihazlarımız var, ancak sayaçların ve dolapların muhtemelen değiştirilmesi gerekiyor. Evimi tamir etmeli mi yoksa olduğu gibi satmaya mı çalışmalıyım?
Cevap: Bu cevap, rekabetin envanteri, sıcak, soğuk veya nötr emlak piyasası ve yatırım getirisi olasılığı gibi değişkenlere bağlı olduğu sorulardan biridir.
Benim tecrübelerime göre, birçok satıcı satış için evlerini tamir etmek için çok fazla para yatırdı. Bir alıcının asla fark edemeyeceği veya ekstra ödeme yapmayacağı onarımları yaparlar. Herhangi bir onarım yapmadan önce temsilcinizle konuşun ve lütfen acentaınızın güvenebileceğiniz, tutarlı cevaplar sağlayacak kadar deneyimli ve yeterli olduğundan emin olun.
Bir Ev Durumu Olduğu Gibi
Örneğin, birkaç yıl önce, geçmiş bir müşteri, komşularının evlerini derhal satması gerektiğini söylemeye çağırdı. İhtiyaç duyduğunu söylemek için bir eksiklik vardı.
Ev yaşanmaz göründü. Dış duvarlara ve idrarla ıslanmış ahşap zeminlere kadar duvarlarda delikler vardı; elektrik çoğu işe yaramadı ve banyo küveti kirişler aracılığıyla düşmüştü.
Tüm musluklar sızdı ve bir yatak odasında, zeminin ortasında bir kazık içine süpürüldü ölü fareler yığını buldum.
Bu, kolayca düzeltilebilecek bir ev değildi. Bir kat boya bile burayı satmaya yardım etmeyecekti. Piyasaya sıfır günler ile birden fazla teklif çekti ve sattı.
Bu evde sadece müteahhitler ve paletler teklif etti.
Ev Alıcılar Fixer veya Sabit Up Evleri İstiyor musunuz?
Bazı ev alıcılar, bir ev sahibi için bir tamirci almak ister, ancak genellikle bu alıcılar, hafif kozmetik onarımlar gerektiren bir ev ister. Sabitleyicilere doğru yönelen alıcılar, ya daha pahalı bir ev satın almaya hak kazanmayan ya da evi kendileri tamir ederek kar elde etmek isteyenlerdir.
Daha önce "Evimi bana çivilere ayırabilirim" diyen acemi ilk kez bir ev alıcı ile görüşmedim. Çoğu sabitleyici alıcı, duvarları boyamak, yeni halı kaplama veya ışık fikstürlerini değiştirmek gibi basit onarımlar yapmaya isteklidir. Genellikle bir vakfı yeniden inşa etmek veya duvarları taşımak istemezler.
Fixer-üst alıcılar, onarımlar ve rahatsızlıktan dolayı biraz daha fazlasını sağlamak için ev fiyatını indirecekler. Söyle, bir ev 100.000 dolar değerinde olmalı, ama yeni bir çatıya ihtiyacı var. Yeni bir çatı 10.000 dolara mal olabilir. Bir alıcı büyük olasılıkla bu ev için 90.000 dolar teklif etmeyecek. Aksi takdirde, 100.000 $ için yeni bir çatı ile aynı ev satın alabilir ve güçlük çekemezler.
Bu tür bir ev için bir alıcı 75.000 dolar veya daha da az teklif verebilir. Bu senaryoda, bir satıcı yeni bir çatı ödemek ve 100.000 $ için ev satmak için daha akıllı olacaktır.
Üstelik, birçok alıcı yeni bir çatıya ihtiyacı olan bir ev satın almayacak. Endişe edecekleri çalışma, beklediklerinden daha pahalıya mal olacaktır. Belki de çatıyı değiştirmek, kaplamayı yırtmak ve kirişleri tamir etmekle sonuçlanabilirdi ki bu da maliyete eklenebilirdi. Çoğu alıcı, hareket halinde olan bir ev istiyor. Onarım yapmamakla, evinize çekilebilecek alıcıların sayısını sınırlandırırsınız.
Evinizi Onarmadan Önce
Akıllı satıcılar, onarım ya da güncellemeler tamamlandıktan sonra önerilen iyileştirmelerin maliyetini, ev piyasasının değerine karşı koyacaktır. Yükseltme yatırımı iade etmezse, böyle bir iyileştirme garanti edilmeyebilir. Çatıyı kaldırmaya ve tavan pencerelerini ana pakete monte etmeye karar vermeden önce, mutfakların ve banyoların en yüksek getiriyi taşıdığını anlayın.
Satış öncesi belirli onarımları yapmaya karar vermeden önce, acentenizle birlikte satış mahallindeki diğer evleri gezmek için bir öğleden sonra çıkın.
Bu evlerde durum ve olanakları unutmayın. Bu evleri seninle karşılaştır. Örneğin, piyasadaki evlerin çoğunun mutfaklarını iyileştirmesi durumunda, mutfağı sabitlemeye odaklanmalısınız.
Bu, tasarımcı cihazlarını satın almanız ve dolapları sökmeniz gerektiği anlamına gelmez. Ama küçük bir mutfak tadilatı iyi bir yatırım olabilir. Bazen, meşe dolaplarını daha koyu bir renge boyamak ve güncellenmiş donanımı yüklemek, mutfağınıza yepyeni bir görünüm kazandırabilir.
Arızalı, bozuk veya yıpranmış olan her şeyin bir listesini yapın. Alıcılar sorunları veya arızalanan sistemleri tespit ederse, evde başka ne ihmal edildiğini merak edebilirler. Sacramento'daki Fab 40'larda 1,5 milyon dolarlık bir ev gösterdiğim alıcılar, satıcıların hafif gözetiminden ötürü o evden geçti. Giriş yolu kilidinin dikiş merkezinin ortasında büyük bir yırtmağı vardı ve düzensizdi. Bu halı, alıcılar üzerinde, satıcıların evlerini satmayı umursamadıkları ölçüde kötü bir izlenim bıraktı.
Evinizi satmadan önce yapmanız gereken minimum 10 gelişme:
- Duvarlarda ve tavanlarda delikler ve çatlaklar.
- Tüm bozuk cihazları ve HVAC sistemlerini onarın.
- Sızdıran muslukları onarın.
- Yıpranmış veya lekeli halıları değiştirin.
- Nötr boya ile karanlık veya marnlı duvarları onarın (beyaz değil).
- Kırılmış camı değiştiriniz.
- Çatıyı tamir et.
- Tarihli ışık fikstürleri / tavan fanlarını değiştirin .
- Eski örtüleri ve pencere kaplamalarını değiştirin.
- Kod ihlallerini düzeltin.
Emlak piyasanız çok sıcaksa - bir satıcının pazarı - satmadan önce daha az düzeltmeyle kaçabilirsiniz; Ancak, onarım gerektiren bir ev hala daha düşük bir fiyat sunacaktır. Yavaş piyasalarda - bir alıcının piyasası - alıcılar, bir REO olmadığı sürece işe ihtiyaç duyan bir eve bile bakmayabilirler . Danışmanınızdan tavsiye isteyin.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.