Bir okuyucu şöyle soruyor: “Tüm yanlış şeyleri yaptığımı hissediyorum. Bu kiralık mülkü piyasada aldım. İki yıl sonra yeniden finanse ettim ve bir oda ilavesi ekledim, karımı düşünerek bir gün orada emekli olacağım. Peki, o gün geldi ve bu şimdi bir sualtı evi . Buna değer olduğundan daha fazla borçluyum.
Cevap: Bazı insanlar, kısa satış seçeneğinin sadece kişisel bir konutla sınırlı olduğunu düşünmektedir. Muhtemelen bunu kabul ediyorlar çünkü bir kimsenin evini işgal edip etmediği ya da evini işgal edip etmediği konusunda belirli borç verenlerden çok fazla hoop var, ama bu çoğu kısa satışla çok az ilgili. 2011 yılının Şubat ayından bu yana geleneksel HAFA kısa bir satış için kurallar bile, 12 ay ya da daha uzun süre evde oturmadığı sürece boş bir kişisel konutun kabul edilmesine izin veriyor.
California'da, yakın zamanda bir yargılama kararı olmayan ve tam bir sorumluluk ihlali olmayan bir satıcı için çok üniteli bir apartman sattık. Niteliklerin çoğu aşağıdakilere bağlı olacaktır:
- Kredi türü
- Borç veren
- Devlet yasaları
- malın cinsi
- Zorluk nedeni
Kısa bir satış yapmak için her zaman bir zorunluluk - finansal veya başka türlü - gerekli değildir. Örneğin Bank of America gibi bazı borç veren kurumlar çok kısa süreli satışlardır.
Bank of America'nın çok az zorlukla karşılaştığı birkaç kısa satış programı var. Bu programlardan bazıları size kısa satışı yapmak için para ödüyorlar, ancak genellikle bir yatırım amaçlı gayrimenkulle ilgili değil.
Bir Yatırım Mülkiyeti Üzerinde Kısa Bir Satışa Hazırlanmak
Yapılacak ilk şey, bir sıkıntı mektubu yazmak.
Fark ettim ki, her zaman bir sıkıntı göstermek zorunda değilsiniz, ve bu doğrudur. Ancak hala bir sıkıntı mektubu üretmeniz gerekebilir. İhtiyacınız olan kısa satış ve düzeni talep etmeniz gerekebilir.
Borç verenlerin isteyebileceği diğer belgeler şunlardır:
- Karşılaştırılabilir piyasa analizi. Aracınız, değeri doğrulamak için bankaya teslim edilmek üzere bir CMA hazırlayabilir. Banka büyük olasılıkla kendi BPO'sunu sipariş edecektir. Bununla birlikte, CMA talebinize güvenilirlik sağlayacaktır.
- Federal vergi iadesi. Tüm program ve sayfalar. Vergi beyannamelerinize yansıyan diğer yatırım mülkleriniz varsa, bunların hepsini aynı anda kısa satmayı düşünmek iyi bir zaman olabilir.
- W2, 1099 veya başka bir gelir belgesi. Bunlar vergi iadenize eşlik eden belgelerdir.
- Bordro taslakları . Kısa satış bankası çoğu zaman, mevcut gelirinizin ve yıllık sayısının kanıtlarını görmek ister.
- Banka beyanları . Emeklilik fonları dahil, her banka hesabından son iki aydır. Bir bankanın emeklilik fonlarından satıcı katkısı talep etmesi çok alışılmadık bir durumdur.
- Liste anlaşması. Bu sizin ve emlakçı arasındaki mülkünüzü satmak arasındaki anlaşmadır.
- Satın alma sözleşmesi. Satın alma sözleşmesi, mülkünüzün satışı için geçerli olan tüm şartlar ve koşulları içerecektir, varsa, finansman türü, varsa, peşinat ve satış fiyatı gibi.
- Alıcının kanıtı ve / veya ön onay mektubu . Borç veren, alıcının işlemin tamamlandığını ve tamamlandığını görmek isteyecektir.
- Tahmini kapanış beyanı veya HUD-1. Alt satırda net en çok önemlidir. Tipik olmayan harcamalara büyük olasılıkla izin verilmeyecektir.
Kısa Vadeli Bir Yatırım Amaçlı Satış Faydaları
Kimi zaman borç verenlerin bir yatırım amaçlı mülkün satıcıları ile kişisel ikametgah satıcıları ile uğraşırken olduklarından daha hassas olduklarını fark ettim. Bunun başka bir yol olacağını düşünürdünüz, ama değil. Şüpheliyim çünkü çoğu yatırım nakit akışı ya da potansiyel değer artışı için tutuluyor. Yani, eğer bir mülk baş aşağı ise, muhtemelen nakit akışı değildir ve yatırımcının gözünde bir yatırım olarak görülmez.
Ancak, kişisel bir konut baş aşağı ise, o hala sizin evinizdir.
Birçok insan, ikamet yeri olarak satın alındığında bir yatırım için bir ev satın almaz. Bu nedenle, kısa süreli ikamet ederken bankalar başka faktörleri de dikkate almaktadır. Tipik olarak, su altında olmak ana mülkün satışının kısaltılması için yeterli değildir.
Satıcılar artık nakit akışı olmadığında ve baş aşağı olduğunda bir sualtı evi satmaya daha istekli görünüyorlar. Banka bir satıcı katkısı gerektiriyorsa, yatırımcıların paranın negatif nakit akışını ödedikleri için ödeme yapabilecekleri genellikle daha fazladır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için kısa bir satış yapmak genellikle daha hızlı ve daha kolaydır. Bir eksiklik kararı olmaksızın kredi raporuna yapılan isabet, genellikle bir icra ile kredilendirme dinginden biraz daha azdır.
Bir Yatırım Mülkünü Kısa Bir Satış Olarak Satan Tuzak
Kısa bir satışta olduğu gibi, kısa satışı kabul etmeden önce yasal ve vergi danışmanlığı isteyin. Ev, sizin tercih ettiğiniz tedaviyi alabileceğiniz ikamet ettiğiniz için olmadığı için, satış fiyatınız ile satış fiyatı arasındaki farkın vergilendirilmesine tabi olabilirsiniz.
Borca ilişkin bir eksikliğe de maruz kalabilirsiniz; bu, borcu ne kadar borçlandırdığınız ve bankanın aldığı tutar arasındaki farktır. Çoğu Kaliforniya satıcıları, kimin yetkili vergi tuttuğunu ve yasal temsilcilerin çoğu zaman bu iki problemi çözmek için yollar bulduklarına tanık oldum, ancak diğer eyaletlerdeki satıcılar bu kadar şanslı olmayabilir.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.