Satıcılar ve Alıcılar için Gayrimenkul İhaleleri
Gayrimenkulde kullanılan birçok satın alma sözleşmesi , satıcılar ve alıcılar arasındaki prosedüre ilişkin hükümler içermektedir. Bir satın alma sözleşmesi imzalamadan önce, belgelerin nasıl işlendiğini öğrenmek için onu okumalısınız, çünkü provalar hakkındaki sözlü ifadede bir değişiklik önermek isteyebilirsiniz.
Çoğu durumda, ancak hepsi değil, alıcılar provalar için ücretlendirilir. Masraflar, alıcının kapanış beyanında ve satıcının kapanış beyanında kredi olarak bir borç olarak görünür.
Krediler, satıcının net karını artırır ve satıcının , mülkün mülk sahibi olmaması için satıcının önceden ödemesi gereken kalemleri tazmin eder.
Mortgage Faiz Prosedürleri
Önceden ödenen kiradan farklı olarak, ipotek faizi borçluya ödenir. Örneğin 1 Ocak'ta bir ipotek ödemesi yaptığınızda, Aralık ayı için faiz ödüyor.
Yeni bir ipotek kredisinde, borç verenler ilk ipotek ödemesinin yapılmasından 30 gün öncesine kadar faiz toplamak istemektedir. Yani, 15 Kasım'da kapanırsanız, ilk ipotek ödemeniz 1 Ocak'tan itibaren yapılacak demektir. 1 Ocak mortgage ödemesi Aralık ayı için faiz ödeyecektir.
Borçlu olarak, 15 Kasım'dan 1 Aralık'a kadar, kapanış beyannamesine 15 günlük bir faiz ödersiniz. Bu senaryoda faiz işleminizi hesaplamak için, aşağıdaki formül:
- Kredi Tutarı x Faiz Oranı = Yıllık Faiz.
- Yıllık Faiz 12 Ayına bölünür = Aylık Faiz .
- Aylık Faiz 30 Güne bölünmüştür = Günlük Faiz.
- Günlük Faizler x 15 Gün (Faizleri 1 Aralık'a kadar ödemek için) = Faiz Borçlarının İadesi.
Aynı prensip, borç veren lehine olan talebe istinaden, borç ödemesi ile bağlantılı olarak faiz ödemek zorunda olan satıcılar için de geçerlidir.
Gayrimenkul Emlak Vergileri
Her eyalet emlak vergisi takvim yılına farklı şekilde dayanır.
Örneğin, Kaliforniya'da takvim yılı 1 Temmuz'dan 30 Haziran'a kadardır. Önce ilçenizin vergileri nasıl topladığını öğrenin. Bazı eyaletler emlak vergisini peşin alır, bazıları borç olarak toplanır ve bazı koleksiyonlar yılın zamanına bağlıdır.
Vergiler genellikle iki taksitte ödenir. Bir sonraki şey, kapandığınız sürenin ön ödemeli vergiler içerip içermediğini anlamaktır. Vergiler peşin ödenmişse ve siz satıcıysanız, bir kredi alacaksınız. Vergiler peşin ödenmişse ve alıcı sizseniz, ücretlendirilirsiniz. Eğer vergiler henüz ödenmemiş ve ödenmemiş ise, tam tersi doğrudur - satıcılar bir borç idaresi alacak ve alıcılara bir kredi idaresi verilecektir.
Bazı durumlarda, vergiler henüz ödenmemiş ve ödenmemiş olsa bile, kapanış tarihiniz vergilerin ödeneceği tarihe yakınsa, satıcınızdan gelen vergileri daha yakın tutar, kullanılmayan kısmı satıcıya ödeyecek ve alıcı buna göre.
Bazı alıcı alıcılar, alıcının ön ödemeli vergilerin bir kısmı için satıcıya tazminat ödemesi beklenirse, satın alma sözleşmesinde vergi iadesi talep etmeyecektir. Bu durumda bir satıcıysanız ve "hiçbir provizyon" un önemini anlamıyorsanız, mülk sahibi olmadığınız bir süre için vergi ödersiniz.
Ev sahibi Derneği Aidat Prorations
Çoğu ev sahibi dernek aylık aidat topladığı için (bazı HOA'lar üçer aylık veya yıllık olarak), eğer bir satıcı aidatlarını henüz ödememişse, aidatlar satıcıdan ödenecektir. Satıcı, aidatların kullanılmayan kısmı için bir kredi alacak.
Örneğin, aidatlar ayda 300 dolarsa, günlük provizyon $ 10'dur. Ayın 10'unda bir işlem kapandığında, satıcı 10 gün HOA ai veya 100 $ tahsil edilir. Alıcı 20 günlük HOA aidatları için 200 dolar ödeyecek.
Kira Sözleşmeleri
Kira genellikle peşin ödenir. Yatırım amaçlı gayrimenkul satın alan alıcılar, alıcının mülke sahip olacağı süreyi kapsayan rantın o kısmı için bir kredi almayı bekler.
15 Kasım'a kadar kiracı tarafından işgal edilen bir mülkün dahil olduğu 15 Kasım'da sona eren bir satış, alıcıya 15 günlük ön ödemeli kira bedeli veya 500 ABD Doları karşılığında kredi verilmesini sağlayacaktır.
Satıcı 500 dolarlık bir borç alırdı. Satıcı tarafından tutulan güvenlik mevduatı alıcıya ayrıca alıcıya ve satıcıya borç olarak alıcıya aktarılır.
Sigorta İadeleri
Sigorta primleri peşin ödenir. Alıcılar genellikle ev satın alırken yeni bir tehlike / yangın sigortası poliçesi alırlar. Ancak, alıcı satıcının mevcut kredisini veya bir arazi sözleşmesindeki satın alma işlemini üstlenirse , bir satıcı, satıcıdan mevcut sigorta politikasını transfer etmesini isteyebilir.
Yangın sigortası poliçeleri göz önünde bulundurularak veya göz ardı edilir. Göz önünde bulundurulmasıyla, satıcı bu süre için geri ödenecek demektir, satıcı mülkün sahibi olmayacaktır. Göz ardı edilmeksizin, hiçbir ilerleme olmayacak demektir. Çoğu alıcı bugün yeni bir politika ediniyor.
Yardımcı Prosedürler
Programların kapanışta sık sık kanıtlanmadığı, ancak bazı belediyeler için başvuruların geçerli olduğu görülmektedir. Örneğin Sacramento ilçesinde bir satıcı ilçe veya şehir hizmetlerini (su, kanalizasyon, çöp) ödemiyorsa, kamu hizmetleri vergi değerlendirmelerine geçer.
Kamu hizmetleri, provizyon için vergi faturasından düşülür ve alıcı, gelecekteki vergi faturalarına karşı yatırılır. Bu durumun kısa satışlar ve hacizler içinde gerçekleşeceğini göreceksiniz çünkü satıcı ipotek ödemelerini yapmıyorsa satıcı muhtemelen faturaları da ödemiyor.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.